老屋貸款成數不足怎麼辦？首購族老公寓融資策略完整指南

老屋總價親民，但融資現實很殘酷。屋齡超過三、四十年的老公寓，在許多銀行眼中是風險資產，貸款成數直接被壓低，甚至有部分行庫直接拒貸。如果你打算用老屋當首購目標，先把融資這關摸清楚。

老屋貸款成數的實際市場行情

台灣銀行對老屋的貸款成數，主要取決於三個變數：

屋齡：這是最關鍵的因素。銀行通常設定的門檻如下：

注意：這是市場慣例範圍，不是法定上限。同一棟房子，不同銀行的鑑價和成數可能差距一至兩成。

坪數：若室內坪數低於十五坪（通常被視為套房），貸款成數可能只有六成，甚至無法申貸。

地段：台北市精華地段的老公寓，因流動性佳，銀行鑑價相對寬鬆。偏遠地區的老屋則明顯吃虧。

老屋能申請新青安嗎？

能，但有條件。新青安貸款的成數上限是八成、額度上限是一千萬，但這個八成是針對銀行鑑價計算，不是成交價。

若你以八百萬成交了一間屋齡三十五年的老公寓，但銀行鑑價只有七百萬，八成貸款就是五百六十萬，不是六百四十萬。這中間八十萬的差額，你必須以現金補足。

老屋申請新青安的主要障礙：並非所有銀行都願意承辦屋齡過高的新青安貸款。建議優先向土地銀行、台灣銀行等公股行庫詢問，他們對老屋的接受度相對較高，且是新青安的主要承辦行庫。

貸款成數不足怎麼辦？五種實際解法

當銀行核貸成數低於預期，你面臨的是頭期款缺口。以下是幾種常見的因應策略：

1. 多家銀行聯繫，找出鑑價最高的行庫

同一棟房子，不同銀行的鑑價可能差距 5–15%。建議在確定目標物件後，同時向三至四家銀行申請鑑價（不是正式申貸，避免短期內多次查詢聯徵影響信用評分）。找出鑑價最高的銀行再正式申貸。

2. 搭配信用貸款補缺口（短期策略）

若貸款成數不足的缺口在 50–100 萬以內，部分首購族選擇以信用貸款補足。這是高風險策略，原因是信用貸款利率通常在 4–8%，遠高於房貸利率，且會增加每月總還款壓力。

使用前務必試算：每月房貸 + 信貸還款總額，不應超過家庭月收入的 40–45%。

3. 調整購屋標的

若目標老屋的貸款成數讓你資金缺口過大，重新考慮物件是最務實的選擇。同樣預算，屋齡二十年以內的房子在融資條件上通常好得多，且買家未來出售時流動性也更佳。

4. 談判降低成交價

若老屋已持有超過十年，賣方的房地合一稅率降至 15% 甚至更低，讓價空間相對較大。銀行鑑價低於成交價，反而是你議價的依據：「銀行只鑑到 X 萬，我的自備款不足，能不能降到 Y 萬？」

5. 等待積累更多自備款

不是所有人都能等，但若你現有自備款只差 20–30 萬就能補足缺口，再存六至十二個月可能比硬上信貸更划算。

老屋融資的額外隱患：修繕成本

貸款成數問題之外，老屋的隱性修繕成本也必須提前計算：

• 屋齡超過三十年的老公寓，幾乎必然需要更換全屋水電管線（每坪約 2,000–4,000 元）
• 外牆防水重做（視坪數，通常在 10–30 萬）
• 若有海砂屋疑慮，結構補強費用可能高達百萬以上

這些費用無法貸款，需以現金支應。計算老屋的「真實總成本」時，修繕預算必須加進去。

買老屋前的融資清單

在簽任何文件前，先確認以下事項：

• 已向至少兩家銀行詢問該物件的概估鑑價
• 了解各銀行對該屋齡老屋的貸款成數上限
• 備有貸款成數低於預期時的現金補足方案
• 預留修繕預算，計算完整的自備款需求

老屋融資門檻高，但不是不可克服。關鍵是在決定出價前，就把融資方案想清楚，而不是簽了約之後才發現缺口。

取得系統性的老屋評估策略、貸款試算工具，以及老屋交易合約關鍵條款說明，請參閱首購族買房指南。

See more Taiwan guides →