Grundbucheintrag Kosten und Kaufnebenkosten: Was die Kapitalanlage wirklich kostet

Kaufnebenkosten werden gerne als lästige Pflichtausgaben abgetan — man zahlt sie, und fertig. Für einen Eigennutzer mag das stimmen. Für einen Kapitalanleger sind diese Kosten einer der kritischsten Faktoren in der gesamten Investitionskalkulation. Warum? Weil Nebenkosten von 8 bis 14 Prozent des Kaufpreises sofort die Anfangsrendite senken, von der Bank als "nicht werthaltig" behandelt werden und die Mindesthaltefrist, ab der ein Verkauf nicht in den Verlust führt, erheblich verlängern.

Was bei jedem Immobilienkauf in Deutschland anfällt

Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent)

Die größte Einzelposition. Der Satz hängt vom Bundesland ab, in dem das Objekt liegt — nicht davon, wo Sie wohnen. Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz (3,5 Prozent), Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen den höchsten (6,5 Prozent). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das einen Unterschied von 9.000 Euro allein durch die Wahl des Bundeslands.

Für Kapitalanleger gilt: Die Grunderwerbsteuer ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern wird den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet. Sie erhöht also die AfA-Basis — und wird über die Abschreibungslaufzeit verteilt steuerlich wirksam. Ausnahme: der auf den Grundstücksanteil entfallende Teil der Grunderwerbsteuer kann nie abgeschrieben werden.

Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent)

Notarkosten in Deutschland werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und sind einheitlich. Für einen Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die gesamten Notar- und Grundbuchgebühren in der Regel bei etwa 4.500 bis 6.000 Euro.

Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beglaubigt die Auflassungsvormerkung (die vorläufige Sicherung des Eigentumsübergangs im Grundbuch) und veranlasst nach Kaufpreiszahlung die endgültige Eigentumsumschreibung (Grundbucheintrag). Der Grundbucheintrag selbst kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises, wenn man die Grundbuchgebühr für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld zusammenzählt.

Maklerprovision (0 bis 3,57 Prozent für den Käufer)

Seit dem Bestellerprinzip für Wohnimmobilien (Dezember 2020) teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage, wenn ein Makler beauftragt wird. Maximal 3,57 Prozent (3 % + 19 % MwSt.) für den Käufer. Bei manchen Direktverkäufen vom Bauträger oder Eigentümer entfällt die Provision komplett.

Gesamtbild der Kaufnebenkosten nach Bundesland

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro liegt der Unterschied zwischen Bayern und NRW (mit Makler) bei mehr als 10.500 Euro.

Warum Nebenkosten für Kapitalanleger besonders schmerzhaft sind

Renditeeffekt: Die Nebenkosten erhöhen die effektive Investitionssumme ohne proportionale Erhöhung der Mieteinnahmen. Eine Wohnung für 300.000 Euro mit 30.000 Euro Nebenkosten hat eine effektive Anschaffungssumme von 330.000 Euro. Wird die Bruttorendite auf dieser Basis berechnet, sinkt sie von 4,0 auf 3,6 Prozent.

Eigenkapitalanforderung: Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie gelten als "weiche Kosten" ohne Beleihungswert. Der Investor muss sie vollständig aus Eigenmitteln decken — zusätzlich zum eventuell geforderten Eigenkapitalanteil am Kaufpreis.

Break-even-Effekt: Um nach einem Verkauf nicht in den Verlust zu rutschen, muss der Verkaufspreis mindestens die Nebenkosten "aufgeholt" haben — plus eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit. Bei 10 Prozent Nebenkosten und keiner Wertsteigerung liegt der Break-even bei einem Verkaufspreis von mindestens 110 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises.

Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten

Für Kapitalanleger gilt: Alle Anschaffungsnebenkosten, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, erhöhen die Anschaffungskosten und sind damit Teil der AfA-Basis (soweit sie auf das Gebäude, nicht das Grundstück entfallen). Das betrifft Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer für den Gebäudeanteil.

Die Maklerprovision und andere Anschaffungskosten werden ebenso zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten gezählt. Es gibt keinen sofortigen Abzug als Werbungskosten im Kaufjahr — diese Kosten wirken sich nur über die Abschreibung verteilt auf die jährliche Steuerbelastung aus.

Eine Ausnahme: Kosten für Gutachten, Finanzierungsberatung oder Rechtsberatung, die nicht direkt dem Erwerb zuzuordnen sind, können unter Umständen als sofort abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden. Das sollte mit einem Steuerberater abgeklärt werden.

Den vollständigen Überblick über Kaufnebenkosten, AfA-Berechnung und die optimale Eigenkapitalstruktur für Ihre erste Kapitalanlage finden Sie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.

Kaufnebenkosten in der Renditekalkulation: So rechnen Sie richtig

Viele Online-Rechner fragen nach dem Kaufpreis und berechnen daraus die Rendite. Der korrekte Ansatz für Kapitalanleger: Setzen Sie als Investitionsbasis immer den Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten an. Das liefert die ehrliche Eigenkapitalrendite — und die Basis für den Vergleich mit Alternativen wie ETFs oder anderen Anlageklassen.

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