Eigentumswohnung kaufen: Worauf achten beim Kauf einer ETW
Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist komplexer als ein Einfamilienhaus — weil Sie nicht nur eine Wohnung kaufen, sondern auch Miteigentümer der gesamten Anlage werden. Was im Keller liegt, was auf dem Dach passiert, was mit dem Aufzug ist: Das alles betrifft Sie ab dem Tag des Kaufs. Und das kostet Sie Geld, wenn Sie es nicht vorher geprüft haben.
Was Sie beim Kauf einer ETW kaufen
Mit dem Kaufvertrag erwerben Sie zwei Dinge:
- Sondereigentum: Ihre Wohnung, also das Innere — nicht tragende Wände, Fußböden, Innentüren, Badausstattung.
- Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Fundament, Außenwände, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Leitungen in Wänden, Garten.
Diese Abgrenzung ist in der Teilungserklärung geregelt — dem wichtigsten Dokument beim Wohnungskauf. Lesen Sie sie, bevor Sie ein Angebot machen.
Warum das so wichtig ist: Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer gemeinsam — ob sie wollen oder nicht. Braucht das Dach eine Sanierung für 200.000 €, werden diese Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Die vier Dokumente, die Sie vor dem Kauf brauchen
1. Aktuelle Hausgeldabrechnungen (letzte 3 Jahre)
Das Hausgeld ist Ihre monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt laufende Kosten (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Prüfen Sie: Wurde das Hausgeld in den letzten Jahren regelmäßig erhöht? Das kann auf steigende Betriebskosten oder eine unterdotierte Rücklage hindeuten.
Richtwert: 3,00 bis 4,50 € pro m² monatlich sind normal. Beträge über 5,00 € pro m² weisen auf strukturelle Probleme hin — entweder sehr hohe laufende Kosten oder einen massiven Sanierungsstau.
2. Stand der Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage soll zukünftige Großreparaturen am Gemeinschaftseigentum finanzieren. Liegt die Rücklage zu niedrig und kommt eine teure Reparatur (Dachneueindeckung: 15.000–30.000 €, Heizungsanlage: 20.000–35.000 €), wird eine Sonderumlage fällig — direkt von jedem Eigentümer.
Als Faustregel gilt die Peters'sche Formel: Bei Neubauherstellungskosten von ca. 2.500 € pro m² sollte die Rücklage jährlich etwa 32 bis 40 € pro m² Wohnfläche zugeführt werden. Eine 80-m²-Wohnung entspricht dann rund 215 € monatlich. Liegt die tatsächliche Zuführung deutlich darunter, ist das ein Warnsignal.
3. WEG-Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
Die Protokolle zeigen, was in der Gemeinschaft beschlossen wurde — oder ansteht. Prüfen Sie konkret:
- Wurden Sanierungsmaßnahmen beschlossen, aber noch nicht finanziert?
- Gibt es Rechtsstreitigkeiten (z. B. ein Eigentümer zahlt nicht)?
- Werden Einschränkungen diskutiert (Tierhaltung, Vermietungsverbote, Umbauregeln)?
- Wurden Sonderumlagen in der Vergangenheit erhoben?
Ein Käufer, der nach dem Einzug mit einer Sonderumlage von 15.000 € konfrontiert wird, wäre davon nicht überrascht worden — wenn er die Protokolle gelesen hätte.
4. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung legt fest, wem was gehört und wer welche Kosten trägt. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben — Tierhaltung, gewerbliche Nutzung, Sondernutzungsrechte (etwa ein bestimmter Parkplatz oder ein Gartenanteil).
Besonders wichtig: Prüfen Sie, ob der Stellplatz tatsächlich Sondereigentum oder nur Sondernutzungsrecht ist. Das hat Auswirkungen auf die Finanzierbarkeit und die spätere Verwertung.
Der Energieausweis — Pflichtdokument
Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Er ordnet das Gebäude einer Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu.
Ein Gebäude der Klasse F, G oder H kostet Sie nicht nur mehr Energie — beim Kauf einer Bestandswohnung können gesetzliche Sanierungspflichten auf Sie zukommen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) greifen beim Eigentümerwechsel bei Ein- und Zweifamilienhäusern zwingende Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren (Heiztausch, Dämmung). Bei Eigentumswohnungen trifft diese Verpflichtung die WEG als Gesamteigentümerin — aber die Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt.
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Was Sie bei der Besichtigung direkt prüfen sollten
Außen:
- Zustand von Fassade, Dach und Dachrinnen
- Sichtbare Risse oder Feuchtigkeitsspuren
- Alter und Zustand der Fenster
Im Gemeinschaftsbereich:
- Zustand des Treppenhauses — Spiegel des Pflegezustands der gesamten Gemeinschaft
- Briefkastenanlage, Kellerräume, Fahrradabstellbereich
- Heizungsanlage im Keller: Baujahr prüfen. Anlagen über 25–30 Jahre sind Risikofaktor.
In der Wohnung:
- Schimmelflecken, vor allem in Ecken und hinter Möbeln
- Zustand von Sanitärausstattung und Bodenbelägen
- Fensterqualität — Wärmeverlust und Schallschutz
Das WEG-Stichtagsprinzip: Unterschätztes Risiko
Achtung: Beim Immobilienkauf gibt es eine wichtige zeitliche Falle. Für die Jahresabrechnung der WEG haftet derjenige, der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist — unabhängig davon, wann die Kosten entstanden sind.
Kaufen Sie im Oktober und die WEG beschließt im Dezember über eine Abrechnung, die Nachzahlungen für das gesamte Jahr enthält, können Sie als neuer Eigentümer für Kosten haften, die der Voreigentümer verursacht hat. Lassen Sie im Kaufvertrag eine entsprechende Freistellungsklausel einbauen.
Hausgeld ist nicht mietbar
Käufer, die eine ETW als Eigennutzer kaufen, müssen wissen: Ein Teil des Hausgeldes — die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage — kann nicht auf Mieter umgelegt werden. Diese Kosten sind dauerhaft aus dem eigenen Portemonnaie zu bezahlen, auch wenn Sie selbst wohnen.
Für die Gesamtbewertung der monatlichen Belastung gilt: Kreditrate + Hausgeld + Grundsteuer = monatliche Eigentumskosten. Das muss mit dem Haushaltsnettoeinkommen komfortabel tragbar sein.
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Fazit
Eigentumswohnungen bieten einen günstigeren Einstieg als Einfamilienhäuser — aber die WEG-Strukturen verlangen sorgfältige Vorabprüfung. Wer die vier Kerndokumente liest, die Instandhaltungsrücklage bewertet und die WEG-Protokolle analysiert, schützt sich vor den teuersten Überraschungen nach dem Einzug.
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