Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und möbliert vermieten: Was Vermieter 2026 wissen müssen

Viele Kapitalanleger kaufen eine Wohnung mit dem Plan, die Miete frei am Markt zu setzen. Dann kommt die erste Rechtsrecherche — und mit ihr die Mietpreisbremse. Was zunächst wie ein Hindernis aussieht, folgt einer klaren Logik. Wer die Regeln kennt, plant von Anfang an richtig. Wer sie ignoriert, riskiert Rückzahlungsansprüche der Mieter und empfindliche Gerichtskosten.

Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Die Deckelung liegt bei maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels. Sie gilt nicht bundesweit automatisch, sondern muss von den jeweiligen Bundesländern per Verordnung für bestimmte Gemeinden oder Stadtteile erlassen werden. Diese Verordnungen sind bis 2025 und teils darüber hinaus verlängert worden — in den meisten deutschen Großstädten und vielen Mittelzentren greift die Bremse weiterhin.

Praktisch bedeutet das: Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel für eine 60 m² Wohnung in Ihrem Stadtbezirk bei 12 Euro/m² liegt, darf die Neuvertragsmiete maximal 13,20 Euro/m² betragen.

Was ist der qualifizierte Mietspiegel?

Nicht jede Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Es gibt zwei Arten:

Einfacher Mietspiegel: Vom Vermieter oder der Gemeinde erstellte Übersicht ohne wissenschaftliche Grundlage. Dient als Orientierung, hat aber keine Bindungswirkung im Rechtsstreit.

Qualifizierter Mietspiegel: Wissenschaftlich erhoben, nach anerkannten Methoden erstellt und offiziell anerkannt. Er wird von Gerichten als belastbarer Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete akzeptiert. Städte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und viele andere Großstädte haben qualifizierte Mietspiegel.

Für Vermieter hat das eine konkrete Konsequenz: Wenn ein qualifizierter Mietspiegel für Ihren Standort existiert, müssen Sie die Miethöhe im Mietvertrag daran orientieren. Außerdem sind Sie bei Neuvermietungen verpflichtet, dem Mieter auf Anfrage die Auskunft zu geben, auf welcher Grundlage die Miete berechnet wurde.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: So gehen Sie vor

1. Prüfen Sie, ob ein qualifizierter Mietspiegel für Ihre Gemeinde existiert. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen führt eine öffentlich zugängliche Liste qualifizierter Mietspiegel.

2. Ermitteln Sie die relevanten Wohnungsmerkmale. Mietspiegel differenzieren nach Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Lage und Stockwerk. Sie müssen die korrekte Kategorie für Ihre Wohnung identifizieren.

3. Lesen Sie die Spanne aus dem Mietspiegel. Mietspiegel zeigen meist keine feste Zahl, sondern eine Spanne (Unter- bis Oberwert). Die Mittellage gilt als ortsübliche Vergleichsmiete; positive Ausstattungsmerkmale (Einbauküche, Balkon, hochwertige Böden) erlauben eine Orientierung am oberen Ende.

4. Berechnen Sie den zulässigen Aufschlag. 10 Prozent über der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Obergrenze bei Neuvermietung unter der Mietpreisbremse.

Möbliert vermieten: Der häufigste Irrtum von Kapitalanlegern

Viele Investoren glauben: Wenn ich die Wohnung möbliert vermiete, umgehe ich die Mietpreisbremse. Das ist falsch — und gefährlich.

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Die Grundmiete muss sich zwingend an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Was möblierte Vermietung ermöglicht, ist ein Möblierungszuschlag auf diese Grundmiete. Dieser Zuschlag soll die Abnutzung und den Kapitaleinsatz für die Möbel kompensieren — er ist aber auf einen "angemessenen" Betrag begrenzt, den Gerichte zunehmend eng auslegen.

Die Logik des Bundesgerichtshofs: Ein Kühlschrank, ein Bett und ein Sofa rechtfertigen keinen Aufschlag von 30 Prozent auf die Grundmiete. Als Faustformel gilt: Der Möblierungszuschlag sollte sich am tatsächlichen Wiederbeschaffungswert der Möbel orientieren, auf die übliche Nutzungsdauer verteilt und mit einem angemessenen Renditeaufschlag verzinst. In der Praxis liegen vertretbare Möblierungszuschläge bei etwa 50 bis 100 Euro pro Monat für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung.

Mieter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern, wenn sie die Verletzung der Mietpreisbremse rügen. Das ist ein reales Kostenrisiko.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht jedes Objekt ist automatisch der Mietpreisbremse unterworfen:

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig bewohnt wurden, sind für die erste Vermietung von der Mietpreisbremse befreit. Achtung: Die Befreiung gilt nur für die Erstnutzung, nicht für spätere Neuvermietungen nach dem ersten Mieter.
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet wird und die Modernisierungskosten ein Drittel des Neubauwerts überschreiten, ist die erste Neuvermietung frei. Das ist ein schwer nachweisbares Kriterium und wird von Gerichten eng ausgelegt.
• Vormietermiete über dem Grenzwert: Wenn der Vormieter bereits eine Miete oberhalb des Mietpreisbremsenwerts zahlte, darf diese Miete beibehalten werden (Bestandsschutz für den Vermieter).

Für Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen, ist die Rechtslage bei der ersten Neuvermietung entscheidend. Den vollständigen Leitfaden für die Mietpreisgestaltung und Mietspiegelauswertung finden Sie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.

Praktische Konsequenz für Ihre Renditekalkulation

Wenn Sie ein Objekt in einer Mietpreisbremsenregion kaufen, müssen Sie Ihre Mietkalkulation am qualifizierten Mietspiegel plus maximal 10 Prozent ausrichten — nicht an der Phantasiemiete, die ein Makler im Exposé ausweist. Ist der Kaufpreisfaktor auf Basis der real zulässigen Miete noch rentabel? Diese Frage muss vor dem Kauf beantwortet werden.

See more Germany guides →