Grundschuld löschen: Kosten, Ablauf und wann sich das wirklich lohnt
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, stößt beim Blick ins Grundbuch fast immer auf Einträge in Abteilung III: Grundschulden des bisherigen Eigentümers — finanzielle Sicherheiten für Kredite, die der Verkäufer bei seiner Bank hinterlegt hat. Diese Einträge müssen vor oder mit dem Kauf bereinigt werden. Aber wie läuft das ab, was kostet es, und wann lohnt sich die Löschung wirklich?
Was eine Grundschuld ist und warum sie im Grundbuch steht
Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das einem Kreditgeber (in der Regel einer Bank) das Recht gibt, im Falle von Zahlungsausfällen die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben. Sie dient als Sicherheit für ein Darlehen — beim Immobilienkauf fast immer für das Baufinanzierungsdarlehen des Verkäufers.
Grundschulden enden nicht automatisch mit der Kreditrückzahlung. Eine vollständig bezahlte Grundschuld bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis die aktive Löschung beantragt wird. Viele Eigentümer, die ihr Darlehen längst abbezahlt haben, tragen noch eine Grundschuld im Grundbuch — einfach weil sie die Löschung nie in Auftrag gegeben haben.
Was beim Immobilienkauf passiert
Beim Kauf einer Immobilie mit eingetragenen Grundschulden gibt es grundsätzlich zwei Wege:
Weg 1: Löschung im Zuge des Kaufs
Die Restschuld des Verkäufers wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbewilligung aus, sobald die Zahlung eingegangen ist. Der Notar koordiniert diesen Vorgang und sorgt dafür, dass die Löschungsbewilligung und die erforderlichen Ablösungszahlungen in der Abwicklung berücksichtigt werden.
Weg 2: Abtretung oder Umschreibung
In manchen Konstellationen übernimmt die finanzierende Bank des Käufers die bestehende Grundschuld und passt sie an die neue Finanzierung an. Das spart Notarkosten, ist aber nicht immer möglich — die neue Bank muss zustimmen.
In der Praxis ist Weg 1 der häufigere. Der Kaufvertrag beziehungsweise die Fälligkeitsmitteilung regelt, welche Ablösungszahlungen zu leisten sind und unter welchen Voraussetzungen der Verkäufer den verbleibenden Betrag erhält.
Was Löschung und Neueintragung kosten
Löschung einer bestehenden Grundschuld:
Die Löschungsgebühr beim Grundbuchamt richtet sich nach dem Wert der Grundschuld und den gesetzlichen Gebührensätzen des GNotKG. Den konkreten Betrag sollte der Notar anhand des Geschäftswerts berechnen.
Hinzu kommen Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und den Löschungsantrag; auch sie richten sich nach den gesetzlichen Gebührensätzen des GNotKG.
Eintragung einer neuen Grundschuld für das Bankdarlehen:
Für die neue Grundschuld, die die finanzierende Bank des Käufers eingetragen haben möchte, fallen gesonderte Kosten an:
- Notargebühren (1,0-fache Gebühr aus Grundschuldbetrag nach KV Nr. 21200 GNotKG):
- Bei 280.000 € Grundschuld: ca. 580 €
- Bei 400.000 € Grundschuld: ca. 785 €
- Grundbuchgebühr (Eintragung): richtet sich ebenfalls nach dem Grundschuldbetrag
- Mehrwertsteuer (19 %) auf die Notarkosten
Beispielrechnung: Eintragung einer neuen Grundschuld über 280.000 €:
- Notargebühr (1,0-fach): ca. 580 €
- Grundbuchgebühr: zusätzlicher Betrag nach dem Geschäftswert
- Mehrwertsteuer auf Notar (19 %): fällt auf die Notarkosten an
- Gesamt: ergibt sich aus den konkreten GNotKG-Gebühren für Notar und Grundbuchamt
Diese Kosten sind Teil der Gesamtnebenkosten und werden bei der Kaufkostenrechnung mit dem Grundbuch-Block (ca. 0,5 % des Kaufpreises) zusammengefasst.
Gratis-Download
Holen Sie sich Germany — Quick-Start Checklist
Der gesamte Artikel als druckbare Checkliste — plus Aktionspläne und Referenzleitfäden, die Sie sofort nutzen können.
Wann lohnt sich eine aktive Löschung einer schuldenfreien Grundschuld?
Wenn eine Immobilie nach vollständiger Darlehenstilgung verkauft werden soll, existiert die Grundschuld weiterhin im Grundbuch — als "freie Grundschuld" ohne aktuelle Verbindlichkeit. Technisch ist die Immobilie lastenfrei, aber der Eintrag stört potenzielle Käufer und erschwert die Kaufabwicklung.
In diesem Fall stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus (sie hat keinen Anspruch mehr auf die Grundschuld). Für die Löschung fallen dann die Notargebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und die Grundbuchgebühr nach den gesetzlichen Gebührensätzen an.
Alternativ kann die freie Grundschuld beim Kauf durch den Notar im Kaufvertrag abgewickelt werden. Käufer sollten diese Option im Vorfeld klären.
Was Käufer aktiv prüfen sollten
Vor dem Notartermin ist ein aktueller vollständiger Grundbuchauszug (Abschrift) obligatorisch. Abteilung III gibt Auskunft über alle eingetragenen Grundschulden und Hypotheken. Käufer sollten mit dem Notar und der Gegenseite frühzeitig klären:
- Welche Grundschulden bestehen?
- Welcher Betrag der Restschuld ist noch offen?
- Wann stellt die Bank die Löschungsbewilligung aus?
- Wird die Löschung über den Notar koordiniert?
Den vollständigen Ablauf — von der Grundbuchprüfung über den Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung — gibt es Schritt für Schritt im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.
Kostenlos erhalten: Germany — Quick-Start Checklist
Laden Sie Germany — Quick-Start Checklist herunter — ein druckbarer Leitfaden mit Checklisten, Vorlagen und Aktionsplänen, die Sie sofort nutzen können.