Visura Ipotecaria: Cos'è, Come Richiederla e Cosa Devi Controllare Prima del Rogito

Puoi acquistare un immobile che sembra libero da problemi, avere la planimetria catastale in regola, aver verificato i titoli edilizi — e ritrovarti comunque con una casa gravata da un'ipoteca non estinta o da un pignoramento che non sapevi esistesse. La visura ipotecaria (o ispezione ai Registri Immobiliari) è l'unico strumento che ti dice cosa risulta iscritto a carico di quell'immobile nei registri pubblici.

Cos'è la visura ipotecaria

La visura ipotecaria non è la stessa cosa della visura catastale. Mentre la visura catastale attiene alla descrizione fiscale dell'immobile (rendita, categoria, intestatario), la visura ipotecaria riguarda i registri pubblici di pubblicità immobiliare tenuti dall'Agenzia delle Entrate presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari.

In questi registri vengono trascritti tutti gli atti che incidono sul diritto di proprietà di un immobile:

• Compravendite
• Successioni
• Ipoteche volontarie (quelle iscritte per il mutuo bancario)
• Ipoteche giudiziali (quelle iscritte in seguito a sentenze o decreti ingiuntivi)
• Pignoramenti
• Sequestri conservativi
• Domande giudiziali (cause pendenti che potrebbero incidere sulla proprietà)
• Trascrizioni di contratti preliminari

Quando richiedi una visura ipotecaria, ottieni l'elenco di tutte queste formalità registrate a nome del proprietario o a carico dell'immobile.

Perché è fondamentale prima di comprare

Senza la visura ipotecaria, non puoi sapere se:

1. L'immobile ha un mutuo non estinto: se il venditore ha ancora un mutuo in corso su quella casa, la banca ha un'ipoteca iscritta. All'atto del rogito, il venditore deve estinguere il mutuo e chiedere la cancellazione dell'ipoteca. Se non lo fa, l'ipoteca passa all'acquirente.

2. Ci sono ipoteche giudiziali: se il venditore ha debiti nei confronti di terzi (creditori, Fisco), possono esserci ipoteche giudiziali iscritte sull'immobile. L'acquirente che compra un immobile con un'ipoteca giudiziale non estinta si trova esposto al rischio che il creditore esecutivo proceda all'asta sull'immobile, anche dopo il rogito.

3. L'immobile è soggetto a pignoramento: se il venditore è insolvente, i suoi creditori possono aver attivato procedure esecutive che gravano sull'immobile. Un pignoramento trascritto prima del rogito è opponibile all'acquirente.

4. Ci sono domande giudiziali: cause pendenti che potrebbero far cadere il titolo di proprietà del venditore (es. contestazioni di divisione ereditaria, azioni di riduzione per lesione di legittima).

Come si richiede la visura ipotecaria

Chi la richiede ordinariamente: il notaio, prima del rogito, esegue le ispezioni ai Registri Immobiliari come parte del suo lavoro di due diligence. Questa è una delle attività comprese nell'onorario notarile.

Come richiederla in autonomia: puoi accedere ai Registri Immobiliari telematicamente attraverso il portale dell'Agenzia delle Entrate (sezione "Sister" — Servizio di consultazione per l'interrogazione telematica dei Registri Immobiliari). Serve SPID e il pagamento di una piccola tariffa per ogni ispezione.

Puoi richiedere l'ispezione per soggetto (nome e codice fiscale del proprietario — ottieni tutte le formalità che lo riguardano in quella Conservatoria) o per immobile (dati catastali dell'immobile — ottieni le formalità specifiche relative a quell'immobile).

Il notaio generalmente effettua entrambe le ispezioni per maggiore completezza.

Cosa devi controllare nella visura ipotecaria

Una volta ottenuta la visura, devi verificare:

Ipoteche iscritte (in favore di banche o privati):

• Controlla l'importo garantito dall'ipoteca e la data di iscrizione
• Chiedi al venditore se il mutuo è ancora in essere o è stato estinto. Se è estinto, chiedi la quietanza di estinzione e verifica che sia stata presentata la cancellazione dell'ipoteca (tramite atto notarile o, per le banche, tramite comunicazione diretta alla Conservatoria)
• Al rogito, il saldo del mutuo residuo viene ordinariamente pagato con il prezzo della casa, con estinzione contestuale dell'ipoteca

Pignoramenti e sequestri:

• La presenza di un pignoramento trascritto è una seria complicazione. L'immobile non può essere venduto liberamente senza il consenso del giudice o dei creditori procedenti
• Se emerge un pignoramento, l'acquisto deve essere sospeso fino a risoluzione della situazione

Domande giudiziali:

• Verifica di cosa riguardano le cause pendenti. Alcune (es. liti condominiali) sono irrilevanti per la proprietà; altre (es. azioni di riduzione di donazioni, contestazioni di testamento) possono mettere a rischio il titolo del venditore

Assenza di trascrizioni recenti:

• Controlla che non vi siano trascrizioni di altri atti di compravendita successivi alla data in cui il venditore ha acquistato l'immobile — il che indicherebbe che ha già tentato di vendere o donare l'immobile ad altri

L'ipoteca che resta tra rogito e trascrizione: il rischio residuo

C'è un rischio sottile che molti ignorano: tra il momento della firma del rogito e il momento della trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari (che avviene nei giorni successivi), il venditore potrebbe teoricamente contrarre nuovi debiti che portano a iscrizioni di ipoteche o pignoramenti.

Per coprire questo rischio, esiste il meccanismo del deposito del prezzo presso il notaio (Legge 124/2017): il saldo del prezzo resta sul conto dedicato del notaio e viene svincolato al venditore solo dopo che il notaio ha verificato l'avvenuta trascrizione e l'assenza di nuove formalità pregiudizievoli.

Richiedere il deposito del prezzo al notaio è un diritto dell'acquirente, esercitabile anche unilateralmente.

La visura ipotecaria nella due diligence pre-compromesso

La visura ipotecaria è idealmente da fare prima di firmare il compromesso, non solo prima del rogito. Se emerge un problema grave (pignoramento, ipoteche significative non estinte, domande giudiziali attive), è meglio scoprirlo prima di aver versato la caparra.

Chiedi al notaio o al geometra di fiducia di eseguire l'ispezione ai Registri Immobiliari contestualmente alle verifiche catastali e urbanistiche — tutte e tre le verifiche fanno parte della due diligence completa che ogni acquirente informato dovrebbe fare prima di impegnarsi formalmente.

La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include la checklist completa delle sei verifiche pre-rogito, con la sequenza corretta e i documenti specifici da richiedere per ciascuna di esse, inclusa la visura ipotecaria.

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