Simulador IMT 2026: Quanto Paga de IMT e Imposto de Selo na Compra de Imóvel

Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, é imprescindível saber quanto vai sair do bolso em impostos logo no momento da compra. O IMT e o Imposto de Selo são liquidados antes da escritura — sem pagamento, não há escritura. E no caso de um imóvel para investimento, os valores são substancialmente mais elevados do que para habitação própria.

O Que É o IMT e Como Funciona em 2026

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é cobrado pelo Estado aquando da aquisição de imóveis em Portugal. Em 2026, os escalões foram atualizados em 2% face ao ano anterior, em linha com as diretrizes orçamentais de indexação à inflação.

Para imóveis adquiridos com fins de investimento — ou seja, tudo o que não seja habitação própria e permanente do comprador — aplicam-se as tabelas de "habitação secundária e outros imóveis". Não existe isenção de base nem parcela inicial livre de imposto neste regime. A tabela para imóveis urbanos de habitação secundária ou arrendamento em Portugal Continental é:

A mecânica de cálculo não é linear — o imposto aplica a taxa marginal ao valor total e depois deduz a parcela de abatimento. Isto evita saltos abruptos entre escalões.

Exemplos Práticos de Cálculo IMT 2026

Apartamento T1 em Braga por 117.000 €:

• Escalão aplicável: 2% (entre 106.346 e 145.023)
• IMT = (117.000 × 2%) − 1.063,46 = 2.340 − 1.063,46 = 1.276,54 €

Apartamento T2 no Porto por 214.000 €:

• Escalão aplicável: 7% (entre 197.096 e 330.539)
• IMT = (214.000 × 7%) − 9.356,07 = 14.980 − 9.356,07 = 5.623,93 €

Apartamento T2 em Lisboa por 321.000 €:

• Escalão aplicável: 7% (entre 197.096 e 330.539)
• IMT = (321.000 × 7%) − 9.356,07 = 22.470 − 9.356,07 = 13.113,93 €

Estes valores são uma referência. O IMT é calculado sobre o maior entre o valor declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Se o preço acordado for inferior ao VPT, o fisco aplica o IMT sobre o VPT — o que pode aumentar significativamente o imposto a pagar.

O Imposto de Selo na Compra de Imóvel

Para além do IMT, existe o Imposto de Selo, cobrado à taxa fixa de 0,8% sobre o valor de aquisição (ou VPT, o que for maior). Este imposto é independente da finalidade do imóvel — habitação própria ou investimento.

Usando os mesmos exemplos:

• T1 em Braga (117.000 €): Imposto de Selo = 117.000 × 0,8% = 936 €
• T2 no Porto (214.000 €): Imposto de Selo = 214.000 × 0,8% = 1.712 €
• T2 em Lisboa (321.000 €): Imposto de Selo = 321.000 × 0,8% = 2.568 €

O Imposto de Selo sobre o financiamento bancário é calculado separadamente — 0,6% sobre o montante do empréstimo para prazos superiores a 5 anos. Trata-se de um encargo adicional que muitos compradores ignoram na estimativa inicial de custos.

Custo Total à Entrada: IMT + Imposto de Selo + Outros Encargos

O investidor deve orçamentar pelo menos 8% a 10% do valor de aquisição para cobrir todos os custos de entrada. Além do IMT e Imposto de Selo, existem emolumentos notariais e de registo predial (tipicamente entre 700 e 1.500 euros dependendo do valor da transação) e eventuais honorários de advogado ou solicitador.

Para o apartamento de 214.000 euros no Porto:

• IMT: ~5.624 €
• Imposto de Selo (compra): ~1.712 €
• Imposto de Selo (crédito hipotecário, se aplicável sobre 80% do valor): ~1.027 €
• Emolumentos notariais e registo: ~1.000 €
• Total estimado de custos de entrada: ~9.363 € (4,4% do preço)

Este custo de entrada nunca é recuperável no curto prazo através das rendas. Para um T1 em Porto com renda mensal de 930 euros e yield líquida de 4%, o período de recuperação dos custos de entrada ronda os 10 meses de rendimento bruto.

A Isenção do IMT Jovem Não Se Aplica ao Investimento

É um equívoco frequente. A isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até 35 anos, criada para imóveis até 330.539 euros, aplica-se exclusivamente a aquisições para habitação própria e permanente. Qualquer imóvel comprado para arrendamento ou alojamento local não beneficia desta isenção, independentemente da idade do comprador.

Tentar contornar esta regra declarando o imóvel como habitação própria e permanente quando a intenção real é arrendar constitui fraude fiscal e implica a reversão imediata da isenção com juros compensatórios.

Como Usar um Simulador de IMT 2026

Os simuladores online (disponíveis em portais como Doutor Finanças ou ComparaJá) calculam o IMT e Imposto de Selo instantaneamente. Para uma simulação correta, é necessário inserir:

1. O valor de aquisição pretendido (ou o VPT, se superior)
2. A finalidade: habitação secundária/outros (para investimento)
3. A localização: Portugal Continental, Madeira ou Açores (as tabelas diferem)
4. A condição do comprador: singular, empresa, ou outro

Se pretender obter o valor exato antes da escritura, o notário ou advogado solicita à AT a liquidação definitiva com base nos valores reais da transação.

Para um mapa completo dos custos de aquisição, estruturação do CPCV e análise de rentabilidade líquida por cidade, consulte o Guia de Investimento Imobiliário em Portugal.

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