बिल्डर ने पजेशन नहीं दिया — RERA शिकायत और रजिस्ट्री के बाद क्या करें

आपने पैसे दे दिए। समझौते में कब्जे की तारीख थी। वह तारीख आई और गई — बिल्डर का जवाब है "थोड़ा समय लगेगा।" 6 महीने हो गए। एक साल हो गया।

यह भारत के सबसे बड़े रियल एस्टेट शिकायतों में से एक है। लेकिन आपके पास कानूनी हथियार हैं — और उनका इस्तेमाल करना उतना कठिन नहीं जितना लगता है।

RERA धारा 18 — आपका कानूनी अधिकार

RERA अधिनियम 2016 की धारा 18 स्पष्ट रूप से कहती है: अगर बिल्डर Sale Agreement में निर्दिष्ट तारीख पर कब्जा नहीं दे सकता, तो खरीदार के पास दो विकल्प हैं।

विकल्प A: पूरा पैसा वापस लें

आप प्रोजेक्ट छोड़ सकते हैं और अपना पूरा निवेश वापस ले सकते हैं। बिल्डर को:

• रिफंड आदेश मिलने के 45 दिनों के भीतर पूरी रकम लौटानी होगी
• साथ में SBI की उच्चतम MCLR + 2% की दर से ब्याज

सुप्रीम कोर्ट ने 2021 के न्यूटेक प्रमोटर्स मामले में यह साफ किया: यह अधिकार "पूर्ण और बिना शर्त" है — बिल्डर इससे मना नहीं कर सकता।

विकल्प B: प्रोजेक्ट में रहें और मुआवजा लें

अगर आप वही फ्लैट चाहते हैं, तो बिल्डर से देरी के हर महीने का ब्याज (SBI की उच्चतम MCLR + 2%) मुआवजे के रूप में मांगें।

उदाहरण: ₹40 लाख का निवेश, 12 महीने की देरी; यदि लागू SBI की उच्चतम MCLR + 2% दर 11% हो मुआवजा = ₹40 लाख × 11% = ₹4.4 लाख (एक साल के लिए)

RERA में शिकायत कैसे दर्ज करें

कदम 1: अपने राज्य के RERA पोर्टल पर जाएं।

कदम 2: "Complaint Registration" या "Grievance" सेक्शन खोलें।

कदम 3: Complainant के रूप में पंजीकरण करें।

कदम 4: शिकायत फॉर्म में भरें:

• प्रोजेक्ट RERA नंबर
• बिल्डर का नाम
• बुकिंग राशि और भुगतान की तारीखें
• Sale Agreement में कब्जे की तारीख
• वास्तविक स्थिति (देरी के महीने)

कदम 5: दस्तावेज अटैच करें:

• Sale Agreement की कॉपी
• सभी Payment Receipts
• बिल्डर के साथ पत्राचार (Emails, Letters)
• Demand Letters (अगर भेजे हों)

कदम 6: Filing Fee राज्य के RERA पोर्टल, नियमों और लागू fee schedule के अनुसार जमा करें।

सुनवाई और आदेश का समय राज्य के नियमों और संबंधित प्राधिकरण की प्रक्रिया पर निर्भर करता है; पोर्टल के वर्तमान निर्देश देखें।

RERA के अलावा और कहां जाएं?

Consumer Forum (उपभोक्ता अदालत): RERA के उपाय Consumer Forum के उपायों के अतिरिक्त हो सकते हैं — सुप्रीम कोर्ट ने यह स्थिति Imperia Structures vs Anil Patni (2020) में स्पष्ट की। Consumer Forum में मानसिक परेशानी का मुआवजा भी मांगा जा सकता है।

अन्य उपाय: अपील या किसी अन्य forum का चुनाव लागू RERA प्रक्रिया, jurisdiction और मामले के तथ्यों के अनुसार करें; High Court का कोई सार्वभौमिक वैकल्पिक मार्ग न मानें।

RERA शिकायत के लिए वकील जरूरी है?

नहीं, अनिवार्य नहीं। RERA प्रक्रिया खुद से भी की जा सकती है। लेकिन अगर बिल्डर बड़ा हो और राशि ज्यादा हो (₹20 लाख+), तो एक Property Lawyer की फीस (₹15,000-₹50,000) उचित निवेश है।

प्रॉपर्टी रजिस्ट्री के बाद क्या करें

रजिस्ट्री हो गई — लेकिन काम अभी खत्म नहीं हुआ। ये काम भी जरूरी हैं:

1. म्यूटेशन (Mutation/Dakhil-Kharij)

रजिस्ट्री के बाद स्थानीय नगर पालिका या राजस्व प्राधिकरण की प्रक्रिया और fee schedule के अनुसार Mutation के लिए आवेदन करें। इससे सरकारी रिकॉर्ड में आपका नाम दर्ज होता है।

2. Khata/Patta Transfer

बेंगलुरु में A Khata और अन्य दक्षिण भारतीय राज्यों में Patta — ये Municipal Records आपके नाम पर ट्रांसफर करवाएं।

3. Property Tax Registration

नए मालिक के रूप में नगर निगम में Property Tax Registration करवाएं। इसके बिना Property Tax Bill पुराने मालिक के नाम पर आता रहेगा।

4. Homeowner's Insurance

होम लोन में Fire या Home Insurance की शर्त lender-specific हो सकती है; lender और policy terms जाँचें। Comprehensive Home Insurance (Burglary, Accidental Damage) अलग से लेना एक planning choice है।

5. Original Sale Deed की Safe Custody

यदि home loan lender ने mortgage security के रूप में Original Sale Deed अपने पास रखी है, तो lender की custody और release process लिखित में रखें; अन्यथा इसे किसी सुरक्षित स्थान पर रखें। यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है।

6. Society में Membership लें

नई सोसायटी में Membership Application दें और Share Certificate (यदि Co-operative Society हो) अपने नाम पर ट्रांसफर करवाएं।

वकील की फीस — क्या सामान्य है?

प्रॉपर्टी रजिस्ट्री में वकील की फीस:

• Title Search और EC Verification: ₹5,000-₹15,000
• Sale Deed Drafting: ₹10,000-₹25,000
• Registration में सहायता: ₹5,000-₹15,000
• कुल: ₹15,000-₹50,000 (संपत्ति के मूल्य और शहर पर निर्भर)

RERA Complaint में:

• वकील की फीस: लिखित engagement और स्थानीय प्रचलन के अनुसार; कोई universal success fee नहीं।

क्या होता है अगर बिल्डर RERA आदेश भी नहीं मानता?

कभी-कभी बिल्डर RERA आदेश के बावजूद Payment नहीं करता। इस स्थिति में:

Execution/Recovery: जिस RERA authority या tribunal ने आदेश दिया है, उसके वर्तमान execution/recovery procedure के अनुसार आवेदन करें; forum और enforcement steps राज्य के नियमों पर निर्भर हो सकते हैं।

Recovery Certificate: recovery certificate या arrears-of-land-revenue process उपलब्ध है या नहीं, यह संबंधित authority और राज्य के नियमों से verify करें।

Insolvency (IBC): Insolvency and Bankruptcy Code के तहत home-buyer/NCLT route अलग statutory conditions और thresholds पर निर्भर करता है; इसे RERA order का automatic next step न मानें और insolvency lawyer से जांचें।

यह लंबी प्रक्रिया है — इसीलिए RERA में शिकायत जल्दी करना जरूरी है।

रजिस्ट्री के बाद शुरुआती काम

Home Insurance — कितना जरूरी?

होम लोन के साथ Fire Insurance की शर्त lender-specific हो सकती है। Comprehensive Home Insurance अलग होती है — इसमें:

• Burglary/Theft Coverage
• Earthquake Damage
• Flood Coverage (Flood Zone में हों तो)
• Third Party Liability
• Portable Equipment Coverage

Comprehensive Home Insurance के लिए ₹2,000-₹10,000 का planning estimate रखें (₹60-80 लाख की संपत्ति पर); यह statutory fee नहीं है और वास्तविक premium policy तथा lender की शर्तों पर निर्भर करेगा।

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