Finanzierungsbestätigung Hauskauf: Wie lange dauert die Finanzierungszusage der Bank?

Ohne Finanzierungsbestätigung ist ein Notartermin beim Immobilienkauf riskant — Verkäufer und Makler wollen wissen, dass Sie die Kaufsumme auch tatsächlich aufbringen können. Aber was genau ist eine Finanzierungsbestätigung, was prüft die Bank, und wie lange dauert das alles?

Finanzierungsbestätigung vs. Finanzierungszusage: Der Unterschied

Der Begriff "Finanzierungsbestätigung" wird im Alltag oft mit "Finanzierungszusage" gleichgesetzt — dabei gibt es einen wichtigen Unterschied.

Die Finanzierungsbestätigung (auch Finanzierungsnachweis oder Letter of Intent) ist ein informelles Schreiben der Bank, das dem Verkäufer signalisiert: Dieser Käufer hat die grundsätzliche Kaufkraft für dieses Objekt. Sie ist kein verbindlicher Kreditvertrag. Banken stellen sie bei vollständigen Bonitätsunterlagen oft kurzfristig aus.

Die verbindliche Finanzierungszusage (Darlehenszusage) ist der eigentliche Kreditbescheid: Die Bank erklärt sich verbindlich bereit, den Kredit zu den vereinbarten Konditionen auszuzahlen. Diese kommt erst nach vollständiger Objektprüfung und abgeschlossener Bonitätsprüfung.

Für den Ablauf beim Hauskauf sollte der Notartermin beziehungsweise die Beauftragung des Kaufvertragsentwurfs erst erfolgen, wenn eine schriftliche Darlehenszusage vorliegt. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ersetzt diese Zusage nicht. Die verbindliche Darlehenszusage muss aber vor der eigentlichen Kaufpreisfälligkeit vorliegen.

Was die Bank alles prüft

Banken prüfen zwei Dimensionen: Ihre Bonität als Person und das Objekt als Sicherheit.

Persönliche Bonität:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise
• Der letzte Einkommensteuerbescheid
• Eine aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft
• Nachweise über vorhandenes Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge)
• Bei Selbstständigen: Gewinn-und-Verlust-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre

Objektunterlagen:

• Aktueller Grundbuchauszug (zeigt Belastungen und Eigentümerverhältnisse)
• Flurkarte und Gebäudegrundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, aktueller Wirtschaftsplan

Wer diese Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, verkürzt die Bearbeitungszeit erheblich.

Wie lange dauert die Finanzierungszusage?

Das hängt stark von der Bank und der Vollständigkeit der Unterlagen ab.

Grobe Orientierung:

• Einfache Fälle (Angestellter, gutes Einkommen, etablierte Hausbank, standardisiertes Objekt): oft innerhalb weniger Tage
• Komplexere Fälle (Selbstständiger, Nachrangdarlehen, KfW-Integration, sanierungsbedürftiges Objekt): oft mehrere Wochen
• Großbanken mit digitalisierten Prozessen: Eine vorläufige Bestätigung kann schneller vorliegen

Ein häufiges Problem: Unvollständige Unterlagen. Fehlt ein Kontoauszug oder ist der Grundbuchauszug veraltet, verlängert sich die Bearbeitungszeit zusätzlich.

Praktischer Tipp: Stellen Sie alle Unterlagen als vollständiges Paket ein. Eine Liste, was Banken standardmäßig verlangen, und eine Vorgangsliste für die strukturierte Zusammenstellung gibt es im Ratgeber für den Erstkauf in Deutschland.

Vorabgenehmigung sichert Ihren Vorteil

Wer in einem wettbewerbsintensiven Markt kauft, sollte die Finanzierungsbestätigung bereits in der Tasche haben, bevor überhaupt ein konkretes Objekt gefunden wird. Das geht mit einer Vorabgenehmigung (auch Bonitätscheck im Vorfeld): Sie legen der Bank Ihre Unterlagen vor, ohne ein bestimmtes Objekt zu nennen. Die Bank bestätigt daraufhin, bis zu welchem Kaufpreis sie Sie grundsätzlich finanzieren würde.

Vorteile:

• Sie wissen, welches Preissegment realistisch ist
• Bei gefundenem Objekt geht es deutlich schneller
• Verkäufer nehmen Sie als ernsthaften Käufer wahr

KfW-Kredite vorab beantragen

Ein häufig übersehener Punkt: KfW-Darlehen — etwa das Wohneigentumsprogramm KfW 124 — müssen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags beantragt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen.

Das bedeutet: Wenn Sie KfW-Förderung nutzen wollen, muss der KfW-Antrag bereits im Rahmen der Finanzierungsverhandlungen mit der Hausbank gestellt werden. Die Bank reicht den Antrag als Durchleitungspartner weiter. Versäumen Sie diesen Schritt, verlieren Sie die Förderung — endgültig.

Was der Kaufvertrag typischerweise enthält

Eine Finanzierungsklausel ist nicht automatisch Bestandteil des Kaufvertrags. Wird sie ausdrücklich vereinbart, kann der Käufer bei endgültiger Ablehnung des Darlehens durch die Bank nach Maßgabe dieser Klausel vom Vertrag zurücktreten. Diese Klausel schützt Sie, wenn sich nach der Beurkundung herausstellt, dass die Finanzierung doch nicht zustande kommt.

Ohne eine solche Klausel ist der Vertrag nach Unterschrift bindend — unabhängig davon, ob Sie das Geld haben oder nicht.

Praktischer Ablauf im Überblick

1. Unterlagen vollständig zusammenstellen — je früher, desto besser
2. Mehrere Banken und Finanzvermittler anfragen — Konditionen vergleichen lohnt sich, Zinsunterschiede von 0,3 bis 0,5 % über 15 Jahre summieren sich auf fünfstellige Beträge
3. Finanzierungsbestätigung einholen — für die Übergabe an den Verkäufer
4. KfW-Antrag einreichen (wenn gewünscht) — zwingend vor Notartermin
5. Verbindliche Darlehenszusage abwarten, bevor der Kaufpreis fällig gestellt wird

Der vollständige Ablauf mit allen Unterlagen, Fristen und Fallstricken ist im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland Schritt für Schritt dokumentiert.

Fazit

Die Finanzierungsbestätigung ist ein wichtiges Dokument für den Notartermin. Wer die Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, kann bei vollständigen Unterlagen kurzfristig eine Bestätigung erhalten. Wer KfW-Förderung will, muss den Antrag vor der Beurkundung stellen. Und wer auf Nummer sicher gehen will, lässt sich vor der konkreten Objektsuche bereits vorab bonitätsprüfen — das spart Zeit und gibt Planungssicherheit.

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