Wohnung kaufen oder mieten: Ab wann lohnt sich der Kauf wirklich als Altersvorsorge?

Keine Frage bewegt Mieter in Deutschland intensiver als diese. Im Subreddit r/Finanzen ist die Debatte dauerhaft heiß: Die dominierende Meinung dort lautet, dass Eigennutzung rein ökonomisch fast immer von einer Kombination aus günstigem Mietverhältnis und breit diversifiziertem ETF-Portfolio geschlagen wird. Die andere Seite hält dagegen: Wer im Alter mietfrei wohnt, braucht erheblich weniger Rente. Wer hat recht?

Beide Seiten haben recht — in unterschiedlichen Szenarien.

Das Argument für Mieten: Flexible Kapitalanlage

Das Kernargument der Miet-Fraktion ist mathematisch: Ein Haushalt, der statt des Eigenkapitals und der Nebenkosten in globale ETFs investiert und die Differenz zwischen Kreditrate und Miete ebenfalls spart, kann langfristig ein höheres liquides Vermögen aufbauen. ETFs sind diversifiziert, flexibel und erheben keine Transaktionskosten beim "Einzug".

Das Argument hat Substanz — aber es setzt voraus, dass der Mieter die Differenz tatsächlich konsequent investiert. In der Realität passiert das selten.

Das Argument für Kaufen: Zwangssparen und Mietfreiheit im Alter

Eigentümerhaushalte im Alter zwischen 50 und 59 Jahren mit gleichem Einkommen verfügen laut Bundesbank über ein 5,8-fach höheres Gesamtvermögen als Mieterhaushalte im selben Einkommensbereich. Das ist kein Zufall: Die Tilgung eines Immobilienkredits ist erzwungenes Sparen — und das funktioniert für die meisten Menschen zuverlässiger als freiwilliges Anlegen.

Hinzu kommt die Altersvorsorgedimension: Wer mit 65 Jahren mietfrei wohnt, benötigt eine erheblich niedrigere Rente. Bei einer Miete von 1.200 € monatlich in einer Großstadt entspricht das einem zusätzlichen Rentenbedarf von 14.400 € jährlich — oder einem Kapitalstock von rund 360.000 € (bei 4 % Entnahme). Das schuldenfrei bezahlte Eigenheim liefert diesen Wert, ohne dass dafür separat gespart werden muss.

Wann kaufen finanziell sinnvoller ist

Eine vereinfachte Daumenregel: Kaufen lohnt sich tendenziell, wenn das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) unter 25 liegt. Bei einem Verhältnis darüber übernimmt die Miete rechnerisch oft die Nase — zumindest kurzfristig.

Deutsches Kaufpreis-Miete-Verhältnis nach Städten (gerundete Richtwerte 2026):

In München und Hamburg ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis so hoch, dass die rein finanziell orientierte Rechnung im Vergleich zu einer gut investierten Mietstrategie schwierig wird. In Chemnitz oder Bochum dagegen spricht die Zahl klar für den Kauf.

Was die Zahlen nicht erfassen

Die Kauf-Miete-Kalkulation unterschlägt mehrere wichtige Faktoren:

Mietpreissteigerungen: Berliner Mieter geben heute bereits 27,1 % ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aus. Wer heute mit niedriger Miete plant und hofft, das so bleibt, übersieht das strukturelle Mietpreisrisiko in deutschen Großstädten. Der Eigennutzer ist dagegen immun gegen Eigenbedarfskündigungen und zukünftige Mietsteigerungen.

Sicherheit und Kontrolle: Eine Eigenbedarfskündigung mit Familie und Kindern in der Schule ist eine existenzielle Störung. Eigentümer haben diese Sorge nicht.

Immaterielle Faktoren: Umbau nach eigenem Geschmack, Sicherheit für die Familie, keine Hausverwaltungskonflikte — das lässt sich nicht in eine Excel-Tabelle schreiben.

Was konkret für Erstkäufer zählt: Die Drei-Phasen-Logik

Phase 1 (Kaufen): Hohe Kosten, wenig Flexibilität. Nebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises sind weg. Die Zinslast ist in den ersten Jahren am höchsten.

Phase 2 (Tilgen, Jahre 2–15): Die monatliche Belastung ist höher als die vergleichbare Miete, aber der Eigenkapitalanteil steigt. Das Vermögen wächst.

Phase 3 (Schuldenfreiheit): Ab vollständiger Tilgung — typischerweise 20–30 Jahre nach dem Kauf — entfällt die Kreditrate vollständig. Wer dann noch zahlt, sind Grundsteuer (ein paar Hundert Euro jährlich), Instandhaltungsrücklage und laufende Kosten. Die Entlastung gegenüber der Miete ist erheblich.

Für Menschen, die in einer Region leben wollen, in der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25 liegt, und die mindestens 15 bis 20 Jahre bleiben wollen, ist die Immobilie als Altersvorsorge finanziell attraktiv — und als Sicherheitspolster ohnehin unersetzt.

Den vollständigen Leitfaden zur Finanzierungsplanung, Kaufnebenkosten und dem Schritt-für-Schritt-Prozess für den ersten Immobilienkauf in Deutschland gibt es im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

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