Nebenkosten Hauskauf Schweiz: Notarkosten, Grundbuchauszug und was wirklich fällig wird
Nebenkosten Hauskauf Schweiz: Notarkosten, Grundbuchauszug und was wirklich fällig wird
Der Kaufpreis ist die eine Zahl. Was Ersterwerber in der Schweiz häufig unterschätzen: Die Nebenkosten, die zusätzlich anfallen, können 2 % bis 5 % des Kaufpreises ausmachen – und sie müssen vollständig aus freiem Barvermögen bezahlt werden. Keine Bank in der Schweiz finanziert Transaktionsnebenkosten über die Hypothek.
Bei einem Kaufpreis von CHF 900'000 bedeuten 3 % Nebenkosten: CHF 27'000 zusätzlich auf den Tisch, bevor der Schlüssel übergeben wird.
Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in der Schweiz?
1. Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist die grösste variable Position. Sie hängt vollständig vom Kanton ab. Die Bandbreite reicht von 0 % (Zürich, Aargau, Schwyz, Zug) bis 3,3 % (Neuenburg). Details und kantonale Sätze mit Ersterwerber-Privilegien: Handänderungssteuer Schweiz – der Kantonsvergleich.
Kostentragung: Je nach Kanton zahlt der Käufer allein, oder die Kosten werden hälftig geteilt. Im Kaufvertrag kann abweichend vereinbart werden.
2. Notariatsgebühren
Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz muss öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 1 OR). Ein einfacher schriftlicher oder mündlicher Vertrag ist absolut nichtig. Der Notar (je nach Kanton Amtsnotar oder freiberuflicher Notar) beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Identitäten der Parteien und stellt sicher, dass beide Parteien ihren Willen frei geäussert haben.
Kostensätze: Die Notariatsgebühr berechnet sich meist prozentual nach dem Kaufpreis, häufig mit degressivem Tarif:
- Erster CHF-Betrag (z. B. bis CHF 600'000): höherer Promillesatz
- Darüber hinausgehender Betrag: tieferer Promillesatz
Beispiel Kanton Aargau (CHF 900'000 Kaufpreis, degressiver Tarif):
- Stufe 1 (4 ‰ bis CHF 600'000): CHF 2'400
- Stufe 2 (2 ‰ auf CHF 300'000): CHF 600
- Notariatsgebühr Kaufvertrag total: ca. CHF 3'000
In Kantonen mit freiem Notariat (z. B. Bern, Waadt, Genf) sind die Tarife höher – oft 0,3 % bis 0,5 % des Kaufpreises.
Wer zahlt: Notariatsgebühren für den Kaufvertrag werden in der Regel hälftig geteilt. Die Kosten für den Schuldbrief (Absicherung der Hypothek) trägt der Käufer vollständig.
3. Notariatsgebühren Schuldbrief
Damit die Bank die Hypothek absichern kann, wird ein Schuldbrief errichtet und im Grundbuch eingetragen. Dies ist ein separater Urkundenakt des Notariats.
Beispiel Kanton Aargau (Schuldbrief CHF 720'000):
- Stufe 1 (2/3 des Satzes für Eigentumsübertragung): ca. CHF 1'760
- Diese Kosten trägt vollumfänglich der Käufer
4. Grundbuchgebühren
Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie die Registrierung des Schuldbriefs eigene Gebühren:
- Eigentumsübertragung: 0,1 % – 0,3 % des Kaufpreises (kantonal unterschiedlich)
- Schuldbrieferrichtung: meist eine fixe Pauschale von ca. CHF 40 – CHF 100
Beispiel Kanton Aargau (CHF 900'000 Kaufpreis):
- Grundbuchabgabe (0,4 %): CHF 3'600 (hälftig geteilt = CHF 1'800 für Käufer)
- Grundbuchgebühr Schuldbrief: CHF 40
5. Kapitalbezugssteuer (bei PK-Vorbezug)
Wer Pensionskassengelder für den Eigentumserwerb vorbezieht, schuldet die kantonale Kapitalbezugssteuer. Diese ist zusätzlich zu allen übrigen Nebenkosten aus freiem Geld zu bezahlen. Beispiel Aargau: ca. 4,85 % auf den vorbezogenen Betrag.
Gesamtübersicht: Beispiel Kanton Aargau, CHF 900'000 Kaufpreis
| Kostenposition | Gesamtbetrag | Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Grundbuchabgabe (0,4 %) | CHF 3'600 | CHF 1'800 |
| Notariatsgebühr Kaufvertrag | CHF 3'000 | CHF 1'500 |
| Notariatsgebühr Schuldbrief | CHF 1'760 | CHF 1'760 |
| Grundbuchgebühr Schuldbrief | CHF 40 | CHF 40 |
| Kanzleiauslagen | ca. CHF 200 | CHF 100 |
| Kapitalbezugssteuer (bei PK-Vorbezug CHF 90'000) | ca. CHF 4'365 | CHF 4'365 |
| Total (inkl. PK-Steuer) | ca. CHF 9'565 |
Der Käufer muss also rund CHF 9'565 über das Eigenkapital von CHF 180'000 hinaus in bar bereithalten.
Den Grundbuchauszug bestellen: So geht es
Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument bei der rechtlichen Prüfung eines Kaufobjekts. Er dokumentiert:
- Eigentumsform (Allein-, Mit-, Gesamteigentum)
- Eingetragene Hypotheken und Schuldbriefe
- Dienstbarkeiten (Wegrechte, Baubeschränkungen, Wohnrechte)
- Vormerkungen (Kaufs- und Vorkaufsrechte, Mietverträge)
Bestellen können Sie ihn: Beim zuständigen Grundbuchamt des Kantons, in dem die Immobilie liegt. In den meisten Kantonen ist das online oder per E-Mail möglich.
Kosten: In der Regel CHF 20 bis CHF 80 pro Auszug, je nach Kanton.
Wer darf bestellen: Jede Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann – als Kaufinteressent reicht das aus. In der Praxis bestellt der Notar den Auszug im Rahmen der Kaufvertragsvorbereitung, aber Sie können und sollten ihn auch selbst vorab einsehen.
Was Sie prüfen müssen: Bestehende Hypotheken (müssen vor Übergabe gelöscht werden), Dienstbarkeiten (Wegrechte und Nutzungsbeschränkungen können dauerhaft auf das Grundstück lasten) und Wohnrechte oder Nutzniessungen, die vor dem Kauf zwingend gelöscht werden müssen.
Den vollständigen Leitfaden zum Kaufprozess in der Schweiz – inklusive Checkliste für die Due Diligence und alle rechtlichen Schritte von der Reservationsvereinbarung bis zur Schlüsselübergabe – finden Sie im Ratgeber Eigenheim Kaufen in der Schweiz.
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