RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट कैसे चेक करें और शिकायत कैसे दर्ज करें

आपने एक फ्लैट पसंद किया। बिल्डर ने ब्रोशर में RERA नंबर दिखाया। आपने मान लिया — "RERA है तो ठीक होगा।" यही वह गलती है जो हजारों खरीदार करते हैं।

RERA नंबर होना और RERA में सब कुछ सही होना — दोनों अलग-अलग बातें हैं। असली काम पोर्टल पर खुद जाकर चेक करना है। यह काम 10 मिनट में हो जाता है, और यह आपको लाखों की ठगी से बचा सकता है।

पहला कदम: सही राज्य पोर्टल खोलें

हर राज्य का अपना RERA पोर्टल है। गलत वेबसाइट पर जाएंगे तो डेटा नहीं मिलेगा। प्रमुख पोर्टल:

• महाराष्ट्र: maharera.maharashtra.gov.in
• कर्नाटक: rera.karnataka.gov.in
• उत्तर प्रदेश: up-rera.in
• दिल्ली: rera.delhi.gov.in
• तेलंगाना: rera.telangana.gov.in
• तमिलनाडु: tnrera.in

बिल्डर के ब्रोशर में जो RERA ID लिखी है, वह नोट कर लें। फिर उस राज्य के पोर्टल पर "Registered Projects" या "Project Search" विकल्प खोलें।

दूसरा कदम: प्रोजेक्ट के पेज पर क्या-क्या चेक करें

सिर्फ यह देखना काफी नहीं कि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड है या नहीं। इन पांच चीजों को ध्यान से देखें:

1. Commencement Certificate (निर्माण प्रारंभ प्रमाणपत्र) यह दस्तावेज यह साबित करता है कि स्थानीय नगर निगम ने निर्माण शुरू करने की कानूनी अनुमति दी है। अगर यह अपलोड नहीं है, तो बिल्डर बिना अनुमति के निर्माण कर रहा है।

2. Sanctioned Layout Plan (स्वीकृत लेआउट योजना) ब्रोशर में जितनी टावर और फ्लोर दिखाए हैं, वे नगर निगम की स्वीकृत योजना में हैं या नहीं? अगर ब्रोशर और योजना में फर्क है, तो कब्जे के वक्त वे मंजिलें या टावर कभी बन ही नहीं सकतीं।

3. QPR रिपोर्ट — यह सबसे महत्वपूर्ण है

QPR यानी Quarterly Progress Report — त्रैमासिक प्रगति रिपोर्ट। RERA कानून के तहत हर बिल्डर को हर तीन महीने में यह रिपोर्ट अपलोड करना अनिवार्य है। इसमें बताना होता है:

• निर्माण का कितना काम हुआ
• खरीदारों से कितना पैसा मिला
• एस्क्रो खाते में कितना जमा है
• अगले तिमाही में क्या काम होगा

अगर पिछली तीन-चार QPR रिपोर्ट अपलोड नहीं हैं, या बार-बार "निर्माण समयसारणी के अनुसार" लिखा है लेकिन तस्वीरें पुरानी हैं — तो यह बड़ा खतरे का संकेत है।

4. एस्क्रो खाते की स्थिति RERA की धारा 4(2)(l)(D) के तहत बिल्डर को खरीदारों से मिली राशि का 70% एक अलग एस्क्रो खाते में रखना होता है। यह पैसा केवल उसी प्रोजेक्ट के निर्माण पर खर्च हो सकता है। QPR में एस्क्रो बैलेंस देखें। अगर संख्या बहुत कम है, तो पैसा कहीं और खर्च हो रहा है।

5. शिकायत और मुकदमे का इतिहास प्रोजेक्ट पेज के निचले हिस्से में RERA द्वारा जारी आदेशों की सूची होती है। अगर पेनल्टी ऑर्डर, नोटिस, या खरीदारों की ज्यादा शिकायतें दिख रही हैं — तो उस प्रोजेक्ट से दूरी बना लें।

RERA शिकायत कैसे दर्ज करें

अगर बिल्डर ने कब्जा देने में देरी की है, या अनुबंध की कोई शर्त तोड़ी है, तो आप RERA में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। इसके लिए वकील जरूरी नहीं — प्रक्रिया ऑनलाइन है।

कदम 1: राज्य RERA पोर्टल पर "Complaint" या "Grievance" सेक्शन खोलें।

कदम 2: "Register as Complainant" करें और अपना अकाउंट बनाएं।

कदम 3: शिकायत फॉर्म में प्रोजेक्ट RERA नंबर, बिल्डर का नाम, बुकिंग राशि, अनुबंध की तारीख और देरी का विवरण भरें।

कदम 4: Sale Agreement की कॉपी, भुगतान रसीदें और किसी भी पत्राचार की कॉपी संलग्न करें।

कदम 5: ऑनलाइन फाइलिंग फीस (राज्य के अनुसार ₹1,000 से ₹5,000 तक) जमा करें।

RERA अधिनियम की धारा 18 के तहत आपके पास दो विकल्प हैं:

विकल्प A — पैसा वापस लें: बिल्डर द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि SBI MCLR + 2% ब्याज के साथ वापस मांग सकते हैं। सुप्रीम कोर्ट ने 2021 में न्यूटेक प्रमोटर्स केस में यह अधिकार "पूर्ण और बिना शर्त" घोषित किया है।

विकल्प B — कब्जे तक मुआवजा लें: अगर आप प्रोजेक्ट में बने रहना चाहते हैं, तो देरी के हर महीने के लिए ब्याज मुआवजे का दावा करें।

RERA रजिस्टर्ड है या नहीं — यह जल्दी कैसे पता करें

बिल्डर ने ब्रोशर में RERA नंबर नहीं दिया, या आप नंबर की सच्चाई जांचना चाहते हैं:

1. पोर्टल पर "Project Search" में बिल्डर/प्रमोटर का नाम डालें
2. शहर या जिले से फिल्टर करें
3. अगर वही प्रोजेक्ट नाम दिखता है, नंबर मिलाएं
4. अगर कोई परिणाम नहीं आता, तो बिल्डर ने RERA में रजिस्ट्रेशन नहीं कराया है

ध्यान रखें: 500 वर्ग मीटर से अधिक या 8 से ज्यादा यूनिट वाले सभी नए प्रोजेक्ट का RERA में रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है। अगर इस दायरे में आने वाले प्रोजेक्ट का RERA नंबर नहीं है, तो यह कानून का उल्लंघन है और ऐसे प्रोजेक्ट में निवेश से बचें।

एक असली आंकड़ा जो सोचने पर मजबूर करेगा

UP RERA पोर्टल के अनुसार, उत्तर प्रदेश में 2024-25 में 3,000 से अधिक शिकायतें दर्ज हुईं जिनमें से बड़ी संख्या कब्जे में देरी से संबंधित थी। इनमें से अधिकांश खरीदारों ने बुकिंग से पहले RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट की स्थिति नहीं जांची थी।

10 मिनट का काम लाखों की सुरक्षा देता है।

RERA के तहत खरीदार के अधिकार — संक्षेप में

RERA सिर्फ शिकायत तंत्र नहीं है। यह खरीदारों को कई प्रोएक्टिव अधिकार देता है:

धारा 12: बिल्डर Sale Agreement साइन होने के बाद Carpet Area, Completion Date, या किसी भी प्रमुख शर्त में एकतरफा बदलाव नहीं कर सकता।

धारा 14: बिल्डर को संपत्ति उसी Structure में देनी होगी जो स्वीकृत योजना में है। कोई भी कटौती (Carpet Area में 3% से अधिक) पर खरीदार को Proportional Refund या Exit का अधिकार।

धारा 18: कब्जे में देरी पर Full Refund + ब्याज, या रुककर मासिक मुआवजा।

धारा 19: खरीदार को कब्जे की तारीख से 5 साल तक Defect Liability Period का अधिकार। निर्माण में दोष निकले तो बिल्डर 30 दिन में सुधारे।

RERA QPR Report कैसे पढ़ें

QPR Report (Quarterly Progress Report) में ये बातें देखें:

Financial Section:

• "Amount Collected From Allottees" — खरीदारों से कितना मिला
• "Amount Deposited in Designated Account" — उसका 70% Escrow में गया या नहीं
• अगर Deposit < Collection × 0.70 हो, तो बिल्डर नियम तोड़ रहा है

Construction Progress Section:

• "Stage of Construction" — Foundation, Structure, Finishing?
• Expected vs Actual Progress — बड़ा अंतर = देरी की आशंका
• Photographs — पिछली Quarter की तस्वीरें और इस Quarter की तुलना करें

Booking Status:

• Total Units vs Booked Units — बहुत कम बिके और बहुत ज्यादा निर्माण बाकी? Risk sign।

RERA शिकायत पर बिल्डर की सामान्य प्रतिक्रिया

अनुभवी खरीदारों ने पाया है कि RERA Notice मिलने पर कई बिल्डर Settlement की पेशकश करते हैं। यह अच्छी बात है — लेकिन Settlement Accept करने से पहले:

• Settlement राशि में ब्याज शामिल है या नहीं?
• लिखित Agreement है?
• Payment Timeline क्या है?
• क्या आप भविष्य में दोबारा शिकायत का अधिकार छोड़ रहे हैं?

वकील की सलाह के बिना Settlement पर हस्ताक्षर न करें।

एक व्यावहारिक सुझाव — बुकिंग से पहले 15 मिनट

अगले बार जब आप कोई नया प्रोजेक्ट देखने जाएं — फोन निकालें और राज्य RERA पोर्टल पर उसी वक्त प्रोजेक्ट खोजें। अगर Sales Agent असहज हो जाए, तो यह अच्छा संकेत है — आप सही सवाल पूछ रहे हैं।

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