Kurzzeitvermietung Genehmigung: Was Airbnb-Vermieter in Deutschland wissen müssen

Die Idee klingt attraktiv: Statt eines Dauermieters unter Mietpreisbremse eine Wohnung kurzfristig an Touristen vermieten und dabei das Doppelte oder Dreifache der ortsüblichen Miete erzielen. Viele Kapitalanleger haben diese Strategie in den letzten Jahren verfolgt. In den meisten deutschen Städten ist sie heute jedoch massiv eingeschränkt — und wer sie ohne Genehmigung betreibt, riskiert existenzielle Bußgelder.

Zweckentfremdung: Das rechtliche Fundament

In fast allen deutschen Ballungsräumen haben Landesgesetzgeber Zweckentfremdungsverbote erlassen. Das Grundprinzip: Wohnraum darf nicht ohne behördliche Genehmigung dauerhaft touristisch oder gewerblich genutzt werden. Der Hintergrund ist der angespannte Wohnungsmarkt — jede Airbnb-Wohnung fehlt dem regulären Mietmarkt.

Der Begriff "dauerhaft" ist entscheidend. Kurzzeitvermietung, die einen erheblichen Teil des Jahres ausmacht, gilt in den meisten Landesgesetzen als Zweckentfremdung. Nicht gemeint ist das gelegentliche Untervermieten während des Urlaubs (das ist in der Regel unproblematisch, wenn Sie selbst hauptsächlich in der Wohnung wohnen).

Bußgelder: Was bei Verstößen droht

Die Bußgelder sind darauf ausgelegt, Abschreckung zu erzeugen. Kein Mietertrag rechtfertigt das Risiko:

Diese Bußgelder sind keine theoretischen Höchstwerte. Städte wie Berlin, Hamburg und München verfolgen Zweckentfremdung aktiv — mit spezialisierten Vollzugsbehörden, die durch Plattformdaten, Beschwerden und Ortsbegehungen vorgehen.

Seit 2023: Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz

Das Entdeckungsrisiko hat sich 2023 durch das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) drastisch erhöht. Portale wie Airbnb, Vrbo und booking.com sind gesetzlich verpflichtet, Vermieterdaten (Name, Adresse, Steuernummer, Jahresumsätze) an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Die Daten werden an die Landesfinanzbehörden weitergegeben.

Das bedeutet: Jede nicht genehmigte Kurzzeitvermietung über eine Plattform ist der Behörde potenziell bekannt. Wer glaubt, durch einen ausländischen Plattformsitz oder anonyme Profile unentdeckt zu bleiben, unterschätzt den Informationsaustausch zwischen den EU-Mitgliedstaaten und den Behörden.

Was gilt konkret in den wichtigsten Städten?

Berlin: Wohnraumzweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG). Hauptwohnsitz (mehr als 50 % des Jahres selbst bewohnt) darf bis zu 90 Tage im Jahr kurzzeitvermietet werden — mit Registrierung und Nachweis. Zweitwohnungen: generell verboten ohne Ausnahmegenehmigung. Bußgelder bis 500.000 Euro.

Hamburg: Hamburger Wohnraumschutzgesetz. Kurzzeitvermietung einer Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz ist, ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Hauptwohnsitze dürfen max. 56 Tage (8 Wochen) pro Jahr kurzzeitvermietet werden. Ab dem 57. Tag ist eine Genehmigung erforderlich.

München: Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München. Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflichtig. Die Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen erteilt. Verstöße werden aktiv verfolgt.

Köln (NRW): Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW schreibt eine Registrierungspflicht (Wohnraum-ID) vor. Hauptwohnsitze dürfen bis zu 90 Tage im Jahr kurzzeitvermietet werden ohne Genehmigung. Darüber hinaus ist eine Genehmigung erforderlich.

Baden-Württemberg: Landeswohnraumschutzgesetz seit 2022. In Städten wie Stuttgart, Freiburg und Heidelberg sind Verstöße mit Bußgeldern bis 100.000 Euro bewehrt. Genehmigungspflicht für mehr als 10 Wochen Kurzzeitvermietung im Jahr.

Genehmigung beantragen: Wie und wann?

In den meisten Städten können Eigentümer einen Antrag auf Ausnahmegenehmigung stellen — die Erfolgsaussichten sind allerdings gering, wenn es keinen besonderen persönlichen Grund gibt (z.B. eigene Wohnung wird während Auslandsaufenthalts vermietet).

Für Kapitalanleger, die eine Wohnung ausschließlich als touristische Unterkunft betreiben wollen, ist die Genehmigungslage in deutschen Großstädten faktisch geschlossen. Eine Ausnahme bilden speziell als Ferienwohnung gewidmete Objekte (z.B. in Ferienregionen) — diese fallen unter andere Regelungen.

Was bedeutet das für Ihre Investitionsstrategie?

Kurzzeitvermietung ist kein tauglicher Ausweg aus der Mietpreisbremse. Die regulatorischen Risiken sind schlicht zu hoch und das Entdeckungsrisiko durch das Plattformen-Steuertransparenzgesetz zu real.

Wer in deutschen Städten investiert, sollte von der Dauervermietung ausgehen und die Rendite auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen. Das ist der realistische, belastbare Ansatz — nicht das Hochglanz-Szenario mit Airbnb-Tarifen.

Den vollständigen Überblick über Mietrecht, Renditestrategien und Risikomanagement für deutsche Kapitalanlageimmobilien finden Sie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.

See more Germany guides →