Wieviel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf? Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erklärt
Die am häufigsten gestellte Frage beim ersten Immobilienkauf lautet nicht "Welche Wohnung?", sondern: "Reicht mein Erspartes überhaupt?" Die Antwort hängt von zwei unterschiedlichen Zahlen ab, die viele Käufer durcheinanderbringen: dem Eigenkapital für die Finanzierung und dem Eigenkapital für die Nebenkosten. Beides braucht man — aber aus unterschiedlichen Gründen.
Die zwei Eigenkapitaltöpfe, die jeder Erstkäufer braucht
Topf 1: Nebenkosten — vollständig aus Eigenkapital
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: Diese Kosten addieren sich auf 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie im Regelfall nicht, weil sie keine verwertbare Sicherheit darstellen. Wer sie nicht aus eigenen Mitteln aufbringen kann, muss die Finanzierung dafür ausdrücklich mit der Bank klären.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %) mit Makler summieren sich die Nebenkosten auf ca. 42.000 €. Dieses Geld muss am Tag der Kaufpreiszahlung auf dem Konto sein.
Topf 2: Eigenkapital für die Finanzierung — beeinflusst den Zins
Zusätzlich zu den Nebenkosten sollte Eigenkapital eingebracht werden, das die Bank als Sicherheit wertet. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value / LTV) — und desto besser die Zinskonditionen.
Die 80-Prozent-Grenze als entscheidende Schwelle
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Die kritische Grenze liegt bei 80 %: Sobald der Kredit weniger als 80 % des Immobilienwerts beträgt, stufen Banken das Ausfallrisiko signifikant niedriger ein. Der Zinsabschlag gegenüber einer 90-Prozent-Finanzierung beträgt typischerweise 0,15 % bis 0,30 % auf den gesamten Kreditbetrag.
Das klingt gering, hat aber erhebliche Wirkung über die gesamte Laufzeit:
Beispiel: Kredit 280.000 €, 2 % anfängliche Tilgung:
- Bei 4,0 % Zins: monatliche Rate ca. 1.400 €
- Bei 3,7 % Zins: monatliche Rate ca. 1.330 €
Über 15 Jahre kann der Unterschied von 0,3 Prozentpunkten in diesem Beispiel rund 10.000 € Zinsersparnis ausmachen — ohne Sondertilgungen und bei gleichbleibender anfänglicher Tilgung.
Faustregel: Für eine Finanzierung unter der 80-Prozent-Grenze bei einem Kaufpreis von 350.000 € braucht man als Eigenkapital:
- 20 % des Kaufpreises: 70.000 €
- Plus Nebenkosten (ca. 10–15 %): 35.000–52.500 €
- Gesamt: 105.000 bis 122.500 €
Vollfinanzierung: Was sie wirklich kostet
Eine Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung) bedeutet, dass auch die Nebenkosten mitfinanziert werden — also mehr als 100 % des Kaufpreises als Kredit aufgenommen wird. Manche Banken gewähren das, aber nur unter strengen Bedingungen:
- Sehr gute Bonität (stabiles, hohes Einkommen, einwandfreie SCHUFA)
- Sichere Anstellungsverhältnisse (kein Probearbeitsvertrag, kein befristetes Arbeitsverhältnis)
- Bevorzugt Beamte, leitende Angestellte oder Selbstständige mit nachweislich hohem Gewinn über mehrere Jahre
Der Preis für eine Vollfinanzierung ist hoch:
- Zinsaufschlag von 0,5 % bis 1,5 % auf den Marktzins
- Höhere monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit
- Deutlich mehr Anschlussfinanzierungsrisiko, weil die Restschuld nach 10 Jahren noch sehr hoch ist
Zahlenbeispiel Vollfinanzierung vs. 80-%-Finanzierung (Kaufpreis 350.000 €, 10 Jahre Zinsbindung):
| 80-%-Finanzierung | Vollfinanzierung | |
|---|---|---|
| Kreditbetrag | 280.000 € | 385.000 € |
| Zinssatz (Schätzung) | ~3,7 % | ~4,8 % |
| Monatliche Rate (2 % Tilgung) | ~1.330 € | ~2.182 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ~212.000 € | ~286.000 € |
Die Vollfinanzierung ist nicht zwingend eine schlechte Entscheidung — aber sie muss mit offenen Augen getroffen werden. Der erheblich höhere Zins und die dauerhaft hohe Restschuld machen Anschlussfinanzierungen zum echten Risiko.
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Was tun, wenn das Eigenkapital knapp ist?
Option 1: KfW-Programm als Eigenkapital-Ergänzung
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 berechnet seinen Zinssatz unabhängig vom Beleihungsauslauf. Banken werten die KfW-Tranche oft als eigenkapitalähnlich. 100.000 € über die KfW können die LTV-Situation deutlich verbessern.
Option 2: Elterndarlehen oder familiäre Unterstützung
Zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen von Eltern oder Geschwistern. Wichtig: Die Vereinbarung sollte mit einem schriftlichen Darlehensvertrag dokumentiert werden.
Option 3: Warten und sparen
Manchmal die nüchternste, aber beste Entscheidung. Jedes weitere Jahr konsequentes Sparen reduziert den Kreditbetrag, verbessert den Zinssatz und verringert das Risiko der Anschlussfinanzierung.
Option 4: Günstigere Region oder kleineres Objekt
Das Median-Vermögen einer Person unter 35 Jahren in Deutschland beträgt laut Bundesbank ca. 17.300 €. In Städten wie München oder Berlin reicht das nicht einmal für die Nebenkosten einer durchschnittlichen Wohnung. In Städten wie Chemnitz oder Bochum mit Quadratmeterpreisen um 1.300 € bzw. 2.400 € sieht die Rechnung deutlich anders aus.
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