Eigenkapital Hauskauf, KfW Förderung 2026 und Restschuld nach Zinsbindung
Drei Fragen, die beim Hauskauf fast jeden Erstkäufer früher oder später beschäftigen: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Lohnt sich KfW-Förderung 2026 noch? Und was ist mit der Restschuld, wenn die Zinsbindung ausläuft? Hier sind die Antworten.
Eigenkapital Hauskauf: Wie viel ist genug?
Die häufig genannte "20-Prozent-Regel" ist missverständlich. Sie suggeriert, dass 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ausreichen. Das stimmt nur, wenn Sie die Kaufnebenkosten vergessen.
Die richtige Formel:
Eigenkapitalbedarf = Kaufnebenkosten + Eigenkapitalanteil an der Finanzierung
Kaufnebenkosten (komplett aus Eigenkapital, nicht finanzierbar):
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein)
- Notarkosten: ca. 1,0–1,2 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %
- Maklercourtage: ca. 3,57 % (Käuferanteil, wenn Makler involviert)
Gesamtnebenkosten je nach Bundesland: 10 bis 15 % des Kaufpreises
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in Berlin:
- Grunderwerbsteuer (6 %): 21.000 €
- Notar + Grundbuch (1,7 %): 5.950 €
- Makler (3,57 %): 12.495 €
- Summe Nebenkosten: 39.445 €
Wer außerdem noch 20 % des Kaufpreises (70.000 €) als Eigenkapital einbringen will, braucht insgesamt 109.445 € liquide Mittel.
Die 80-Prozent-Schwelle
Die entscheidende Grenze ist der Beleihungsauslauf von 80 %: Sobald der Kredit unter 80 % des Immobilienwertes liegt, stufen Banken das Risiko niedriger ein und gewähren spürbar bessere Zinsen — typischerweise 0,15 bis 0,30 Prozentpunkte günstiger.
Über 15 Jahre Zinsbindung summiert sich dieser Vorteil bei einem 250.000-€-Darlehen auf 5.600 bis 11.200 € gesparte Zinsen.
Minimalempfehlung: Mindestens die gesamten Kaufnebenkosten (10–15 %) aus Eigenkapital. Besser: Nebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises.
KfW Förderung Hauskauf 2026: Was lohnt sich?
KfW 124 — Wohneigentumsprogramm
Das bekannteste KfW-Programm ist das Wohneigentumsprogramm (Fördernummer 124). Es bietet:
- Darlehensbetrag: bis zu 100.000 € pro Vorhaben
- Keine Einkommensgrenze
- Voraussetzung: ausschließliche Eigennutzung
Aktueller Zinsvorteil 2026: Begrenzt. Die Sollzinssätze liegen für 5-jährige Zinsbindung bei ca. 3,34 %, für 10-jährige Zinsbindung bei ca. 3,56–3,58 %. Reguläre Banken bieten 2026 für erstklassige Konditionen ähnliche oder teils sogar niedrigere Sätze.
Warum KfW 124 trotzdem sinnvoll sein kann: Die KfW berechnet den Zinssatz unabhängig vom Eigenkapital der Erwerber. Wer wenig Eigenkapital hat, bekommt bei der normalen Bank einen Zinsaufschlag — beim KfW-Kredit entfällt dieser. Das KfW-Darlehen wird von der Bank oft als eigenkapitalähnlich gewertet und kann so die Gesamtkonditionen der Finanzierung stabilisieren.
Wichtig: Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden — über die Hausbank oder einen Finanzvermittler. Eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen.
KfW 300 — Wohneigentum für Familien (Neubau)
Für Familien mit Kindern und Neubauten, die den KfW-Effizienzhaus-40-Standard erfüllen:
- Maximaler Zinssatz oft weit unter Markt, teils ab nominal 0,01 %
- Einkommensgrenze: 90.000 € zu versteuerndes Jahreseinkommen bei einem Kind (plus 10.000 € je weiteres Kind)
- Kreditvolumen: 170.000 bis 270.000 € je nach Kinderzahl und energetischem Standard
Einschränkung: Gilt nur für Neubauten mit sehr hohen energetischen Anforderungen (Effizienzhaus 40). Für Bestandsobjekte nicht relevant.
KfW 308 — "Jung kauft Alt"
Für Familien, die eine Bestandsimmobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse kaufen und sich zur Sanierung verpflichten:
- Einkommensabhängige zinsgünstige Darlehen bis 150.000 €
- Verpflichtung zur energetischen Sanierung innerhalb festgelegter Fristen
Landesförderungen prüfen
Neben KfW gibt es Landesförderungen, die teils attraktiver sind:
- Niedersachsen (NBank): Zinslose Darlehen bis 100.000 € für die ersten 15 Jahre + 3.000 € Zuschuss je Kind
- Baden-Württemberg (L-Bank): Z15-Darlehen mit 15 Jahren Zinsfestschreibung unter Marktniveau
- Bayern: Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm mit Kinderzuschuss
- Hessen: Hessengeld — bis zu 10.000 € Erstattung je Erwerber + 5.000 € je Kind
Restschuld nach der Zinsbindung: Das unterschätzte Risiko
Das Annuitätendarlehen ist der Standard in Deutschland: Eine feste monatliche Rate über die vereinbarte Zinsbindungsperiode. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen nicht vollständig getilgt — es bleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung prolongiert werden muss.
Wie hoch ist die Restschuld typischerweise?
Bei einer anfänglichen Tilgung von 1 % verläuft der Schuldenabbau sehr langsam. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind bei einem 300.000-€-Darlehen zu 4 % Zins und 1 % Tilgung noch ca. 272.000 € Restschuld übrig.
Bei 2 % anfänglicher Tilgung sieht es besser aus: ca. 248.000 € nach 10 Jahren.
Bei 3 % anfänglicher Tilgung: ca. 224.000 € nach 10 Jahren.
Empfehlung: Mindestens 2 % anfängliche Tilgung, idealerweise 3 %. Je niedriger die Tilgung, desto mehr Restschuld tragen Sie ins Anschlussfinanzierungsrisiko.
Das Zinsänderungsrisiko
Am Ende der Zinsbindung müssen Sie die Restschuld zu den dann gültigen Marktkonditionen refinanzieren. Sind die Zinsen gestiegen, steigt Ihre monatliche Rate deutlich.
Rechenbeispiel:
- Restschuld: 250.000 € nach 10 Jahren
- Alter Zinssatz: 3,7 %, Rate war 1.200 €/Monat
- Neuer Zinssatz nach Zinsanstieg: 5,5 %, neue Rate: ca. 1.540 €/Monat
- Mehrbelastung: 340 €/Monat — dauerhaft
Wer diese Rate nicht mehr tragen kann, muss im schlimmsten Fall verkaufen. Und da die Nebenkosten bereits bezahlt sind und der Verkaufspreis nicht zwingend höher liegt, kann das zu erheblichem Vermögensverlust führen.
Schutzmaßnahmen:
- Lange Zinsbindung wählen: Im aktuellen Marktumfeld empfiehlt sich für Erstkäufer mindestens 15 Jahre, besser 20 Jahre Zinsbindung — trotz des Zinsaufschlags.
- Sondertilgungen nutzen: Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 % der Darlehenssumme. Das reduziert die Restschuld und damit das Anschlussrisiko.
- Forward-Darlehen abschließen: 1 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung können Sie ein Forward-Darlehen zu heute fixierten Konditionen abschließen.
Den vollständigen Finanzierungsratgeber für Erstkäufer in Deutschland — mit Tilgungsrechner, KfW-Antragsleitfaden und Eigenkapital-Checkliste — finden Sie unter /de/erste-immobilie-kaufen/.
Free Download
Get the Germany — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Fazit
Eigenkapital, KfW-Förderung und Restschuld hängen eng zusammen. Wer zu wenig Eigenkapital einbringt, zahlt mehr Zinsen und hat nach der Zinsbindung eine höhere Restschuld. KfW-Programme können helfen, die Gesamtkonditionen zu stabilisieren — aber nur wenn der Antrag vor dem Notartermin gestellt wird. Und wer die Restschuld unterschätzt, baut auf tönernen Füßen.
Get Your Free Germany — Quick-Start Checklist
Download the Germany — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.