買房頭期款要多少？首購族完整試算指南

很多人以為，存到頭期款就等於準備好買房了。事實上，「頭期款」只是自備款的一部分——交屋前還有一筆你沒算到的費用，足以讓整個計畫功虧一簣。

這篇文章不只告訴你頭期款要存多少，更告訴你買房前整個現金需求的全貌。

台灣首購族的標準貸款成數是幾成？

銀行核貸的成數取決於兩個數字中的較低者：實際成交價與銀行內部鑑價。首購族一般可期望取得七至八成的貸款，但這不是保證。

以下是影響貸款成數的主要因素：

• 屋齡：屋齡越舊，貸款成數越低。超過四十年的老舊無電梯公寓，部分銀行僅核貸七成。
• 坪數：若權狀坪數低於十五坪（套房），多數銀行貸款成數僅有六成，甚至拒貸。
• 地段：偏遠地區的物件流動性差，銀行傾向保守。
• 借款人信用：聯徵紀錄有瑕疵會直接壓低成數與利率。

若你符合新青安貸款資格，最高可貸至八成，上限一千萬元，這是目前市場上首購族最主要的融資工具。

以一千五百萬房子為例，頭期款要多少？

假設你購買總價新台幣一千五百萬的中古屋，銀行核貸八成（一千二百萬），你需要準備的自備款為三百萬元。

但三百萬只是開始。

頭期款之外：交屋前必備的隱藏費用

許多首購族把所有存款都壓在頭期款上，忽略了以下這些必須以現金支付的費用（銀行房貸撥款前就要繳清）：

換句話說，以一千五百萬的房子來說，你不是只要準備三百萬，而是需要至少三百四十萬至三百五十五萬的現金。

實務建議：以房屋總價額外預留三至四個百分點作為完稅與行政費用準備金。購一千萬的房子，至少額外備妥三十至四十萬現金。

不同總價的頭期款速算表

注意：上表以市場慣例估算，實際金額因物件、地區與銀行鑑價結果而異。

新青安貸款能減輕多少壓力？

對於符合資格的首購族，新青安貸款最多可貸一千萬元、最長四十年、最長五年寬限期，補貼後利率約 1.775%（暫定至 2026 年 7 月底）。

以貸款一千萬、利率 1.775% 計算：

• 寬限期前五年（僅繳利息）：每月約 14,800 元
• 第六年起（本利均攤，剩 35 年）：每月約 32,600 元

寬限期結束後的月付金幾乎是前五年的兩倍以上。這個跳升是首購族在財務規劃時最常忽略的風險點，務必在購屋前進行壓力測試。

先存到多少錢才適合開始看屋？

沒有絕對答案，但有一個可操作的基準：

確保手邊有房屋總價的 25–30% 作為現金準備，其中二十至二十五個百分點為頭期款與自備款，另外五個百分點備作稅費、裝修、搬家與入住初期的應急預備金。

以一千萬的房子為例，你至少需要 250–300 萬的流動現金。

想系統性地了解台灣首購族從頭期款規劃到交屋的完整流程，包含新青安申請策略、聯徵優化建議與實際費用試算工作表，請參閱首購族買房指南。

常見問題

頭期款可以借爸媽嗎？ 可以，但要注意兩件事：第一，銀行在核貸時可能要求說明大筆資金來源（避免直接從親屬帳戶轉入）；第二，若是以「借名登記」方式讓父母用你的名義購屋，你將承擔全部法律與財務風險，詳見借名登記相關說明。

銀行鑑價比成交價低怎麼辦？ 差額必須以現金補足。例如成交 1,000 萬、鑑價 900 萬、核貸八成，你實際拿到的貸款是 720 萬而非 800 萬，差距 80 萬需自備。在合約中加入「貸款附條件解除條款」可保護你在這種情況下的權益。

裝潢費要另算嗎？ 是的。本文所列費用不含裝修。若需裝潢，預留每坪一萬至三萬元的預算，並從購屋總現金需求中分開計算。

首購族的頭期款規劃，遠比「存到兩成」複雜得多。把稅費算進去，你才能避免在交屋前夕資金斷鏈的風險。

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