बिल्डर ने पजेशन नहीं दिया — RERA शिकायत और रजिस्ट्री के बाद क्या करें
आपने पैसे दे दिए। समझौते में कब्जे की तारीख थी। वह तारीख आई और गई — बिल्डर का जवाब है "थोड़ा समय लगेगा।" 6 महीने हो गए। एक साल हो गया।
यह भारत के सबसे बड़े रियल एस्टेट शिकायतों में से एक है। लेकिन आपके पास कानूनी हथियार हैं — और उनका इस्तेमाल करना उतना कठिन नहीं जितना लगता है।
RERA धारा 18 — आपका कानूनी अधिकार
RERA अधिनियम 2016 की धारा 18 स्पष्ट रूप से कहती है: अगर बिल्डर Sale Agreement में निर्दिष्ट तारीख पर कब्जा नहीं दे सकता, तो खरीदार के पास दो विकल्प हैं।
विकल्प A: पूरा पैसा वापस लें
आप प्रोजेक्ट छोड़ सकते हैं और अपना पूरा निवेश वापस ले सकते हैं। बिल्डर को:
- रिफंड आदेश मिलने के 45 दिनों के भीतर पूरी रकम लौटानी होगी
- साथ में SBI की MCLR + 2% की दर से ब्याज
सुप्रीम कोर्ट ने 2021 के न्यूटेक प्रमोटर्स मामले में यह साफ किया: यह अधिकार "पूर्ण और बिना शर्त" है — बिल्डर इससे मना नहीं कर सकता।
विकल्प B: प्रोजेक्ट में रहें और मुआवजा लें
अगर आप वही फ्लैट चाहते हैं, तो बिल्डर से देरी के हर महीने का ब्याज (SBI MCLR + 2%) मुआवजे के रूप में मांगें।
उदाहरण: ₹40 लाख का निवेश, 12 महीने की देरी, MCLR + 2% = 11% मुआवजा = ₹40 लाख × 11% = ₹4.4 लाख (एक साल के लिए)
RERA में शिकायत कैसे दर्ज करें
कदम 1: अपने राज्य के RERA पोर्टल पर जाएं।
कदम 2: "Complaint Registration" या "Grievance" सेक्शन खोलें।
कदम 3: Complainant के रूप में पंजीकरण करें।
कदम 4: शिकायत फॉर्म में भरें:
- प्रोजेक्ट RERA नंबर
- बिल्डर का नाम
- बुकिंग राशि और भुगतान की तारीखें
- Sale Agreement में कब्जे की तारीख
- वास्तविक स्थिति (देरी के महीने)
कदम 5: दस्तावेज अटैच करें:
- Sale Agreement की कॉपी
- सभी Payment Receipts
- बिल्डर के साथ पत्राचार (Emails, Letters)
- Demand Letters (अगर भेजे हों)
कदम 6: Filing Fee जमा करें (राज्य के अनुसार ₹1,000-₹5,000)।
RERA Adjudicating Authority आमतौर पर 60 दिनों में सुनवाई शुरू करती है।
RERA के अलावा और कहां जाएं?
Consumer Forum (उपभोक्ता अदालत): आप RERA और Consumer Forum दोनों में एक साथ शिकायत कर सकते हैं — सुप्रीम कोर्ट ने इसकी अनुमति दी है (Imperia Structures vs Anil Patni, 2020)। Consumer Forum में मानसिक परेशानी का मुआवजा भी मांगा जा सकता है।
Civil Court: बड़े मामलों में या RERA से संतुष्ट न होने पर High Court में जा सकते हैं।
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RERA शिकायत के लिए वकील जरूरी है?
नहीं, अनिवार्य नहीं। RERA प्रक्रिया खुद से भी की जा सकती है। लेकिन अगर बिल्डर बड़ा हो और राशि ज्यादा हो (₹20 लाख+), तो एक Property Lawyer की फीस (₹15,000-₹50,000) उचित निवेश है।
प्रॉपर्टी रजिस्ट्री के बाद क्या करें
रजिस्ट्री हो गई — लेकिन काम अभी खत्म नहीं हुआ। ये काम भी जरूरी हैं:
1. म्यूटेशन (Mutation/Dakhil-Kharij)
रजिस्ट्री के 3 महीने के भीतर नगर निगम या राजस्व विभाग में Mutation के लिए आवेदन करें। इससे सरकारी रिकॉर्ड में आपका नाम दर्ज होता है।
2. Khata/Patta Transfer
बेंगलुरु में A Khata और अन्य दक्षिण भारतीय राज्यों में Patta — ये Municipal Records आपके नाम पर ट्रांसफर करवाएं।
3. Property Tax Registration
नए मालिक के रूप में नगर निगम में Property Tax Registration करवाएं। इसके बिना Property Tax Bill पुराने मालिक के नाम पर आता रहेगा।
4. Homeowner's Insurance
होम लोन के साथ Fire Insurance अनिवार्य है, लेकिन Comprehensive Home Insurance (Burglary, Accidental Damage) अलग से लेना समझदारी है।
5. Original Sale Deed की Safe Custody
रजिस्ट्री के बाद Original Sale Deed बैंक के Locker में या किसी सुरक्षित स्थान पर रखें। यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है।
6. Society में Membership लें
नई सोसायटी में Membership Application दें और Share Certificate (यदि Co-operative Society हो) अपने नाम पर ट्रांसफर करवाएं।
वकील की फीस — क्या सामान्य है?
प्रॉपर्टी रजिस्ट्री में वकील की फीस:
- Title Search और EC Verification: ₹5,000-₹15,000
- Sale Deed Drafting: ₹10,000-₹25,000
- Registration में सहायता: ₹5,000-₹15,000
- कुल: ₹15,000-₹50,000 (संपत्ति के मूल्य और शहर पर निर्भर)
RERA Complaint में:
- वकील की फीस: ₹15,000-₹50,000 + Success Fee (2-5% of recovery)
क्या होता है अगर बिल्डर RERA आदेश भी नहीं मानता?
कभी-कभी बिल्डर RERA आदेश के बावजूद Payment नहीं करता। इस स्थिति में:
Execution Petition: RERA Tribunal में Execution Petition दाखिल करें। Tribunal बिल्डर की Assets Attach करने का आदेश दे सकता है।
Recovery Certificate: RERA Adjudicating Officer Recovery Certificate जारी करता है। यह Revenue Courts के माध्यम से Execute होता है।
Insolvency (IBC): अगर बिल्डर पर कई खरीदारों का बकाया है, तो Insolvency and Bankruptcy Code (IBC) के तहत आप Home Buyers के Financial Creditor Status से NCLT में जा सकते हैं।
यह लंबी प्रक्रिया है — इसीलिए RERA में शिकायत जल्दी करना जरूरी है।
रजिस्ट्री के बाद पहले 30 दिनों में करें ये काम
| काम | कहां | समय सीमा |
|---|---|---|
| Sale Deed की कॉपी लें | SRO Office | उसी दिन |
| Original Deed बैंक Locker में | अपना बैंक | 1 हफ्ता |
| Property Tax Registration | नगर निगम | 15 दिन |
| Mutation Application | तहसील/नगर निगम | 30 दिन |
| Homeowner Insurance | Insurance Company | 30 दिन |
| Society Membership | Society Office | 1 महीना |
| Utilities (Electricity, Water) | DISCOM/नगर निगम | जरूरत अनुसार |
Home Insurance — कितना जरूरी?
होम लोन के साथ Fire Insurance बैंक अनिवार्य करता है। लेकिन Comprehensive Home Insurance अलग होती है — इसमें:
- Burglary/Theft Coverage
- Earthquake Damage
- Flood Coverage (Flood Zone में हों तो)
- Third Party Liability
- Portable Equipment Coverage
Comprehensive Home Insurance Premium: ₹5,000-₹15,000 प्रति वर्ष (₹60-80 लाख की संपत्ति पर)। यह छोटा खर्च बड़े जोखिम से बचाता है।
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