IRPF Alquiler Vivienda: Rendimientos de Capital, Gastos Deducibles y Bonificaciones

La declaración del alquiler en la renta es uno de los trámites fiscales donde más diferencia puede haber entre lo que pagas si lo haces bien y lo que pagas si no. Los artículos 22 y 23 de la Ley del IRPF articulan un sistema de deducciones y reducciones que puede reducir drásticamente la base imponible. El error más frecuente no es inventarse gastos: es no deducir todos los que son legítimos.

Qué son los rendimientos del capital inmobiliario

Cuando alquilas un inmueble en España como persona física, los ingresos obtenidos se integran en tu declaración de IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (RCI). Se incluyen todos los importes percibidos del inquilino: renta mensual, repercusión de gastos de comunidad si se ha pactado así, y cualquier cantidad asimilada al arrendamiento.

No se incluyen los ingresos por transmisión (venta) del inmueble, que tributan como ganancia patrimonial. Tampoco los de alquileres que constituyan una actividad económica (cuando hay empleado a jornada completa gestionando los inmuebles, en cuyo caso tributan como rendimientos de actividades económicas).

El cálculo: ingresos menos gastos deducibles

El rendimiento neto no es lo que cobras de alquiler: es lo que cobras menos los gastos directamente vinculados a la obtención de esa renta.

Gastos deducibles según el artículo 23 LIRPF:

Intereses hipotecarios: Si el piso está financiado, los intereses del préstamo son deducibles. Importante: solo los intereses, no la amortización del principal. Si tu cuota hipotecaria mensual es de 700 € y de ellos 200 € son intereses y 500 € son amortización, solo deduces 200 €/mes.

IBI y tasa de basuras: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la tasa de recogida de residuos son deducibles en el ejercicio en que se pagan, aunque no correspondan a ese ejercicio completo.

Gastos de comunidad de propietarios: Las cuotas ordinarias y las derramas extraordinarias son deducibles si se pagan durante el periodo en que el inmueble está arrendado.

Primas de seguro de hogar y de impago: Las pólizas del hogar multirriesgo y los seguros de impago de alquiler son gastos deducibles en el ejercicio de pago.

Gastos de reparación y conservación: Las obras de mantenimiento del inmueble (arreglo de tuberías, pintura, sustitución de electrodomésticos por avería) son deducibles. Las obras de mejora o ampliación no son deducibles como gasto corriente, sino que aumentan el valor de adquisición (se "amortizan" a lo largo del tiempo). La distinción entre mantenimiento y mejora no siempre es obvia y puede ser objeto de discrepancia con la AEAT.

Límite de intereses y reparaciones: La suma de intereses hipotecarios y gastos de reparación no puede generar un rendimiento neto negativo. Si tu renta es de 1.200 €/año, tus intereses de 900 €/año y tus reparaciones de 600 €/año, la deducción de estos dos conceptos se limita a 1.200 € (el importe de la renta). El exceso de 300 € se puede deducir en los cuatro ejercicios siguientes.

Amortización del inmueble: Este es el gasto pasivo más importante y más frecuentemente ignorado. Puedes deducir anualmente el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo siempre la parte correspondiente al suelo (el suelo no se deprecia fiscalmente).

Si compraste el piso por 200.000 €, los gastos de compra (ITP, notaría) fueron 22.000 €, el valor catastral total es 120.000 € y el valor catastral del suelo es 40.000 €, entonces:

• Coste de adquisición total: 222.000 €
• Proporción de suelo sobre valor catastral: 40.000/120.000 = 33,3%
• Valor de la construcción: 222.000 € × (1 - 0,333) = 148.000 €
• Amortización anual (3%): 4.440 €/año

Para la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia 15 de septiembre de 2021), los inmuebles adquiridos por herencia deben amortizarse sobre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, no sobre el coste histórico del causante.

Las reducciones por arrendamiento de vivienda habitual

Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos todos los gastos), si el resultado es positivo y el inmueble se destina a vivienda habitual permanente del inquilino, se aplica una reducción. Esto es lo que más afecta al inversor y donde la Ley 12/2023 introdujo cambios fundamentales.

Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:

• Reducción base del 50%: Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda habitual nuevos. (La reducción histórica era del 60% para contratos anteriores a esa fecha.)

• 60% si hubo rehabilitación reciente: Si el propietario ha realizado obras de rehabilitación integral del inmueble en los dos años anteriores al arrendamiento.

• 70% en zona tensionada con inquilino joven: Si el inmueble está en una ZMRT y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.

• 90% si se baja el alquiler en zona tensionada: Si el nuevo contrato, dentro de una ZMRT, establece una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior del mismo inmueble.

Ejemplo de impacto: Si el rendimiento neto del alquiler es 8.000 € al año:

• Con la reducción del 50%: base imponible de 4.000 €. Con tipo marginal del 30%, pagas 1.200 €.
• Con la reducción del 90%: base imponible de 800 €. Con tipo marginal del 30%, pagas solo 240 €.

La diferencia entre el 50% y el 90% es enorme. Pero conseguir el 90% requiere estar en zona tensionada y bajar el precio respecto al contrato anterior.

Atención: Estas reducciones no aplican a alquileres vacacionales, arrendamientos de temporada, locales o cualquier modalidad distinta al arrendamiento de vivienda habitual (artículo 10 de la LAU). En esos casos, el 100% del rendimiento neto tributa sin reducción.

Qué pasa si no declaras el alquiler

La Agencia Tributaria cruza sistemáticamente los datos del Registro de la Propiedad, los contratos de alquiler comunicados a los organismos autonómicos, las declaraciones de fianza, los datos de plataformas de alquiler como Airbnb y los movimientos bancarios. No declarar los ingresos por alquiler es un riesgo real de inspección, con recargos del 15% al 20% sobre la cuota dejada de ingresar más intereses de demora. En casos de ocultación sistemática, puede derivar en delito fiscal.

La declaración correcta, aprovechando todas las deducciones y reducciones legítimas, habitualmente produce una cuota muy inferior a la que muchos propietarios asumen que van a pagar cuando empiezan a alquilar.

Optimizar la fiscalidad del alquiler en España requiere conocer qué gastos son deducibles, cómo calcular la amortización correctamente y cuándo aplica cada tramo de reducción. La Guía de Inversión Inmobiliaria en España incluye una hoja de cálculo de rendimiento neto real que incorpora todos los gastos deducibles y las reducciones aplicables según el tipo de contrato y la zona, para que puedas simular tu declaración antes de firmar.

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