Como Simular Crédito Habitação: Prestação, Taxa de Esforço e Montante Máximo

A maioria das pessoas que simula crédito habitação faz a pergunta errada. Perguntam "quanto vale a prestação para €200.000?" quando a pergunta certa é "dado o meu rendimento, qual é o máximo que o banco pode emprestar-me — e qual a prestação correspondente?" A diferença importa porque o banco não parte do valor da casa: parte do seu rendimento e calcula o empréstimo máximo a partir daí.

A Lógica por Trás da Simulação

O crédito habitação em Portugal está sujeito a dois limites regulatórios do Banco de Portugal que determinam o montante que pode ser emprestado:

1. Taxa de esforço (DSTI — Debt Service-to-Income): Desde maio de 2026, o Banco de Portugal reduziu o limite máximo de taxa de esforço para 45% do rendimento mensal líquido do agregado familiar. Isto significa que o somatório de todas as prestações de crédito ativas (habitação + automóvel + crédito pessoal + cartão de crédito) não pode ultrapassar 45% do rendimento líquido mensal.

Na prática: se o agregado tiver um rendimento líquido mensal de €2.500 e um crédito automóvel com prestação de €300, a prestação máxima disponível para o crédito habitação é de €825 (45% × €2.500 = €1.125, menos €300 de crédito automóvel).

2. LTV (Loan-to-Value): O banco não pode emprestar mais de 90% do valor do imóvel (ou da avaliação pericial, aplicando-se sempre o menor dos dois valores). Para imóveis para habitação própria permanente, o limite é 90% — o comprador tem de assegurar os restantes 10% com capitais próprios. A exceção é a Garantia Pública para Jovens (até 35 anos), que permite financiamento a 100%.

Como Calcular a Prestação Estimada

A fórmula de cálculo de uma prestação de capital e juros num empréstimo de amortização francesa (o sistema padrão em Portugal) é:

Prestação = Capital × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]

Onde:

• Capital = montante do empréstimo
• i = taxa de juro mensal (taxa anual ÷ 12)
• n = número de prestações (prazo em anos × 12)

Em termos práticos, para um empréstimo de €180.000 a 35 anos com uma taxa de juro total (spread + indexante) de 3,5% ao ano:

• i mensal = 3,5% ÷ 12 = 0,2917%
• n = 35 × 12 = 420 prestações
• Prestação mensal ≈ €764

Para o mesmo empréstimo a 25 anos:

• n = 300 prestações
• Prestação mensal ≈ €900

O prazo mais longo reduz a prestação mas aumenta substancialmente o custo total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo.

Calcular o Montante Máximo Elegível

Partindo do rendimento líquido disponível, o cálculo do montante máximo é o seguinte:

Passo 1 — Calcular a prestação máxima disponível: Rendimento líquido mensal do agregado × 45% − prestações de créditos existentes = prestação máxima para habitação.

Passo 2 — Converter a prestação máxima em capital: Usando a fórmula inversa (ou um simulador), calcular o capital que gera essa prestação para o prazo desejado e a taxa de juro atual.

Exemplo:

Este valor é o máximo calculado pela taxa de esforço. O LTV pode impor um limite adicional: se o imóvel for avaliado em €280.000 e o comprador não tiver Garantia Pública, o banco financia no máximo 90% = €252.000. O comprador precisa de ter €28.000 de capitais próprios para cobrir a diferença.

O Stress Test Obrigatório

Ao submeter uma proposta de crédito, o banco é obrigado a aplicar um teste de esforço (stress test): simular a taxa de esforço com uma subida de 1,5 pontos percentuais sobre a taxa de juro contratada, para verificar se a prestação resultante ainda respeita o limite de 45%.

Para um crédito a taxa mista com os primeiros 5 anos fixados a 2,8%, o banco simula como se a taxa fosse 4,3% (2,8% + 1,5%) e recalcula a prestação. Se a taxa de esforço nesse cenário ultrapassar os 45%, o montante é reduzido até que o teste passe.

Este mecanismo explica porque a aprovação final de crédito pode ser inferior ao valor simulado online. Os simuladores dos bancos nem sempre incluem o stress test de forma automática.

Taxa Variável, Fixa ou Mista: O Que Muda na Simulação

A taxa de juro é o fator com maior impacto na prestação. Em Portugal, mais de 75% dos novos contratos de crédito habitação celebrados em 2025-2026 optaram por taxa mista, segundo os dados do Banco de Portugal.

Taxa variável: Indexada à Euribor (normalmente a 6 ou 12 meses) + spread bancário. A prestação flutua conforme as atualizações da Euribor. Para simular, use a Euribor atual como referência, mas tenha em conta que pode subir.

Taxa fixa: A taxa é invariável durante toda a vida do empréstimo. A prestação é conhecida desde o início. Geralmente mais cara que a variável no curto prazo, mas elimina o risco de subida de taxas.

Taxa mista: A taxa é fixa durante um período inicial (2, 3, 5 ou 10 anos) e depois converte para taxa variável. A simulação deve considerar os dois períodos separadamente. O período fixo inicial dá previsibilidade nos primeiros anos — exatamente quando os custos com a nova casa são mais elevados (mobiliário, obras, adaptações).

Para simular correctamente uma taxa mista:

1. Calcule a prestação durante o período fixo com a taxa fixa oferecida.
2. Calcule a prestação para o período variável usando a Euribor atual + spread — e aplique o stress test de +1,5 p.p.
3. Garanta que ambas as prestações respeitam o limite de DSTI de 45%.

Onde Simular: Ferramentas Disponíveis

Todos os bancos disponibilizam simuladores online no seu site. Os mais utilizados incluem os da CGD, Millennium BCP, Santander Totta, BPI e Bankinter. Estes simuladores são indicativos — a aprovação final depende da análise de crédito individual e do valor da avaliação pericial.

Para comparação entre bancos, o Banco de Portugal publica o Comparador de Crédito Habitação em bportugal.pt, que agrega condições reais comunicadas pelas instituições financeiras e permite comparar o TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) — o indicador mais completo do custo real do empréstimo, que inclui spread, indexante, seguros e comissões.

O TAEG é o número que deve usar para comparar propostas de bancos diferentes. Não compare apenas o spread.

Simular o crédito é o ponto de partida. Depois vêm o processo de candidatura, os documentos, a negociação do CPCV e os programas de apoio para jovens — tudo explicado no Guia para Comprar a Primeira Casa em Portugal.

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