Wieviel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf? Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erklärt
Die am häufigsten gestellte Frage beim ersten Immobilienkauf lautet nicht "Welche Wohnung?", sondern: "Reicht mein Erspartes überhaupt?" Die Antwort hängt von zwei unterschiedlichen Zahlen ab, die viele Käufer durcheinanderbringen: dem Eigenkapital für die Finanzierung und dem Eigenkapital für die Nebenkosten. Beides braucht man — aber aus unterschiedlichen Gründen.
Die zwei Eigenkapitaltöpfe, die jeder Erstkäufer braucht
Topf 1: Nebenkosten — vollständig aus Eigenkapital
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: Diese Kosten addieren sich auf 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie grundsätzlich nicht, weil sie keine verwertbare Sicherheit darstellen. Wer sie nicht bar hat, scheitert am Notartermin.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %) mit Makler summieren sich die Nebenkosten auf ca. 42.000 €. Dieses Geld muss am Tag der Kaufpreiszahlung auf dem Konto sein.
Topf 2: Eigenkapital für die Finanzierung — beeinflusst den Zins
Zusätzlich zu den Nebenkosten sollte Eigenkapital eingebracht werden, das die Bank als Sicherheit wertet. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value / LTV) — und desto besser die Zinskonditionen.
Die 80-Prozent-Grenze als entscheidende Schwelle
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Die kritische Grenze liegt bei 80 %: Sobald der Kredit weniger als 80 % des Immobilienwerts beträgt, stufen Banken das Ausfallrisiko signifikant niedriger ein. Der Zinsabschlag gegenüber einer 90-Prozent-Finanzierung beträgt typischerweise 0,15 % bis 0,30 % auf den gesamten Kreditbetrag.
Das klingt gering, hat aber erhebliche Wirkung über die gesamte Laufzeit:
Beispiel: Kredit 280.000 €, 25 Jahre Laufzeit, 2 % anfängliche Tilgung:
- Bei 4,0 % Zins: monatliche Rate ca. 1.400 €, Zinskosten gesamt ca. 85.000 €
- Bei 3,7 % Zins: monatliche Rate ca. 1.333 €, Zinskosten gesamt ca. 76.000 €
Der Unterschied von 0,3 Prozentpunkten spart über die Laufzeit knapp 9.000 € — deutlich mehr als der Aufwand, die 80-Prozent-Grenze zu erreichen.
Faustregel: Für eine Finanzierung unter der 80-Prozent-Grenze bei einem Kaufpreis von 350.000 € braucht man als Eigenkapital:
- 20 % des Kaufpreises: 70.000 €
- Plus Nebenkosten (ca. 10–15 %): 35.000–52.500 €
- Gesamt: 105.000 bis 122.500 €
Vollfinanzierung: Was sie wirklich kostet
Eine Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung) bedeutet, dass auch die Nebenkosten mitfinanziert werden — also mehr als 100 % des Kaufpreises als Kredit aufgenommen wird. Manche Banken gewähren das, aber nur unter strengen Bedingungen:
- Sehr gute Bonität (stabiles, hohes Einkommen, einwandfreie SCHUFA)
- Sichere Anstellungsverhältnisse (kein Probearbeitsvertrag, kein befristetes Arbeitsverhältnis)
- Bevorzugt Beamte, leitende Angestellte oder Selbstständige mit nachweislich hohem Gewinn über mehrere Jahre
Der Preis für eine Vollfinanzierung ist hoch:
- Zinsaufschlag von 0,5 % bis 1,5 % auf den Marktzins
- Höhere monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit
- Deutlich mehr Anschlussfinanzierungsrisiko, weil die Restschuld nach 10 Jahren noch sehr hoch ist
Zahlenbeispiel Vollfinanzierung vs. 80-%-Finanzierung (Kaufpreis 350.000 €, 10 Jahre Zinsbindung):
| 80-%-Finanzierung | Vollfinanzierung | |
|---|---|---|
| Kreditbetrag | 280.000 € | 385.000 € |
| Zinssatz (Schätzung) | ~3,7 % | ~4,8 % |
| Monatliche Rate (2 % Tilgung) | ~1.333 € | ~2.002 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ~230.000 € | ~330.000 € |
Die Vollfinanzierung ist nicht zwingend eine schlechte Entscheidung — aber sie muss mit offenen Augen getroffen werden. Der erheblich höhere Zins und die dauerhaft hohe Restschuld machen Anschlussfinanzierungen zum echten Risiko.
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Was tun, wenn das Eigenkapital knapp ist?
Option 1: KfW-Programm als Eigenkapital-Ergänzung
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 berechnet seinen Zinssatz unabhängig vom Beleihungsauslauf. Banken werten die KfW-Tranche oft als eigenkapitalähnlich. 100.000 € über die KfW können die LTV-Situation deutlich verbessern.
Option 2: Elterndarlehen oder familiäre Unterstützung
Zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen von Eltern oder Geschwistern. Wichtig: Es muss dokumentiert werden (schriftlicher Darlehensvertrag), damit das Finanzamt es nicht als Schenkung wertet.
Option 3: Warten und sparen
Manchmal die nüchternste, aber beste Entscheidung. Jedes weitere Jahr konsequentes Sparen reduziert den Kreditbetrag, verbessert den Zinssatz und verringert das Risiko der Anschlussfinanzierung.
Option 4: Günstigere Region oder kleineres Objekt
Das Median-Vermögen einer Person unter 35 Jahren in Deutschland beträgt laut Bundesbank ca. 17.300 €. In Städten wie München oder Berlin reicht das nicht einmal für die Nebenkosten einer durchschnittlichen Wohnung. In Städten wie Chemnitz oder Bochum mit Quadratmeterpreisen um 1.300 € bzw. 2.400 € sieht die Rechnung deutlich anders aus.
Den vollständigen Leitfaden zur Eigenkapitalplanung, KfW-Integration und Finanzierungsstruktur für den Erstkauf gibt es im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.
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