फ्लैट खरीदने से पहले ये 10 सवाल जरूर पूछें — बिल्डर से, बैंक से और खुद से
फ्लैट खरीदने का जोश अक्सर जरूरी सवाल पूछने से रोकता है। बिल्डर की चमकदार साइट, Sales Agent की दोस्ताना बातें, और "लिमिटेड यूनिट" की जल्दी — इन सबके बीच लाखों रुपये का फैसला हो जाता है।
यहां 10 सवाल हैं जो आपको उस दिन पूछने चाहिए — और जब तक जवाब संतोषजनक न हो, चेक नहीं काटना।
1. "प्रोजेक्ट का RERA नंबर क्या है और क्या मैं पोर्टल पर खुद चेक कर सकता हूं?"
यह पहला सवाल होना चाहिए। बिल्डर RERA नंबर देने से मना करे या "जल्दी बाद में दूंगा" कहे — तो वहीं रुक जाएं।
राज्य RERA पोर्टल पर खुद जाकर Project Registration, Completion Date, QPR Reports और Complaints देखें।
2. "फ्लैट का Carpet Area कितना है — Super Built-Up नहीं?"
बिल्डर ब्रोशर में Super Built-Up Area (SBA) दिखाते हैं — जिसमें Common Areas, Lift Lobby, Corridor सब शामिल होते हैं। आप जिस जगह रहेंगे, वह Carpet Area है।
RERA के तहत project और Sale Agreement documents में Carpet Area स्पष्ट होना चाहिए; price किस area पर है, यह लिखित में लें। Carpet Area आमतौर पर SBA का 65-70% होता है।
पूछें: "₹X लाख की कीमत किस Area पर है?"
3. "कब्जे की गारंटीशुदा तारीख क्या है और देरी पर मुआवजा कितना?"
Sale Agreement में कब्जे की तारीख लिखी होनी चाहिए। RERA की धारा 18 के तहत देरी पर SBI की उच्चतम MCLR + 2% मुआवजा दर है।
अगर Sale Agreement में "समय पर न दे पाने पर कोई मुआवजा नहीं" या "Force Majeure Clause" लिखा है, तो इसे वकील से निकलवाएं।
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4. "OC और CC कब तक मिलने की उम्मीद है?"
सक्षम प्राधिकारी का लागू Completion Certificate (CC) या Occupancy Certificate (OC) verify करने के बाद ही कब्जा लें। आवश्यक CC/OC के बिना फ्लैट में रहना कानूनी और व्यावहारिक रूप से जोखिमभरा है।
"जल्दी ही मिल जाएगी" पर्याप्त जवाब नहीं — पूछें कि अभी तक किस स्तर का है (Completion Certificate आई? OC Apply हुई?)।
5. "GST कितना है और यह किस राशि पर लगेगा?"
Under-Construction Flat पर सामान्यतः 5% GST (qualifying Affordable Housing पर 1%)। GST की taxable value current rule, contract और mandatory charges के treatment से तय होती है; 1/3 जमीन और 2/3 construction का universal calculation न मानें।
बिल्डर से GST Invoice मांगें। बिना GSTIN Invoice के GST payment न करें।
6. "Hidden Charges क्या-क्या हैं — Parking, Club, Maintenance Deposit?"
"Base Price" और "All-Inclusive Price" में बड़ा फर्क होता है। पूछें:
- Car Parking की कीमत (Separate है?)
- Club Membership (Compulsory?)
- Maintenance Deposit (कितना, कितने साल का?)
- IDC/EDC Charges (अलग से?)
सब कुछ लिखित में लें।
7. "होम लोन पर कौन से बैंक लोन दे रहे हैं?"
अगर बड़े सरकारी बैंक (SBI, BOB) उस प्रोजेक्ट पर लोन देने से मना कर रहे हैं, तो यह बड़ा खतरे का संकेत है। बैंक प्रोजेक्ट का Technical और Legal Verification करते हैं।
बिल्डर के पास SBI या HDFC का "Pre-Approved Project" पत्र हो तो यह bank review का संकेत है, लेकिन यह title या RERA verification का substitute नहीं है।
8. "Encumbrance Certificate और Title Deed देख सकते हैं?"
नए प्रोजेक्ट के लिए: जमीन पर कोई पुराना लोन या कानूनी विवाद नहीं होना चाहिए। बिल्डर को जमीन का EC दिखाने में कोई आपत्ति नहीं होनी चाहिए।
रिसेल के लिए: 30 साल का EC अनिवार्य है।
9. "स्टाम्प ड्यूटी और TDS मिलाकर मुझे कुल कितना अतिरिक्त देना होगा?"
यह calculation बिल्डर का Sales Agent अक्सर स्पष्ट नहीं करता।
खुद calculate करें:
- स्टाम्प ड्यूटी: राज्य के अनुसार 4-7%
- पंजीकरण शुल्क: 1-4% (राज्य के अनुसार)
- TDS (₹50 लाख या अधिक): 1% of the higher of actual sale value or stamp-duty value, subject to aggregate consideration
- इन तीन मदों का प्रारंभिक योग: लगभग 6-12%
₹60 लाख के फ्लैट पर इन तीन मदों का योग लगभग ₹3.6 लाख से ₹7.2 लाख हो सकता है — जो बैंक Loan में सामान्यतः नहीं आता। कुल budget में 12-15% buffer रखें।
10. "अगर मैं आज बुकिंग कैंसिल करूं तो क्या होगा?"
यह सवाल हर खरीदार को पूछना चाहिए — भले ही आप कैंसिल करने का इरादा न रखते हों।
बुकिंग cancellation का अधिकार, समय और कटौती Sale Agreement तथा लागू RERA/state process पर निर्भर करते हैं। Booking Amount का कितना हिस्सा काटा जाएगा, इसे Agreement में स्पष्ट कराएं।
अगर Cancellation Policy बहुत एकतरफा है (जैसे पूरी रकम जब्त), तो वकील से Agreement Review कराएं।
इन 10 सवालों का सारांश
| सवाल | किससे पूछें | क्यों जरूरी |
|---|---|---|
| RERA Number | बिल्डर से | Legal verification |
| Carpet Area | बिल्डर से | सही कीमत जांचना |
| Possession Date + Penalty | Sale Agreement में | Delay protection |
| OC Status | बिल्डर से | Approved-plan और habitability/completion status |
| GST Rate + Invoice | बिल्डर से | Tax clarity |
| Hidden Charges | Sales Agent से | Budget accuracy |
| Bank Pre-approval | बिल्डर से | Project credibility |
| EC and Title | वकील से | Legal safety |
| Total Upfront Cost | खुद calculate | Budget planning |
| Cancellation Policy | Agreement में | Exit option |
अगर कोई सवाल का जवाब संतोषजनक न हो तो क्या करें?
यह हो सकता है। Sales Agent हर सवाल का जवाब तुरंत नहीं दे सकते। "कल बताते हैं" या "ऑफिस से पता करके भेजते हैं" — यह ठीक है।
लेकिन अगर RERA Number मांगने पर टालमटोल हो, या EC देखने से मना किया जाए, या Cancellation Policy पूछने पर "इसकी जरूरत नहीं" कहा जाए — तो यह बड़ा खतरे का निशान है।
Rule: जो जानकारी मांगने पर नहीं मिलती, वह वास्तव में छुपाई जा रही है।
खुद से 3 सवाल जरूर पूछें
बिल्डर और बैंक से अलग, खुद से भी 3 सवाल पूछें:
1. "क्या मैं आज 6 महीने की EMI एकसाथ नहीं दे पाऊं तो क्या होगा?"
Emergency Fund न हो, तो पहले वह बनाएं। EMI + अतिरिक्त खर्च के बाद कुछ नहीं बचता — यह House Poor होना है।
2. "क्या मैं अगले 10 साल इसी शहर में रहूंगा?"
अगर नहीं, तो खाली फ्लैट का किरायेदार मिलेगा? किराया EMI cover करेगा? अगर नहीं तो EMI + किराया दोनों देना होगा।
3. "क्या यह घर मेरी Family की जरूरत के लिए है या सिर्फ Investment के लिए?"
दोनों कारण मान्य हैं। लेकिन Family Home और Investment Property के लिए अलग-अलग Criteria हैं। पहले यह तय करें, फिर प्रोजेक्ट चुनें।
10 सवालों की Checklist PDF जैसी Summary
बिल्डर की साइट पर जाते वक्त फोन में Save रखें:
☐ RERA Number मांगा और Portal पर खुद Check किया? ☐ Carpet Area (Super Built-Up नहीं) confirm किया? ☐ Possession Date + Penalty Clause Sale Agreement में है? ☐ OC Status पूछा? ☐ GST Invoice मांगी? ☐ Hidden Charges (Parking, Club, IDC) list मांगी? ☐ Bank Pre-approval letter देखा? ☐ EC देखने की कोशिश की? ☐ Total Upfront Cost की calculation खुद की? ☐ Cancellation Policy पढ़ी?
अगर इन 10 में से 8-10 का जवाब हां है, तो आप एक Informed Buyer हैं।
पहले घर की खरीद में इन सवालों के जवाब और पूरी प्रक्रिया की विस्तृत गाइड के लिए हमारी पहला घर खरीदने की पूरी गाइड देखें।
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