Notarkosten Hauskauf, Grundbucheintragung und Kaufnebenkosten: Was wirklich anfällt

Der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf ist nicht das falsche Objekt — es ist das falsche Budget. Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis plus einem vagen "Zuschlag für Nebenkosten" und stehen dann vor dem Notartermin fest, dass ihnen 15.000 bis 40.000 Euro fehlen. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit, weil sie keine Sicherheit bieten. Sie müssen vollständig aus dem eigenen Ersparten kommen.

Hier ist, was wirklich anfällt.

Die vier Pflicht-Kostenblöcke beim Immobilienkauf

1. Grunderwerbsteuer: Der größte Brocken

Die Grunderwerbsteuer ist reine Ländersache und variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). In Berlin sind es 6,0 %, in Baden-Württemberg und Niedersachsen 5,0 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das je nach Bundesland zwischen 12.250 € und 22.750 €.

Diese Steuer muss innerhalb von etwa einem Monat nach dem Grunderwerbsteuerbescheid gezahlt sein — andernfalls blockiert sie die Grundbucheintragung.

2. Notarkosten: Bundesweit einheitlich nach GNotKG

Die Notargebühren sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt — kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Die Gebühren hängen direkt vom Kaufpreis ab:

Was der Notar tut und was es kostet (Beispiel: Kaufpreis 350.000 €):

• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-fache Gebühr nach KV Nr. 21100): ca. 1.370 €
• Vollzug und Betreuung (1,0-fache Gebühr): ca. 685 €
• Beurkundung der Grundschuld (1,0-fache Gebühr aus Darlehensbetrag): ca. 580 € (bei 80 % Finanzierung)
• Auslagen (Porto, Kopien, Grundbucheinsicht): ca. 150 €
• Mehrwertsteuer (19 %): ca. 529 €

Gesamte Notarkosten: ca. 3.314 € bei 350.000 € Kaufpreis

Als Faustregel gelten ca. 1,0 % bis 1,2 % des Kaufpreises für den Notar inklusive aller Gebühren. Der Käufer wählt und beauftragt den Notar — und bezahlt ihn.

3. Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % des Kaufpreises

Das Grundbuchamt erhebt gesonderte Gebühren für:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung (Schutz zwischen Beurkundung und Eigentumsübergang)
• Löschung von Altlasten (z. B. Grundschulden des Verkäufers)
• Eigentumsumschreibung (die endgültige Eintragung als neuer Eigentümer)
• Eintragung der neuen Grundschuld für das Bankdarlehen

Insgesamt fallen ca. 0,5 % des Kaufpreises an. Bei 350.000 € sind das etwa 1.750 €.

4. Maklercourtage: Maximal 3,57 % für den Käufer

Seit der Gesetzesreform im Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Halbe-Halbe-Regel: Der Makler darf vom Käufer nur dann eine Provision verlangen, wenn er auch mit dem Verkäufer eine Vereinbarung in gleicher Höhe getroffen hat. Der maximale Käuferanteil beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Bei 350.000 € Kaufpreis wären das 12.495 €. Manche Objekte werden ohne Makler angeboten — dann entfällt diese Position komplett.

Vollständige Nebenkostenrechnung: Zwei Beispiele

Eigentumswohnung, 350.000 €, Berlin, mit Makler:

Der Käufer muss mindestens 38.559 € an liquiden Mitteln aufbringen, bevor die Bank überhaupt einen Cent auszahlt.

Einfamilienhaus, 500.000 €, Bayern, mit Makler:

Obwohl der Kaufpreis in Bayern um 150.000 € höher ist als im Berliner Beispiel, sind die Nebenkosten prozentual deutlich niedriger: 8,4 % statt 11 % — allein wegen der günstigeren Grunderwerbsteuer.

Was oft vergessen wird: Die Modernisierungsreserve

Neben den unvermeidlichen Nebenkosten sollten Erstkäufer nach dem Notartermin noch Liquiditätspuffer für unmittelbar notwendige Arbeiten einplanen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie drohen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang gesetzliche Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG): Austausch von Heizungsanlagen über 30 Jahre, Dämmung der obersten Geschossdecke, Isolierung von Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen.

Eine Heizungsanlage (Wärmepumpe) kostet im Schnitt 20.000 bis 35.000 €. Wer diese Kosten nicht eingeplant hat, steht unmittelbar nach dem Einzug vor einem Finanzierungsnotfall.

Der richtige Eigenkapitalpuffer

Eine gesunde Faustregel für Erstkäufer: Die gesamten Kaufnebenkosten (10 % bis 15 % des Kaufpreises) sollten vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein. Idealerweise bringt der Käufer zusätzlich 10 % bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung ein, um den Beleihungsauslauf unter die kritische 80-Prozent-Grenze zu drücken und damit bessere Zinsen zu erhalten.

Den vollständigen Nebenkostenrechner, eine Checkliste für die Kaufvertragsprüfung und den Schritt-für-Schritt-Ablauf bis zur Schlüsselübergabe gibt es kompakt zusammengefasst im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

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