Preliminare di Compravendita: Registrazione, Costi e Rischi se Non Lo Registri
Hai firmato il compromesso. Hai versato la caparra. Hai l'entusiasmo di chi sa che tra qualche mese quella casa sarà tua. E poi ti accorgi che nessuno ti ha ancora spiegato cosa fare nei 30 giorni successivi alla firma — il termine entro cui devi registrare il preliminare presso l'Agenzia delle Entrate. Non farlo entro scadenza ha costi e rischi precisi.
Cos'è il contratto preliminare di compravendita
Il preliminare (o compromesso) è l'atto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprietà (il rogito) entro una data prestabilita. Non trasferisce ancora la proprietà, ma vincola entrambe le parti in modo giuridicamente equivalente a un contratto definitivo.
A differenza di una proposta d'acquisto — che è irrevocabile ma unilaterale — il compromesso è bilaterale: entrambi hanno obblighi e entrambi hanno rimedi legali in caso di inadempimento dell'altro.
Il termine di 30 giorni per la registrazione
Il preliminare deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Se il contratto è notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata), il notaio provvede lui stesso alla registrazione.
Se invece è una scrittura privata tra le parti (la forma più comune), sei tu — o il tuo avvocato — a dover procedere. La registrazione avviene:
- Online tramite il portale delle Entrate (servizio Sisma)
- Allo sportello di qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate
La mancata registrazione entro il termine espone a sanzioni tributarie. Il contratto resta valido tra le parti, ma l'omissione può causare problemi in sede di rogito e complicazioni fiscali.
Quanto costa registrare il preliminare nel 2026
Con l'entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 139/2024 dal 1° gennaio 2025, le imposte sui contratti preliminari sono state semplificate e ridotte:
| Voce | Importo/Aliquota |
|---|---|
| Imposta di registro fissa | €200 |
| Imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria | 0,5% dell'importo |
| Imposta proporzionale sugli acconti prezzo | 0,5% (ridotta dal 3% previgente) |
| Imposta di bollo (scrittura privata) | €16 ogni 4 facciate o €155 se notarile |
Esempio concreto: preliminare su casa da €200.000, caparra versata di €20.000, acconto di €10.000.
- Imposta fissa: €200
- Imposta sulla caparra (0,5% × €20.000): €100
- Imposta sull'acconto (0,5% × €10.000): €50
- Bollo (stima scrittura privata): €32
- Totale: circa €382
L'imposta proporzionale pagata alla registrazione del compromesso (caparra + acconti) è un acconto sull'imposta di registro dovuta al rogito e verrà interamente detratta in quella sede.
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La differenza tra registrazione e trascrizione del preliminare
Molti confondono i due concetti. Sono cose diverse:
Registrazione: è l'adempimento fiscale obbligatorio entro 30 giorni. Rende l'atto opponibile al Fisco e blocca le sanzioni tributarie. Non protegge dai rischi di terzi.
Trascrizione: è un'operazione nei Registri Immobiliari (Conservatoria), facoltativa salvo eccezioni, che rende il tuo diritto sul bene opponibile a terzi. Può essere eseguita solo da un notaio e ha un costo aggiuntivo.
Perché la trascrizione del preliminare è spesso sottovalutata: se il venditore, dopo la firma del compromesso, vende lo stesso immobile a un terzo che trascrive prima di te, o se il venditore subisce un pignoramento, senza la trascrizione del tuo preliminare rischi di perdere sia la casa che le somme versate.
La trascrizione del compromesso è consigliata ogni volta che hai versato acconti significativi (superiori a €10.000-15.000) o quando passano molti mesi tra il compromesso e il rogito.
Spese straordinarie deliberate prima del rogito: chi le paga
Tra la firma del compromesso e il rogito, può capitare che il condominio approvi lavori straordinari: rifacimento della facciata, sostituzione dell'ascensore, interventi al tetto. Chi li paga se la delibera è avvenuta prima del rogito ma i lavori si faranno dopo?
La risposta del diritto civile è chiara: le spese condominiali straordinarie spettano a chi era proprietario al momento della delibera assembleare. Non importa quando verranno eseguiti i lavori fisicamente: conta chi aveva la proprietà il giorno in cui l'assemblea ha approvato la spesa.
Questo significa che se compri un appartamento e il condominio ha deliberato €5.000 di quota per il rifacimento del tetto tre mesi prima del tuo rogito, quella spesa resta al venditore — a meno che non ci sia un accordo diverso esplicitamente scritto nell'atto.
Cosa devi fare nella pratica:
- Prima del rogito, chiedi all'amministratore di condominio una dichiarazione scritta che attesti:
- L'assenza di morosità del venditore per l'anno in corso e quello precedente
- L'elenco di tutte le delibere di lavori straordinari approvate negli ultimi due anni
- Se ci sono delibere pendenti, inserisci nell'atto notarile una clausola che chiarisce a chi spetta il pagamento della quota straordinaria
- Il notaio può depositare una somma a garanzia (meccanismo del "deposito del prezzo") se le somme sono significative e i lavori non sono ancora iniziati
La clausola sospensiva: il protocollo salvavita
Il preliminare non dovrebbe mai essere firmato senza una clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo, se stai finanziando l'acquisto. La clausola prevede che l'efficacia del contratto sia condizionata all'ottenimento del finanziamento bancario entro una certa data.
Senza questa clausola, se la banca non ti approva il mutuo, il venditore può:
- Trattenere l'intera caparra versata
- O agire in giudizio per la risoluzione del contratto e il risarcimento danni
Con la clausola sospensiva correttamente redatta, se la banca nega il mutuo, il contratto si risolve e recuperi le somme versate.
La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia contiene il modello di clausola sospensiva da inserire nel compromesso, la checklist delle verifiche da fare prima della firma e il protocollo per le verifiche condominiali preventive.
Cosa fare prima di firmare il compromesso
Questa è la sequenza corretta — non quella che spesso viene praticata:
- Verifica urbanistica e catastale dell'immobile (da tecnico abilitato)
- Verifica ipotecaria (nessuna ipoteca residua, nessun pignoramento)
- Dichiarazione liberatoria del condominio (nessuna morosità, nessuna delibera pendente)
- Pre-delibera bancaria (sapere se e quanto la banca ti finanzia, prima di impegnarti)
- Firma del compromesso con clausola sospensiva inserita correttamente
- Registrazione entro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate
- Valutazione della trascrizione se le somme versate sono significative
Saltare uno di questi passaggi non invalida il contratto, ma può esporti a perdite finanziarie o a sorprese che si materializzano solo il giorno del rogito, quando è troppo tardi per tornare indietro.
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