Imposto do Selo no Crédito Habitação: Quanto Paga e Quando É Isento

Quando chegam os números finais da escritura, há uma rubrica que apanha muitos compradores jovens de surpresa: o Imposto do Selo sobre o crédito. Não é o mesmo que o Imposto do Selo sobre a compra — e a isenção jovem que elimina os impostos de transação não se aplica a este. É um encargo que paga independentemente de ter 25 ou 35 anos.

Dois Impostos do Selo Distintos numa Compra de Imóvel

Numa aquisição de imóvel com recurso a crédito habitação, o Imposto do Selo incide sobre duas realidades diferentes:

1. Imposto do Selo sobre a transmissão (verba 1.1 da Tabela Geral do IS): Aplicado sobre o valor de compra ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o que for mais elevado. A taxa é de 0,8%. Exemplo: compra de imóvel por €200.000 com VPT de €175.000 → IS de transmissão = €200.000 × 0,8% = €1.600.

Este imposto está isento para compradores jovens (até 35 anos) que adquiram a primeira habitação própria e permanente com valor até €330.539, ao abrigo do regime de IMT Jovem em vigor desde agosto de 2024.

2. Imposto do Selo sobre o crédito (verba 17.3 da Tabela Geral do IS): Aplicado sobre o capital mutuado (o montante que o banco empresta). A taxa depende do prazo do contrato:

• Contratos com prazo entre 1 e 5 anos: 0,5%
• Contratos com prazo superior a 5 anos: 0,6%

A esmagadora maioria dos créditos habitação tem prazo de 25 a 35 anos, pelo que a taxa aplicável é de 0,6%.

Este imposto não está isento para compradores jovens. A isenção fiscal do regime jovem aplica-se exclusivamente ao IS de transmissão (verba 1.1), não ao IS sobre o crédito (verba 17.3). Mesmo beneficiando da isenção total de IMT e IS de transmissão, o comprador jovem paga o IS sobre o crédito na totalidade.

Quanto Representa na Prática

O cálculo é direto: o IS sobre o crédito é sempre 0,6% do montante financiado.

Para um imóvel de €200.000 comprado com recurso à Garantia Pública (100% financiado, sem entrada), o IS sobre o crédito é de €1.200. Acresce a este valor o IS sobre o crédito hipotecário relativo à constituição de hipoteca a favor do banco (verba 17.3.4), que segue a mesma taxa de 0,6% e incide sobre o mesmo capital.

Na simulação detalhada de custos de fecho para uma aquisição jovem de €200.000 com financiamento a 100%, os encargos mínimos obrigatórios, excluindo seguros, são aproximadamente:

Este é o valor mínimo que o comprador jovem elegível para todos os apoios precisa de ter disponível na data da escritura, mesmo com financiamento a 100% e isenção total de impostos de transação.

Quando Se Paga o IS sobre o Crédito

O Imposto do Selo sobre o crédito habitação é liquidado na data da celebração da escritura pública. É cobrado pelo banco credor, que actua como substituto tributário — retém o valor do imposto e entrega-o à Autoridade Tributária.

Na prática, o banco inclui o IS sobre o crédito nas despesas de fecho e o comprador paga-o no momento do desembolso do capital. Não há liquidação separada a efetuar pelo comprador junto das Finanças — o banco trata do processo.

IS sobre o Crédito versus IS sobre a Hipoteca: São Dois Registos Distintos

Numa escritura com recurso a crédito habitação, o Imposto do Selo incide sobre dois momentos jurídicos distintos que envolvem o empréstimo:

IS sobre o contrato de crédito (verba 17.3): Aplica-se ao capital mutuado — o montante total que o banco empresta. É este o valor relevante para os 0,6%.

IS sobre a constituição de hipoteca (verba 17.3.4): A hipoteca é o direito real que o banco regista sobre o imóvel como garantia do crédito. Em termos práticos, as duas verbas incidem sobre o mesmo capital, mas tecnicamente são aplicadas a atos jurídicos distintos. Nos processos processados pelo balcão Casa Pronta, os cálculos são realizados de forma integrada, sem que o comprador precise de desagregar os valores.

Na prática, o comprador enfrenta um único encargo global de IS sobre o crédito, que a documentação bancária pode apresentar de forma agregada.

IS sobre o Crédito em Caso de Transferência ou Refinanciamento

Quando existe uma transferência de crédito habitação de um banco para outro (portabilidade), o Imposto do Selo sobre o crédito é novamente devido sobre o capital em dívida na data da transferência. Não é um imposto recorrente anual — mas é exigível em cada contrato de crédito celebrado.

Em caso de refinanciamento com aumento do capital (pedido de montante adicional), o IS incide apenas sobre o capital adicional concedido, não sobre o capital já mutuado que está a ser mantido.

Diferença face ao IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

O IMI é um imposto anual cobrado pelas autarquias sobre o VPT dos imóveis. Não tem relação com o IS sobre o crédito. O IMI aplica taxas entre 0,3% e 0,45% do VPT, liquidado pelo proprietário no ano seguinte ao da aquisição. Compradores jovens de primeira habitação beneficiam de isenção temporária de IMI por três anos consecutivos, desde que o imóvel seja habitação própria e permanente e o VPT não exceda €125.000 (para proprietários com rendimento coletável até €153.300).

Os custos de fecho são a rubrica mais subestimada na compra de casa. O Guia para Comprar a Primeira Casa em Portugal inclui uma calculadora detalhada de todos os encargos — IMT, IS, emolumentos, seguros e comissões bancárias — para que chegue à escritura sem surpresas.

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