Visura Catastale: Come Leggerla e Cosa Verificare Prima di Comprare Casa
La visura catastale è uno dei primissimi documenti che dovresti richiedere quando valuti un immobile. Non perché ti dica che la casa è "in regola" — non lo fa — ma perché contiene dati fondamentali per il calcolo delle imposte, per il confronto con la planimetria depositata e per la verifica della coerenza con quanto dichiarato dal venditore. Sapere come leggerla ti permette di porre le domande giuste prima di firmare qualsiasi cosa.
Cos'è la visura catastale e come ottenerla
La visura catastale è un documento dell'Agenzia delle Entrate (ex Catasto) che riporta i dati identificativi e fiscali di un immobile: chi ne è il titolare, in quale categoria è censito, qual è la sua rendita catastale.
Puoi ottenerla gratuitamente tramite:
- Il portale dell'Agenzia delle Entrate (sezione Catasto e Cartografia)
- I servizi online bancari con accesso SPID
- Il tuo notaio o geometra (che la richiedono d'ufficio)
Il venditore ha l'obbligo di fornirtela su richiesta. Puoi anche richiederla direttamente tu, conoscendo i dati identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno) o il codice fiscale del proprietario.
Come si legge una visura catastale: i dati principali
Dati identificativi
- Comune: il comune catastale dove è ubicato l'immobile (può differire dal comune amministrativo in alcuni casi storici)
- Foglio, Particella, Subalterno: sono le coordinate catastali dell'immobile. Il subalterno identifica la singola unità in un edificio condiviso. Questi dati devono coincidere con quelli riportati nel compromesso e nel rogito
- Sezione/Zona: codice dell'area territoriale catastale
Dati identificativi del soggetto
- Intestatario: il proprietario registrato al Catasto. Verifica che coincida con chi si presenta come venditore. Discrepanze (es. quote di proprietà diverse, diritti di usufrutto, nuda proprietà) devono essere chiarite prima della firma del compromesso
Dati dell'immobile
- Categoria catastale: definisce il tipo di immobile ai fini fiscali. Le categorie A/2 (civile abitazione), A/3 (economica), A/4, A/5, A/7 sono ammesse all'agevolazione prima casa. Le categorie A/1 (signorile), A/8 (villa), A/9 (castello) sono escluse — su questi immobili non si applica l'aliquota del 2%
- Classe: indica la qualità all'interno della categoria (1ª, 2ª, 3ª). Incide sulla rendita catastale ma non sui requisiti di agevolazione
- Consistenza/Vani: il numero di vani catastali dell'unità. Non coincide sempre con il numero di stanze fisiche — il bagno, ad esempio, conta come mezzo vano. La consistenza serve per il calcolo della rendita catastale
- Superficie catastale: la superficie dell'unità espressa in m² (nei catasti più recenti)
La rendita catastale: il dato che ti serve per calcolare le imposte
La rendita catastale è il valore attribuito dall'Agenzia delle Entrate all'immobile ai fini fiscali. È un dato storico, generalmente lontano dai valori di mercato.
È il punto di partenza per calcolare l'imposta di registro al rogito:
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × 115,5 (coefficiente per prima casa)
Esempio: rendita di €650 → valore catastale = €650 × 1,05 × 115,5 = €78.848 → imposta di registro al 2% = €1.577
Questo calcolo è indipendente dal prezzo di mercato dell'immobile. È il motivo per cui l'imposta di registro sulla prima casa è spesso molto inferiore a ciò che ci si aspetterebbe.
La differenza cruciale: catasto vs conformità urbanistica
Questo è il punto su cui più acquirenti si fanno del male, spesso senza saperlo.
La visura catastale — e la planimetria catastale allegata — riflette come l'immobile è censito ai fini fiscali. Non attesta la legittimità edilizia dell'immobile.
La legittimità edilizia (lo "stato legittimo") si stabilisce dai titoli abilitativi comunali: licenze edilizie, permessi di costruire, CILA, SCIA, concessioni in sanatoria. Questi sono depositati presso gli uffici tecnici del Comune, non al Catasto.
Un immobile può avere la planimetria catastale perfettamente aggiornata — e quindi risultare conforme al Catasto — e al tempo stesso avere abusi edilizi non sanati che lo rendono non commerciabile o che impediscono alla banca di erogare il mutuo.
La conformità catastale è condizione necessaria (e obbligatoria per legge: senza planimetria catastale conforme il rogito non si può fare), ma non è sufficiente a garantire la regolarità dell'immobile. Servono anche le verifiche urbanistiche presso il Comune.
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Cosa verificare nella planimetria catastale
La planimetria catastale è la mappa dell'immobile depositata al Catasto. Prima del rogito, un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) deve verificare che lo stato di fatto — come l'immobile si presenta fisicamente — corrisponda alla planimetria depositata.
Se c'è una discrepanza (es. un muro spostato, un vano modificato, un bagno aggiunto o eliminato rispetto alla planimetria), si tratta di una difformità catastale. La legge (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) stabilisce che queste difformità devono essere obbligatoriamente sanate dal venditore prima del rogito, a pena di nullità dell'atto di vendita.
La sanatoria catastale (aggiornamento della planimetria) si effettua presentando una DOCFA (Documento Computerizzato Fabbricati) all'Agenzia delle Entrate. Il costo varia ma è generalmente a carico del venditore.
Planimetria catastale non conforme: cosa succede
Se durante la due diligence emerge una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto:
- Non è una ragione per interrompere la trattativa: molte difformità catastali sono risolvibili in pochi giorni con una semplice variazione catastale
- Il venditore deve regolarizzare prima del rogito: se compro sapendo che c'è una difformità e il venditore non la regolarizza, il rogito non può essere stipulato validamente
- La regolarizzazione catastale non risolve eventuali abusi urbanistici: se il vano modificato non aveva il permesso del Comune, la variazione catastale non sana l'abuso edilizio. Sono due procedure diverse
Cosa fare se emerge una difformità catastale:
- Chiedi al venditore di incaricare un tecnico per la variazione catastale prima del rogito
- Verifica che la variazione catastale sia stata accettata dall'Agenzia delle Entrate (hai bisogno del protocollo di presentazione e dell'aggiornamento registrato)
- Verifica che la modifica catastale corrisponda anche a un titolo edilizio regolare (non assumere che siano equivalenti)
Come richiedere la planimetria catastale
La planimetria catastale si scarica:
- Dal portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID (servizio "visura planimetrica")
- Dagli sportelli catastali, presentando un documento di identità
- Attraverso il tuo notaio o geometra
Confronta la planimetria scaricata con lo stato di fatto durante il sopralluogo. Se non sei capace di interpretarla, portala con te al secondo sopralluogo e chiedi a un tecnico di fiducia di accompagnarti o di valutarla.
La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include la checklist completa della due diligence immobiliare — catastale, urbanistica, ipotecaria e condominiale — con le domande specifiche da fare al venditore e al tecnico per ogni fase delle verifiche pre-rogito.
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