Taxa Mista no Crédito Habitação: Como Funciona e Se Compensa em 2026

Em 2025-2026, mais de 75% dos novos contratos de crédito habitação em Portugal foram celebrados a taxa mista. Não é uma moda — é uma resposta racional à experiência dos últimos três anos, em que quem tinha crédito a taxa variável assistiu à prestação subir mais de €300 por mês por causa da Euribor. A taxa mista é a forma de fixar a certeza nos primeiros anos, quando o impacto financeiro de uma subida é mais difícil de absorver.

O Que É a Taxa Mista

A taxa mista é uma estrutura de taxa de juro que combina dois períodos distintos no mesmo contrato de crédito habitação:

Período fixo inicial: A taxa de juro é fixada contratualmente por um número de anos predefinido — normalmente 2, 3, 5, 7 ou 10 anos. Durante este período, a prestação é imutável, independentemente do que aconteça à Euribor.

Período variável subsequente: Após o fim do período fixo, o contrato converte automaticamente para taxa variável, indexada à Euribor (normalmente a 6 ou 12 meses) acrescida do spread contratado. A partir deste ponto, a prestação atualiza periodicamente conforme as revisões da Euribor.

É diferente de um contrato puramente variável (onde a taxa oscila desde o início) e de um contrato a taxa fixa total (onde a taxa nunca muda durante toda a vida do empréstimo).

Como Funciona na Prática

Imagine um crédito de €200.000 a 35 anos, contratado com as seguintes condições:

• Taxa fixa nos primeiros 5 anos: 2,5% ao ano
• Taxa variável a partir do 6.º ano: Euribor 12 meses + spread de 1,0%

Durante os primeiros 5 anos, a prestação mensal é de aproximadamente €718 — conhecida desde o primeiro dia, sem surpresas.

No 6.º ano, se a Euribor 12 meses estiver a 2,8%, a taxa aplicável passa a ser 3,8% (2,8% + 1%). A nova prestação passa a ser calculada sobre o capital em dívida nessa data, com a nova taxa e o prazo residual. O valor será diferente — pode subir ou descer face à prestação do período fixo, dependendo de onde estiver a Euribor.

A Taxa Fixa do Período Inicial Não É Gratuita

O banco cobra a previsibilidade do período fixo através de uma taxa ligeiramente mais elevada do que ofereceria em contrato variável puro. Em 2026, as condições típicas no mercado português são:

A taxa fixa total é a mais cara a longo prazo se as taxas de juro permanecerem estáveis ou descerem. O período fixo inicial de 5 anos é geralmente o compromisso mais equilibrado — protege nos anos críticos pós-escritura sem comprometer excessivamente o custo do crédito no longo prazo.

Quando Compensa a Taxa Mista

A taxa mista é particularmente vantajosa em três situações:

1. Primeiros compradores com orçamento ajustado: Nos primeiros anos após a escritura, o orçamento familiar está mais pressionado — mobiliário, obras de adaptação, instalação de eletrodomésticos, condomínio, IMI. Ter uma prestação conhecida e estável durante 5 anos elimina um vetor de incerteza num período já financeiramente intenso.

2. Perspetiva de amortização parcial antecipada: Se planeia fazer amortizações parciais do capital nos primeiros anos (usando poupanças acumuladas ou recebimentos extraordinários como heranças ou prémios), a taxa mista é eficiente: paga uma taxa inferior à fixa total durante o período em que o capital em dívida é mais elevado.

3. Incerteza quanto à trajetória das taxas: Quando as previsões da Euribor são incertas — como tem sido o caso desde 2022 — a taxa mista limita o risco de uma subida expressiva nos anos iniciais do empréstimo.

Quando a Taxa Mista Pode Não Ser a Melhor Opção

Se a Euribor estiver em queda: Em contextos de descida de taxas, um contrato variável pode ser mais barato desde o início, pois beneficia imediatamente das descidas. Ao fixar a taxa por 5 anos, perde a vantagem de uma eventual descida da Euribor durante esse período.

Se planeia vender em menos de 5 anos: Se a probabilidade de vender o imóvel nos primeiros anos for elevada, a taxa mista tem menos vantagem — não beneficia da previsibilidade de longo prazo e pode ter condições de liquidação antecipada distintas.

O Spread e o TAEG: O Que Realmente Importa Comparar

Ao comparar propostas de taxa mista entre bancos, o indicador relevante não é apenas a taxa fixa inicial — é o TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que incorpora todos os custos do crédito: taxa de juro, spread, comissões, seguros obrigatórios e outros encargos.

Um banco que ofereça 2,3% de taxa fixa inicial mas exija dois seguros de vida e um seguro multirriscos com prémios elevados pode custar mais do que um banco com taxa fixa de 2,7% mas com seguros a condições de mercado.

Adicionalmente, os bancos podem oferecer desconto no spread em troca de domiciliação de ordenado, crédito de cartão de crédito ou contratação de outros produtos. Estes descontos são condicionados — se denunciar o produto associado, o spread sobe. O TAEG já inclui os seguros obrigatórios, mas não os produtos financeiros opcionais.

A Taxa Mista e o Stress Test do Banco de Portugal

O Banco de Portugal exige que os bancos apliquem um stress test de +1,5 pontos percentuais sobre a taxa de juro no momento da concessão do crédito. Para uma taxa mista com período fixo de 2,5%, o banco simula a taxa de esforço com 4,0% (2,5% + 1,5%) — e a prestação correspondente tem de respeitar o limite de 45% do rendimento.

Isto significa que a taxa mista com período fixo baixo não dilui o stress test — o banco simula sempre o pior cenário, mesmo que a prestação real dos primeiros anos seja favorável.

Escolher o tipo de taxa é uma das decisões mais impactantes na vida financeira do crédito. O Guia para Comprar a Primeira Casa em Portugal inclui a análise comparativa das modalidades de taxa em 2026 e as ferramentas para simular o impacto de diferentes cenários na sua prestação.

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