RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें और शिकायत कैसे दर्ज करें

आपने एक फ्लैट पसंद किया। बिल्डर ने ब्रोशर में RERA नंबर दिखाया। आपने मान लिया — "RERA है तो ठीक होगा।" यही वह गलती है जो हजारों खरीदार करते हैं।

RERA नंबर होना और RERA में सब कुछ सही होना — दोनों अलग-अलग बातें हैं। असली काम पोर्टल पर खुद जाकर चेक करना है। यह काम 10 मिनट में हो जाता है, और यह आपको लाखों की ठगी से बचा सकता है।

पहला कदम: सही राज्य पोर्टल खोलें

हर राज्य का अपना RERA पोर्टल है। गलत वेबसाइट पर जाएंगे तो डेटा नहीं मिलेगा। प्रमुख पोर्टल:

• महाराष्ट्र: maharera.maharashtra.gov.in
• कर्नाटक: rera.karnataka.gov.in
• उत्तर प्रदेश: up-rera.in
• दिल्ली: rera.delhi.gov.in
• तेलंगाना: rera.telangana.gov.in
• तमिलनाडु: tnrera.in

बिल्डर के ब्रोशर में जो RERA ID लिखी है, वह नोट कर लें। फिर उस राज्य के पोर्टल पर "Registered Projects" या "Project Search" विकल्प खोलें।

दूसरा कदम: प्रोजेक्ट के पेज पर क्या-क्या चेक करें

सिर्फ यह देखना काफी नहीं कि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड है या नहीं। इन पांच चीजों को ध्यान से देखें:

1. Commencement Certificate (निर्माण प्रारंभ प्रमाणपत्र) यह दस्तावेज यह दिखाता है कि निर्माण शुरू करने की अनुमति की स्थिति क्या है। अगर यह पोर्टल पर अपलोड नहीं है, तो document status संबंधित प्राधिकरण से verify करें; केवल missing upload से बिना अनुमति निर्माण का निष्कर्ष न निकालें।

2. Sanctioned Layout Plan (स्वीकृत लेआउट योजना) ब्रोशर में जितनी टावर और फ्लोर दिखाए हैं, वे नगर निगम की स्वीकृत योजना में हैं या नहीं? अगर ब्रोशर और योजना में फर्क है, तो कब्जे के वक्त वे मंजिलें या टावर कभी बन ही नहीं सकतीं।

3. QPR रिपोर्ट — यह सबसे महत्वपूर्ण है

QPR यानी Quarterly Progress Report — त्रैमासिक प्रगति रिपोर्ट। पोर्टल पर QPR/progress updates की तारीख, विवरण और राज्य के लागू schedule के अनुसार compliance देखें। इसमें आम तौर पर बताना होता है:

• निर्माण का कितना काम हुआ
• खरीदारों से कितना पैसा मिला
• एस्क्रो खाते में कितना जमा है
• अगले तिमाही में क्या काम होगा

अगर QPR/progress updates में लंबा अंतराल है, या बार-बार "निर्माण समयसारणी के अनुसार" लिखा है लेकिन तस्वीरें पुरानी हैं — तो यह बड़ा खतरे का संकेत है।

4. एस्क्रो खाते की स्थिति RERA की धारा 4(2)(l)(D) के तहत खरीदारों से मिली राशि का 70% उसी project के अलग scheduled-bank account में रखना होता है। यह राशि केवल उसी project की land cost और construction पर खर्च हो सकती है। QPR और supporting records में designated account की स्थिति देखें।

5. शिकायत और मुकदमे का इतिहास प्रोजेक्ट पेज के निचले हिस्से में RERA द्वारा जारी आदेशों की सूची होती है। penalty orders, notices और शिकायतों की संख्या तथा प्रकृति देखें; excessive या गंभीर शिकायतें/आदेश बड़ा खतरे का संकेत हैं।

RERA शिकायत कैसे दर्ज करें

अगर बिल्डर ने कब्जा देने में देरी की है, या अनुबंध की कोई शर्त तोड़ी है, तो आप RERA में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। इसके लिए वकील जरूरी नहीं — प्रक्रिया ऑनलाइन है।

कदम 1: राज्य RERA पोर्टल पर "Complaint" या "Grievance" सेक्शन खोलें।

कदम 2: "Register as Complainant" करें और अपना अकाउंट बनाएं।

कदम 3: शिकायत फॉर्म में प्रोजेक्ट RERA नंबर, बिल्डर का नाम, बुकिंग राशि, अनुबंध की तारीख और देरी का विवरण भरें।

कदम 4: Sale Agreement की कॉपी, भुगतान रसीदें और किसी भी पत्राचार की कॉपी संलग्न करें।

कदम 5: अपने राज्य के RERA portal और rules में बताई applicable filing fee जमा करें।

RERA अधिनियम की धारा 18 के तहत आपके पास दो विकल्प हैं:

विकल्प A — पैसा वापस लें: बिल्डर को भुगतान की गई पूरी राशि SBI की उच्चतम MCLR + 2% ब्याज के साथ वापस मांग सकते हैं। सुप्रीम कोर्ट ने 2021 में न्यूटेक प्रमोटर्स केस में यह अधिकार "पूर्ण और बिना शर्त" घोषित किया है।

विकल्प B — कब्जे तक मुआवजा लें: अगर आप प्रोजेक्ट में बने रहना चाहते हैं, तो देरी के हर महीने के लिए ब्याज मुआवजे का दावा करें।

RERA रजिस्टर्ड है या नहीं — यह जल्दी कैसे पता करें

बिल्डर ने ब्रोशर में RERA नंबर नहीं दिया, या आप नंबर की सच्चाई जांचना चाहते हैं:

1. पोर्टल पर "Project Search" में बिल्डर/प्रमोटर का नाम डालें
2. शहर या जिले से फिल्टर करें
3. अगर वही प्रोजेक्ट नाम दिखता है, नंबर मिलाएं
4. अगर कोई परिणाम नहीं आता, तो registration status verified नहीं है; portal और संबंधित authority से आगे पुष्टि करें

ध्यान रखें: सामान्य केंद्रीय threshold में 500 वर्ग मीटर से अधिक area और 8 से अधिक apartments दोनों होने पर registration requirement आती है, subject to Act/state exemptions। इस दायरे में आने वाले project का RERA number न मिले तो authority से registration status और exemption verify करें।

पोर्टल डेटा को कैसे पढ़ें

किसी भी राज्य RERA portal पर current complaints, orders, QPR/progress updates और penalty history को project की स्थिति के साथ मिलाकर देखें। एक headline count या एक missing entry से निष्कर्ष न निकालें; order की प्रकृति और project documents की consistency भी जांचें।

10 मिनट का काम लाखों की सुरक्षा देता है।

RERA के तहत खरीदार के अधिकार — संक्षेप में

RERA सिर्फ शिकायत तंत्र नहीं है। यह खरीदारों को कई प्रोएक्टिव अधिकार देता है:

धारा 12: advertisement या prospectus में false statement होने पर promoter compensation के लिए liable हो सकता है। इसलिए brochure, portal records और Sale Agreement की बातों को मिलाकर जांचें।

धारा 14: promoter को sanctioned plans और specifications के अनुसार project बनाना होता है। material changes के लिए Act में prescribed allottee-consent/process लागू होता है; carpet-area difference को agreement और state RERA process के अनुसार देखें, कोई universal 3% refund/exit threshold नहीं है।

धारा 18: कब्जे में देरी पर Full Refund + ब्याज, या रुककर मासिक मुआवजा।

धारा 19: खरीदार को कब्जे की तारीख से 5 साल तक Defect Liability Period का अधिकार। निर्माण में दोष निकले तो बिल्डर 30 दिन में सुधारे।

RERA QPR Report कैसे पढ़ें

QPR Report (Quarterly Progress Report) में ये बातें देखें:

Financial Section:

• "Amount Collected From Allottees" — खरीदारों से कितना मिला
• "Amount Deposited in Designated Account" — project की land cost और construction के लिए designated account की स्थिति
• QPR entry और supporting records को authority process के अनुसार verify करें; अकेली figure से नियम-उल्लंघन का निष्कर्ष न निकालें

Construction Progress Section:

• "Stage of Construction" — Foundation, Structure, Finishing?
• Expected vs Actual Progress — बड़ा अंतर = देरी की आशंका
• Photographs — पिछली Quarter की तस्वीरें और इस Quarter की तुलना करें

Booking Status:

• Total Units vs Booked Units — बहुत कम बिके और बहुत ज्यादा निर्माण बाकी? Risk sign।

RERA शिकायत पर बिल्डर की सामान्य प्रतिक्रिया

अनुभवी खरीदारों ने पाया है कि RERA Notice मिलने पर कई बिल्डर Settlement की पेशकश करते हैं। यह अच्छी बात है — लेकिन Settlement Accept करने से पहले:

• Settlement राशि में ब्याज शामिल है या नहीं?
• लिखित Agreement है?
• Payment Timeline क्या है?
• क्या आप भविष्य में दोबारा शिकायत का अधिकार छोड़ रहे हैं?

वकील की सलाह के बिना Settlement पर हस्ताक्षर न करें।

एक व्यावहारिक सुझाव — बुकिंग से पहले 15 मिनट

अगले बार जब आप कोई नया प्रोजेक्ट देखने जाएं — फोन निकालें और राज्य RERA पोर्टल पर उसी वक्त प्रोजेक्ट खोजें। अगर Sales Agent असहज हो जाए, तो यह अच्छा संकेत है — आप सही सवाल पूछ रहे हैं।

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