Hausgeld Eigentumswohnung: Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen und was man prüfen muss

Ein attraktiver Kaufpreis für eine Eigentumswohnung kann trügerisch sein. Wer eine WEG-Wohnung (Wohnungseigentümergemeinschaft) kauft, kauft nicht nur vier Wände — er tritt einer Gemeinschaft bei, die möglicherweise jahrelang zu wenig Rücklagen gebildet hat und jetzt von allen Eigentümern eine Sonderumlage verlangt. Diese kann fünf- bis sechsstellig sein und trifft auch den neuen Käufer unmittelbar nach dem Einzug.

Was im Hausgeld steckt

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die WEG. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und enthält drei Bestandteile:

1. Umlagefähige Betriebskosten
Diese können bei Vermietung auf den Mieter umgelegt werden: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherungen, Treppenhaus-Reinigung. Bei Eigennutzung zahlt der Eigentümer sie selbst als Teil des Hausgelds.

2. Nicht-umlagefähige Betriebskosten
Verwaltungskosten der Hausverwaltung, Bankgebühren des WEG-Kontos — diese können nicht auf Mieter umgelegt werden.

3. Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Der Teil des Hausgelds, der angespart wird, um künftige Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren: Dachreparaturen, Fassadensanierung, Aufzugsreparatur, Fensteraustausch.

Typisches Hausgeld als Richtwert:

• Normaler Standard: 3,00 bis 4,50 € pro Quadratmeter und Monat
• Bei einer 80-m²-Wohnung: 240 bis 360 € monatlich
• Beträge über 5,00 € pro Quadratmeter deuten auf strukturelle Probleme hin

Die Instandhaltungsrücklage: Der entscheidende Indikator

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ist das Sicherheitspolster der WEG. Sie sagt aus, wie viel Geld die Gemeinschaft für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen zur Seite gelegt hat.

Als Bewertungsmaßstab dient in der Praxis die Peters'sche Formel: Innerhalb der Gebäudelebensdauer von 80 Jahren fallen Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der ursprünglichen Herstellungskosten an — davon entfallen ca. 70 % auf das Gemeinschaftseigentum. Bei Neubaukosten von 2.500 € pro Quadratmeter ergibt sich eine empfohlene jährliche Rücklagenzuführung von ca. 32,80 € pro Quadratmeter. Für eine 80-m²-Wohnung wären das rund 218 € monatlich.

In der Realität liegen die Rücklagen vieler älterer WEGs erheblich darunter — und das ist das Problem.

Wie man die Rücklage bewertet:

Vor dem Kauf sollten Käufer vom Verkäufer oder der Verwaltung folgende Unterlagen verlangen:

• Aktueller Wirtschaftsplan der WEG
• Letzte drei Jahresabrechnungen
• Aktueller Kontostand der Erhaltungsrücklage
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Der Kontostand der Rücklage allein sagt wenig ohne Kontext. Entscheidend ist: Wie hoch ist die Rücklage im Verhältnis zum Gebäudealter, -zustand und den absehbaren Sanierungsbedarfen?

Sonderumlagen: Das versteckte Risiko beim Wohnungskauf

Reicht die Erhaltungsrücklage für eine notwendige Sanierung nicht aus, kann die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer muss seinen Anteil zahlen — anteilig nach dem Miteigentumsanteil (MEA), der in der Teilungserklärung festgelegt ist.

Sonderumlagen können ohne vorherige Ankündigung kommen und im Einzelfall sehr hoch ausfallen:

• Dachsanierung eines typischen Mehrfamilienhauses: 80.000 bis 150.000 €
• Fassadendämmung: 100.000 bis 200.000 €
• Aufzugserneuerung: 40.000 bis 80.000 €

Bei einem Haus mit 10 Wohneinheiten à 80 m² und einer Fassadensanierung für 120.000 € kann der Anteil einer Wohnung 12.000 € betragen — fällig innerhalb weniger Wochen nach dem Beschluss.

Das WEG-Stichtagsprinzip: Haftbar für Sonderumlagen ist immer derjenige, der zum Zeitpunkt des formellen Abrechnungsbeschlusses als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wer also eine Wohnung kauft, deren WEG einen Sanierungsstau hat und kurz nach dem Erwerb eine Sonderumlage beschließt, haftet vollständig — auch wenn er beim Einzug nichts davon wusste.

Was man in den Eigentümerversammlungsprotokollen sucht

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind ein Frühwarnsystem. Käufer sollten gezielt nach folgenden Signalen suchen:

• Beschlüsse über geplante oder bereits beauftragte Sanierungsmaßnahmen
• Diskussionen über Mängel am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss (deutet auf aufgeschobene Probleme hin)
• Abstimmungen über Sonderumlagen, auch abgelehnte
• Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder mit der Hausverwaltung
• Klagen gegen die WEG oder durch die WEG
• Hinweise auf zahlungsunfähige Eigentümer (Fehlbeträge in der Abrechnung)

Ein einziges WEG-Protokoll mit mehreren offenen Sanierungsthemen sollte die Alarmglocke auslösen — oder zumindest Anlass für eine deutliche Kaufpreisverhandlung sein.

Den vollständigen Prüfleitfaden für Eigentumswohnungen — von der Teilungserklärung über die WEG-Unterlagen bis zur Kaufvertragsprüfung — gibt es kompakt im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

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