Wet Vaste Huurcontracten en de Diplomatenclausule: Wat Mag Nog in 2026?

Tot voor kort kon je als verhuurder een huurcontract voor twee jaar afsluiten. Huurder weg, nieuwe huurder erin, huur opnieuw bepalen. Die flexibiliteit is verdwenen. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in de basis afgeschaft.

Wat de Wet Vaste Huurcontracten verandert

De kern van de wet is simpel maar ingrijpend: elk nieuw huurcontract voor een zelfstandige woning moet voor onbepaalde tijd worden afgesloten. De huurder geniet vanaf dag een volledige huurbescherming, wat betekent dat je als verhuurder alleen kunt opzeggen op de limitatieve wettelijke gronden: dringend eigen gebruik, slecht huurderschap, of een geldend bestemmingsplan.

Voor beleggers heeft dit drie directe consequenties:

1. Geen automatische doorstroming meer. Je kunt niet langer na twee jaar de huurder laten vertrekken om de huurprijs aan te passen aan de markt. Elke huurder is in principe een langetermijnrelatie.

2. Huurverhogingen zijn gemaximeerd. In de sociale sector mag de huur maximaal 4,1% per jaar stijgen, in de middenhuur maximaal 6,1%, en in de vrije sector maximaal 4,4%. Je bent gebonden aan deze wettelijke maxima, ook als de markthuur sneller stijgt.

3. Huurderselectie wordt crucialer. Omdat je minder makkelijk van een huurder af kunt, is de zorgvuldigheid waarmee je huurders selecteert belangrijker dan ooit. Een huurder die niet betaalt of overlast veroorzaakt, is een langdurig probleem.

Uitzonderingen: wanneer mag tijdelijk nog wel?

De wet kent een beperkt aantal strikt omschreven uitzonderingen. Buiten deze categorieen is tijdelijke verhuur van een zelfstandige woning niet meer mogelijk.

Studenten (campuscontracten). Verhuur aan studenten mag nog steeds via campuscontracten, waarbij de huurovereenkomst gekoppeld is aan de inschrijving bij een onderwijsinstelling. Zodra de student afstudeert, eindigt het contract. Dit maakt studentenhuisvesting een van de weinige segmenten waar doorstroming gegarandeerd blijft.

Herhuisvesting bij renovatie. Als een woning ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt, mogen tijdelijk herhuisveste bewoners een tijdelijk contract krijgen.

Gescheiden ouders met minderjarige kinderen. Een specifieke uitzondering voor ouders die na een scheiding tijdelijk een woning nodig hebben in verband met een co-ouderschapsregeling.

Statushouders. Personen die direct uit het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) worden gehuisvest, kunnen een tijdelijk contract krijgen.

Waddeneilanden. Tijdelijke werknemers op de Waddeneilanden vormen een aparte categorie vanwege de specifieke arbeidsmarktsituatie.

De diplomatenclausule: tussenhuur als laatste escape

De diplomatenclausule, formeel de tussenhuurregeling, is de uitzondering die voor veel eigenaar-bewoners het relevantst is. Als je als eigenaar je woning tijdelijk verlaat voor verblijf in het buitenland (detachering, sabbatical, of een langdurige reis) en je de aantoonbare intentie hebt om na de afgesproken periode terug te keren en de woning zelf weer te bewonen, mag je de woning tijdelijk verhuren.

De diplomatenclausule levert een dwingende opzeggingsgrond op: als de eigenaar terugkeert, moet de huurder vertrekken. Maar er gelden strikte voorwaarden:

• De eigenaar moet de woning voorafgaand zelf als hoofdverblijf hebben bewoond.
• De intentie tot terugkeer moet aantoonbaar zijn (bijvoorbeeld via een tijdelijk arbeidscontract in het buitenland).
• De periode moet vooraf in het huurcontract worden vastgelegd.
• Het huurcontract moet expliciet de diplomatenclausule benoemen als opzeggingsgrond.

Let op: de diplomatenclausule is geen constructie om als belegger tijdelijk te verhuren. Als een rechter oordeelt dat er nooit een werkelijke intentie tot terugkeer was, kan de clausule worden vernietigd en wordt het contract omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Gebruik deze route alleen als je werkelijk tijdelijk vertrekt.

De Leegstandwet als alternatief

Naast de diplomatenclausule biedt de Leegstandwet een mogelijkheid voor tijdelijke verhuur. Als een woning bestemd is voor verkoop, sloop of ingrijpende renovatie, kun je bij de gemeente een Leegstandwetvergunning aanvragen. De maximale verhuurtermijn is vijf jaar, en de huurprijs wordt door de gemeente vastgesteld. De huurder heeft in dit geval geen huurbescherming bij vertrek.

Strategische impact voor beleggers

De afschaffing van tijdelijke contracten maakt de woningmarkt voorspelbaarder voor huurders, maar minder flexibel voor verhuurders. De belangrijkste strategische gevolgen:

• Huurderselectie is investering. Besteed tijd en geld aan een gedegen screening: inkomensverificatie, referenties van vorige verhuurders en een BKR-toetsing.
• De aanvangshuur is je anker. Omdat huurverhogingen gemaximeerd zijn, bepaalt de aanvangshuur voor jaren je rendement. Zet de huur marktconform neer bij aanvang.
• Campuscontracten als nichestrategie. De studentenmarkt is een van de weinige segmenten die nog doorstroming biedt. Kamerverhuur aan studenten vereist wel een omzettingsvergunning en strenge brandveiligheidseisen.

De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat modelcontracten voor zowel onbepaalde tijd als de uitzonderingscategorieen, inclusief een juridisch correcte diplomatenclausule en een checklist voor huurdersscreening.

See more Netherlands guides →