Bereitstellungszinsfreie Zeit und SCHUFA-Score bei der Baufinanzierung: Was Erstkäufer wissen müssen

In den Finanzierungsunterlagen tauchen zwei Begriffe auf, die viele Erstkäufer überblättern — bis sie spürbare Auswirkungen auf das Budget haben. Die bereitstellungszinsfreie Zeit entscheidet darüber, ab wann ein nicht abgerufenes Darlehen Kosten verursacht. Der SCHUFA-Score bestimmt mit, ob und zu welchen Konditionen die Bank das Darlehen überhaupt gewährt.

Bereitstellungszinsfreie Zeit: Was das ist und warum es wichtig ist

Wenn eine Bank eine Baufinanzierung bewilligt, reserviert sie den Kreditbetrag für den Käufer. Zwischen der Zusage und dem tatsächlichen Abruf des Geldes (z. B. weil der Notar erst später die Kaufpreisfälligkeit mitteilt, oder weil ein Neubau sich verzögert) können Wochen oder Monate vergehen.

Für diesen Zeitraum berechnen Banken in der Regel Bereitstellungszinsen — typischerweise 0,25 % bis 0,30 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Bei 300.000 € und einem Monat Verzögerung wären das bis zu 900 €. Bei sechs Monaten Verzögerung: bis zu 5.400 €.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem diese Kosten noch nicht anfallen. Sie beträgt je nach Anbieter und Verhandlung zwischen 1 und 12 Monaten.

Warum das für Erstkäufer relevant ist:

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie verläuft die Abwicklung in der Regel innerhalb weniger Wochen nach Beurkundung. Hier ist die bereitstellungszinsfreie Zeit weniger kritisch — eine Frist von 3 bis 6 Monaten reicht in der Regel.

Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger kann das ganz anders aussehen: Bauprojekte verzögern sich. Wenn das Darlehen zugesagt ist, der Bauträger aber drei Monate später als geplant fertig wird, tickt die Bereitstellungszinsuhr. Wer hier nur 3 Monate bereitstellungszinsfrei hat und das Projekt sich um 6 Monate verzögert, zahlt für 3 Monate Bereitstellungszinsen.

Was Käufer tun sollten:
Bei Neubauten oder Bauprojekten mit unklarem Fertigstellungstermin sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit explizit verhandelt werden — idealerweise 12 Monate. Einige Banken und Kreditvermittler bieten das ohne Zinsaufschlag an.

SCHUFA-Score: Was für eine Baufinanzierung notwendig ist

Die SCHUFA-Auskunft ist für Banken eines der zentralen Instrumente zur Bonitätsprüfung. Der Score gibt auf einer Skala von 0 bis 100 die Wahrscheinlichkeit an, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen wird. Ein hoher Score (nahe 100) bedeutet geringe Ausfallwahrscheinlichkeit.

Was Banken brauchen:

Es gibt keine einheitliche gesetzliche Mindestanforderung, aber in der Praxis gilt Folgendes:

• Score über 95: Sehr gute Bonität, beste Zinskonditionen möglich
• Score 90–95: Gute Bonität, normale Konditionen ohne Aufschlag
• Score 80–90: Eingeschränkte Bonität, Banken reagieren unterschiedlich — einige genehmigen mit Aufschlag, andere lehnen ab
• Score unter 80: Deutlich eingeschränkte Kreditwürdigkeit; viele Banken lehnen ab

Was den SCHUFA-Score belastet:

• Zahlungsverzögerungen oder offene Forderungen
• Viele kurzfristige Kreditanfragen in kurzer Zeit (harsche SCHUFA-Abfragen)
• Kreditkündigungen oder Kontopfändungen
• Viele gleichzeitig laufende Ratenkredite

Was den SCHUFA-Score nicht beeinflusst:

• Kontoüberziehungen (wenn rechtzeitig ausgeglichen)
• Viele Bankkonten ohne Schulden
• Anfragen zur eigenen Auskunft

Wichtig vor der Baufinanzierungsanfrage:
Wer bei verschiedenen Banken Konditionen vergleicht, sollte darauf achten, dass Finanzierungsanfragen als "Konditionsanfragen" gestellt werden — nicht als bindende Kreditanfragen. Konditionsanfragen sind SCHUFA-neutral; bindende Kreditanfragen werden im Score vermerkt und können ihn kurzfristig senken, wenn viele davon in kurzer Zeit gestellt werden.

Unterlagen, die Banken für die Bonitätsprüfung verlangen

Neben dem SCHUFA-Score prüfen Banken die persönliche Finanzlage umfassend. Typische Anforderungen:

• Letzte drei Gehaltsabrechnungen
• Letzter Einkommensteuerbescheid
• SCHUFA-Selbstauskunft (kann kostenlos einmal jährlich angefordert werden)
• Kontoauszüge der letzten 3 Monate (Nachweis des Eigenkapitals)
• Depotauszüge und Nachweis weiterer Vermögenswerte

Bei Selbstständigen sind die Anforderungen höher: Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre, betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA), aktueller Jahresabschluss.

Den vollständigen Leitfaden zur Finanzierungsvorbereitung — von der Eigenkapitalplanung über die SCHUFA-Optimierung bis zur richtigen Dokumentenmappe — gibt es im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

See more Germany guides →