Σπίτι Μου 2: Εισοδηματικά Κριτήρια, Προϋποθέσεις και Αίτηση (2026)

Πολλοί ενδιαφερόμενοι φτάνουν στην τράπεζα για το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ» χωρίς να έχουν ελέγξει ένα βασικό στοιχείο: αν το ακίνητο που διάλεξαν κατασκευάστηκε πριν το 2008. Το αποτέλεσμα είναι να χάνουν μήνες αναζήτησης. Το πρόγραμμα έχει ελκυστικούς όρους, αλλά τα φίλτρα επιλεξιμότητας — ηλικιακά, εισοδηματικά και για το ακίνητο — αποκλείουν σημαντικό ποσοστό αιτήσεων από την αρχή.

Ακολουθεί η πλήρης εικόνα για το τι χρειάζεστε.

Ποιο είναι το πρόγραμμα και τι προσφέρει

Το «Σπίτι Μου ΙΙ» είναι το κεντρικό κρατικό πρόγραμμα στεγαστικής αρωγής για τους πρωτοαγοραστές. Λειτουργεί υπό την εποπτεία της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ΕΑΤ) σε σύμπραξη με εμπορικές τράπεζες (Εθνική, Eurobank, Alpha, Πειραιώς, Optima) και έχει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισεκατομμύρια ευρώ.

Ο χρηματοδοτικός μηχανισμός είναι απλός στη λογική του: το 50% του δανείου προέρχεται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της ΕΕ και είναι εντελώς άτοκο. Το υπόλοιπο 50% δανείζεται από την εμπορική τράπεζα με εμπορικό επιτόκιο. Το αποτέλεσμα είναι ένα μεσοσταθμικό επιτόκιο σημαντικά χαμηλότερο από την αγορά — σε αρκετές περιπτώσεις κάτω από 2%.

Επιπλέον, για τρίτεκνους, πολύτεκνους ή οικογένειες που αποκτούν κατοικία σε παραμεθόριες περιοχές της Περιφερειακής Ενότητας Έβρου, επιδοτείται και το έντοκο τμήμα κατά 50%.

Εισοδηματικά κριτήρια — τι ισχύει ανά κατηγορία

Αυτό είναι το σημείο που δημιουργεί τη μεγαλύτερη σύγχυση. Τα εισοδηματικά όρια είναι κλιμακωτά:

• Άγαμοι: από 10.000 € έως 20.000 € ετήσιο εισόδημα
• Έγγαμοι / Σύμφωνο Συμβίωσης: έως 28.000 € (προσαυξάνεται κατά 4.000 € για κάθε τέκνο)
• Μονογονεϊκές οικογένειες: έως 31.000 € (προσαύξηση 5.000 € για κάθε τέκνο πέραν του πρώτου)

Το κατώτατο όριο των 10.000 € δεν είναι προαπαιτούμενο μόνο για τυπικούς λόγους — αποδεικνύει στοιχειώδη πιστοληπτική ικανότητα. Αν το δηλωθέν εισόδημα είναι χαμηλότερο, η τράπεζα δεν μπορεί να εγκρίνει τη χρηματοδότηση.

Ηλικιακά και ιδιοκτησιακά κριτήρια

Η ηλικία του αιτούντος πρέπει να κυμαίνεται μεταξύ 25 και 50 ετών κατά την υποβολή αίτησης.

Η ιδιοκτησιακή συνθήκη είναι εξίσου σαφής: δεν πρέπει να διαθέτετε ήδη ακίνητο κατάλληλο για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειάς σας. «Κατάλληλο» ορίζεται ως άνω των 70 τ.μ. για άγαμους, με αύξηση 25 τ.μ. για καθένα από τα πρώτα δύο τέκνα.

Κριτήρια για το ακίνητο

Αυτό είναι το σημείο που εκπλήσσει περισσότερο τους ενδιαφερόμενους. Το ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις:

• Εμβαδόν: έως 150 τ.μ.
• Αξία: έως 250.000 € στο οριστικό συμβόλαιο
• Έτος κατασκευής: μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2007 (για αιτούντες χωρίς αναπηρία)
• Για δικαιούχους με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω ή με εξαρτώμενα τέκνα με αντίστοιχη αναπηρία: επιτρέπονται ακίνητα με έτος κατασκευής έως 31/12/2020

Ο συνδυασμός αυτών των τριών κριτηρίων (παλαιότητα + αξία + εμβαδόν) μειώνει σημαντικά τη διαθέσιμη προσφορά ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ακίνητα κατασκευής 2007 και παλαιότερα συχνά φέρουν αυθαίρετα ή αναντιστοιχίες με τη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, γεγονός που καθυστερεί ή ακυρώνει τη διαδικασία.

Ανώτατο ποσό δανείου και LTV

Το μέγιστο ποσό δανείου ανέρχεται σε 190.000 €, με ποσοστό χρηματοδότησης (LTV) έως 90% της αξίας του συμβολαίου. Αυτό σημαίνει ότι απαιτείται ίδια συμμετοχή τουλάχιστον 10% σε μετρητά — επιπλέον των εξόδων κλεισίματος (συμβολαιογράφος, δικηγόρος, κτηματολόγιο) που μπορούν να ανέλθουν από 5% έως 8% της αξίας.

Η διάρκεια αποπληρωμής κυμαίνεται από 3 έως 30 έτη. Δεν υπάρχει δυνατότητα περιόδου χάριτος, αλλά επιτρέπεται η πρόωρη εξόφληση χωρίς κανένα πέναλτι.

Αν θέλετε να κατανοήσετε πλήρως τη διαδικασία αγοράς, τα έξοδα κλεισίματος και τους φορολογικούς κανόνες της πρώτης κατοικίας, ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα καλύπτει κάθε βήμα από την αναζήτηση ακινήτου έως τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο.

Η διαδικασία αίτησης βήμα προς βήμα

Η αίτηση δεν υποβάλλεται απευθείας στην ΕΑΤ, αλλά στην τράπεζα της επιλογής σας από τις συνεργαζόμενες. Η ΕΑΤ ελέγχει εκ των υστέρων τη συμμόρφωση.

Βήμα 1 — Προεπιλογή ακινήτου: Πριν υποβάλετε οτιδήποτε στην τράπεζα, βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο πληροί τα κριτήρια (παλαιότητα, αξία, εμβαδόν). Ζητήστε από μηχανικό έλεγχο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Βήμα 2 — Προέγκριση: Υποβάλλετε αίτηση στην τράπεζα με τα εισοδηματικά έγγραφα (εκκαθαριστικό, βεβαίωση αποδοχών). Η τράπεζα ελέγχει την πιστοληπτική σας ικανότητα και σας δίνει γραπτή προέγκριση.

Βήμα 3 — Προσύμφωνο αγοραπωλησίας: Με βάση την προέγκριση, συνάπτετε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με αναβλητική αίρεση έγκρισης δανείου και καταβάλλετε αρραβώνα (συνήθως 10% του τιμήματος).

Βήμα 4 — Υποβολή πλήρους φακέλου: Αποστολή στην τράπεζα όλων των δικαιολογητικών: νομικός έλεγχος τίτλων από δικηγόρο, εκτίμηση αξίας ακινήτου από πολιτικό μηχανικό, πιστοποιητικό ΗΤΚ.

Βήμα 5 — Έγκριση ΕΑΤ και εκταμίευση: Μετά την εγκριτική απόφαση της τράπεζας, ο φάκελος ελέγχεται από την ΕΑΤ. Υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο και στη συνέχεια εγγράφεται προσημείωση και εκταμιεύεται το δάνειο.

Βασικά δικαιολογητικά που χρειάζονται

• Αστυνομική ταυτότητα ή διαβατήριο
• Εκκαθαριστικό σημείωμα (1-2 τελευταία έτη)
• Βεβαίωση αποδοχών ή αποδεικτικό σύνταξης
• Εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ τρέχοντος έτους
• Για ελεύθερους επαγγελματίες: Έντυπο Ε3 και ΦΠΑ τελευταίου τριμήνου

Τι δεν επιτρέπει το πρόγραμμα

Ορισμένα σημεία που συχνά παραβλέπονται:

• Δεν επιτρέπεται η προσθήκη εγγυητή. Αυτό αποκλείει αιτούντες με οριακά εισοδήματα που υπό κανονικές συνθήκες θα μπορούσαν να δανειοδοτηθούν με τη βοήθεια των γονιών τους.
• Δεν επιτρέπεται η συνδυαστική χρήση με δεύτερο στεγαστικό δάνειο για το ίδιο ακίνητο. Το LTV 90% είναι ο πλήρης ορίζοντας χρηματοδότησης.
• Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον πέντε χρόνια.

Η καταληκτική ημερομηνία για σύναψη συμβάσεων δανεισμού είναι η 31η Αυγούστου 2026. Αν βρίσκεστε ακόμα στη φάση αναζήτησης, ο διαθέσιμος χρόνος είναι περιορισμένος.

Για μια ολοκληρωμένη προετοιμασία — από τον πρώτο έλεγχο ακινήτου έως την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου — αποκτήστε τον Οδηγό Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα.

See more Greece guides →