RERA क्या है? बिल्डर कैसे वेरीफाई करें और शिकायत कैसे दर्ज करें
2016 से पहले भारत में घर खरीदना एक जुए जैसा था। बिल्डर पैसे लेता था, साल दर साल देरी होती थी, पैसे किसी दूसरे प्रोजेक्ट में लगा दिए जाते थे — और खरीदार के पास कोई कानूनी रास्ता नहीं था।
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) ने यह बदल दिया। यह अधिनियम घर खरीदारों का सबसे बड़ा कानूनी हथियार है।
RERA क्या है?
RERA — Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 — एक केंद्रीय अधिनियम है जो 1 मई 2017 से पूरे भारत में लागू है।
इसके मुख्य उद्देश्य:
- रियल एस्टेट परियोजनाओं का अनिवार्य पंजीकरण
- खरीदार के धन का दुरुपयोग रोकना
- कब्जे में देरी पर मुआवज़ा सुनिश्चित करना
- पारदर्शी जानकारी का अधिकार
RERA की पांच सबसे महत्वपूर्ण सुरक्षाएं
1. 70% एस्क्रो खाता (धारा 4(2)(l)(D))
यह RERA का सबसे महत्वपूर्ण प्रावधान है।
बिल्डर को खरीदारों से मिली कुल राशि का 70% एक अलग अनुसूचित बैंक खाते (Escrow Account) में जमा रखना अनिवार्य है। यह पैसा केवल उस परियोजना की ज़मीन और निर्माण लागत पर खर्च हो सकता है — किसी दूसरे प्रोजेक्ट पर नहीं।
2016 से पहले: बिल्डर आपके पैसे से किसी और प्रोजेक्ट की ज़मीन खरीद सकता था। अब: यह गैरकानूनी है।
2. कब्जे में देरी पर मुआवज़ा (धारा 18)
यदि बिल्डर Sale Agreement में तय तारीख पर कब्जा नहीं देता, तो आपके पास दो विकल्प हैं:
विकल्प A: परियोजना से बाहर निकलें
- पूरा भुगतान किया हुआ मूलधन वापस पाएं
- SBI की उच्चतम MCLR + 2% की दर से ब्याज सहित
- रिफंड आदेश के 45 दिनों के भीतर रिफंड मिलना चाहिए
विकल्प B: परियोजना में रहें
- जितने महीने देरी, उतने महीने बिल्डर ब्याज (SBI की उच्चतम MCLR + 2%) देगा
- यह ब्याज कब्जा मिलने तक जारी रहेगा
सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय (एम/एस न्यूटेक प्रमोटर्स बनाम उत्तर प्रदेश राज्य, 2021): कोर्ट ने स्पष्ट किया कि देरी पर रिफंड और ब्याज पाने का अधिकार "पूर्ण और बिना शर्त" है।
3. बिल्डर की अनिवार्य जानकारी
RERA पोर्टल पर बिल्डर को यह सब अपलोड करना अनिवार्य है:
- परियोजना की स्वीकृत लेआउट योजना
- निर्माण प्रारंभ प्रमाणपत्र
- त्रैमासिक प्रगति रिपोर्ट (QPR)
- वित्तीय विवरण
4. कार्पेट एरिया पर पारदर्शिता
RERA में बिल्डर के लिए कार्पेट एरिया बताना आवश्यक है। खरीदार Super Built-Up Area के बजाय कार्पेट एरिया के आधार पर तुलना करें।
5. मरम्मत का अधिकार (5 साल)
कब्जे के 5 साल के भीतर यदि कोई निर्माण दोष (structural defect) पाया जाए, तो बिल्डर को बिना किसी अतिरिक्त शुल्क के 30 दिन में ठीक करना होगा।
RERA पोर्टल पर बिल्डर/परियोजना कैसे जांचें?
5 चरण में वेरिफिकेशन:
चरण 1: अपने राज्य का RERA पोर्टल खोलें
| राज्य | पोर्टल |
|---|---|
| महाराष्ट्र | maharera.maharashtra.gov.in |
| कर्नाटक | rera.karnataka.gov.in |
| उत्तर प्रदेश | up-rera.in |
| दिल्ली | rera.delhi.gov.in |
| तेलंगाना | rera.telangana.gov.in |
| तमिलनाडु | tnrera.in |
| गुजरात | gujrera.gujarat.gov.in |
चरण 2: ब्रोशर से RERA Registration Number नोट करें
चरण 3: "Registered Projects" में खोजें → परियोजना का पृष्ठ खोलें
चरण 4: इन दस्तावेज़ों की पुष्टि करें:
- Commencement Certificate (CC) अपलोड है?
- Sanctioned Plan ब्रोशर से मेल खाती है?
- एस्क्रो खाते में 70% राशि दर्ज है?
चरण 5: शिकायत इतिहास जांचें — बहुत ज़्यादा शिकायतें = रेड फ्लैग
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RERA शिकायत कैसे दर्ज करें?
यदि बिल्डर ने कब्जा नहीं दिया, RERA नियमों का उल्लंघन किया, या गलत जानकारी दी:
ऑनलाइन शिकायत (सबसे आसान):
- राज्य RERA पोर्टल पर जाएं
- "File Complaint" या "Submit Grievance" section
- परियोजना का RERA नंबर, बुकिंग राशि, और उल्लंघन का विवरण भरें
- Sale Agreement और भुगतान की receipts संलग्न करें
- शिकायत शुल्क: संबंधित राज्य के RERA पोर्टल, राज्य नियमों और प्राधिकरण की प्रक्रिया के अनुसार
RERA अधिकरण का निर्णय: सुनवाई और निर्णय संबंधित राज्य प्राधिकरण की प्रक्रिया और समयसीमा के अनुसार होते हैं।
यदि RERA से संतुष्ट नहीं: Consumer Commission/Forum का उपाय भी उपलब्ध हो सकता है — RERA के उपाय उपभोक्ता मंच के उपायों के अतिरिक्त हैं (इंपीरिया स्ट्रक्चर्स बनाम अनिल पाटनी, 2020)।
कौन सी परियोजनाएं RERA में नहीं आतीं?
- जिन परियोजनाओं में भूमि क्षेत्र 500 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है या अपार्टमेंट की संख्या 8 से अधिक नहीं है (सभी चरणों सहित)
- जिन परियोजनाओं को अधिनियम लागू होने से पहले सक्षम प्राधिकारी का Completion Certificate मिल चुका था
रिसेल (Secondary market) संपत्तियां RERA के दायरे में नहीं आतीं।
RERA नंबर न हो तो क्या?
यदि कोई बिल्डर लागू RERA सीमा में आने वाली परियोजना को पंजीकरण के बिना बेच रहा है, तो:
- यह गंभीर अनुपालन उल्लंघन है
- RERA प्राधिकरण में शिकायत और दंडात्मक कार्यवाही हो सकती है
- ऐसी परियोजना में कभी भी निवेश न करें
व्यावहारिक सलाह
- टोकन राशि देने से पहले RERA नंबर वेरीफाई करें
- Sale Agreement में कब्जे की तारीख स्पष्ट लिखवाएं — "completion expected by 2027" नहीं, बल्कि "possession by December 31, 2027"
- QPR हर तिमाही RERA पोर्टल पर जांचते रहें
- अपनी बुकिंग राशि की receipts और सभी communication email में रखें
RERA घर खरीदारों का सबसे बड़ा कानूनी कवच है — लेकिन इसका लाभ तभी मिलेगा जब आप इसका उपयोग करना जानें। हमारी पहला घर खरीदने की पूरी गाइड में RERA ऑडिट चेकलिस्ट, बिल्डर वेरीफिकेशन और पूरी कानूनी प्रक्रिया विस्तार से दी गई है।
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