Mieten oder Kaufen: Der ehrliche Vergleich für Deutschland 2026

Keine Frage polarisiert in deutschen Finanzforen mehr als diese. Auf der einen Seite die ETF-Fraktion: "Kaufen ist Unsinn, Mieten und investieren schlägt das locker." Auf der anderen Seite die Eigentumsüberzeugten: "Mietersein macht Sie arm im Alter." Die Wahrheit ist differenzierter — und hängt von Ihrer konkreten Situation ab.

Was der Vergleich wirklich messen muss

Der klassische Fehler beim Mieten-oder-Kaufen-Vergleich: Die monatliche Mietrate mit der monatlichen Kreditrate vergleichen. Das ist Äpfel mit Birnen.

Ein fairer Vergleich muss diese Frage beantworten: Wenn ich in Wohneigentum x € Eigenkapital und y € monatlich investiere — komme ich nach n Jahren besser raus als wenn ich das Geld in ETFs oder andere Anlagen stecke und weiter miete?

Die relevanten Größen:

• Kaufen: Kaufpreis + Nebenkosten + Instandhaltung + Zinskosten − Tilgung (Vermögensaufbau) − gesparte Miete
• Mieten: Kaltmiete + Mietentwicklung + Renditechance der Alternativanlage

Das Eigenkapital: Warum es so schwer ist

Deutschland hat im europäischen Vergleich eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten — rund 46 %. Das liegt nicht am fehlenden Willen, sondern an der Eigenkapitalhürde.

Die Medianvermögen nach Altersgruppen zeigen das Problem klar:

• Unter 35 Jahre: ca. 17.300 € Medianvermögen — reicht nicht mal für die Kaufnebenkosten in Ballungsräumen
• 35 bis 44 Jahre: ca. 60.000 € — solide Grundlage für kleinere Objekte
• 45 bis 54 Jahre: ca. 150.000 € — typische Phase für den verspäteten Einstieg

Die Kaufnebenkosten in Deutschland (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar ca. 1–1,2 %, Grundbuch ca. 0,5 %, ggf. Makler 3,57 %) betragen je nach Bundesland 10 bis 15 % des Kaufpreises — und müssen vollständig aus dem Eigenkapital kommen. Banken finanzieren sie nicht.

Wer also 300.000 € ausgeben will, braucht mindestens 30.000 bis 45.000 € nur für die Nebenkosten, plus zusätzliches Eigenkapital für die Finanzierung.

Wann Kaufen sich finanziell rechnet

Kaufen rechnet sich dann, wenn diese Bedingungen erfüllt sind:

1. Langfristiger Horizont: Die Kaufnebenkosten sind ein "sunk cost" — sie sind weg, unabhängig vom weiteren Preisverlauf. Um diese Kosten durch Vermögensaufbau zu kompensieren, brauchen Sie mindestens 7 bis 10 Jahre. Planen Sie weniger, ist mieten fast immer besser.

2. Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist vernünftig: Der Vervielfältiger (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) sollte idealerweise unter 30 liegen. In München liegt er bei über 40 — das bedeutet, dass Sie theoretisch 40 Jahre Miete für das Objekt zahlen würden. In Leipzig liegt er bei 20 bis 25 — deutlich attraktiver.

3. Stabile Lebenssituation: Eigentumsbesitz bindet Sie an einen Ort. Wer beruflich flexibel bleiben muss oder in den nächsten Jahren einen Umzug plant, sollte die Flexibilitätskosten des Eigentums einkalkulieren.

4. Mietpreisbelastung ist hoch: In Großstädten geben Mieter 25 bis 27 % ihres Haushaltseinkommens für Nettokaltmiete aus (München: 25,5 %, Berlin: 27,1 %). Wenn die Kreditrate ähnlich hoch ist wie die Miete — aber Tilgung enthält, also Vermögensaufbau —, kann Kaufen vorteilhafter sein.

Wann Mieten sich rechnet

Mieten kann langfristig überlegen sein, wenn:

• Sie ein günstiges Mietverhältnis haben, das weit unter der aktuellen Marktmiete liegt (Altmieterbonus)
• Der Kaufpreis-Miete-Vervielfältiger über 35 liegt
• Sie das Eigenkapital in gut diversifizierte Anlagen stecken (historische Rendite breit gestreuter Aktien-ETFs: ca. 7–8 % p. a. inflationsbereinigt)
• Sie flexibel bleiben müssen oder wollen

Die Diskussion in r/Finanzen — der einflussreichsten deutschen Finanz-Community — neigt stark zum Mieten. Die Kernthese: Eine selbstgenutzte Immobilie ist ein Klumpenrisiko. Ihr gesamtes Vermögen hängt an einem einzigen, nicht diversifizierten Asset in einer einzigen Lage.

Das stimmt — aber es lässt einen Faktor außen vor: Die Disziplin des Zwangssparens durch Tilgung. Eigentümerhaushalte im Alter von 50 bis 59 Jahren mit gleichem Einkommen (1.700 bis 2.300 € netto) haben ein bis zu 5,8-fach höheres Gesamtvermögen als Mieter. Nicht weil Eigentum so renditeträchtig ist — sondern weil die Tilgung automatisch spart, während das eingesparte Mietgeld bei Mietern oft verausgabt wird.

Das Emotional-Argument: Was der Rechner nicht sieht

Viele Kaufentscheidungen werden nicht getroffen, weil die Rendite besser ist. Sie werden getroffen, weil:

• Die Geburt des ersten Kindes das Bedürfnis nach Stabilität und eigenem Raum auslöst
• Die dritte Mieterhöhung in fünf Jahren die Geduld übersteigt
• Der Wunsch nach einem eigenen Garten, einer eigenen Gestaltung, einem eigenen Zuhause stärker wird als jedes Tabellenblatt

Das sind legitime Motive. Wer ein Eigenheim als Lebensqualitätsentscheidung trifft und sich die monatliche Rate nachhaltig leisten kann, muss das nicht primär renditeoptimiert begründen.

Die ehrliche Entscheidungshilfe

Beantworten Sie diese drei Fragen:

1. Haben Sie ausreichend Eigenkapital (mind. Kaufnebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises)?
2. Planen Sie, mindestens 10 Jahre an diesem Ort zu bleiben?
3. Liegt die monatliche Kreditrate unter 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens?

Wenn alle drei mit Ja beantwortet werden können: Kaufen ist eine solide Option.

Wenn eine oder mehrere Antworten Nein sind: Entweder abwarten und weiter Eigenkapital aufbauen — oder mieten und das gesparte Kapital anderweitig anlegen.

Den vollständigen Finanzierungsratgeber für den Erstkauf in Deutschland, inklusive Tilgungsrechner und Eigenkapital-Checkliste, finden Sie unter /de/erste-immobilie-kaufen/.

Fazit

Mieten oder Kaufen ist keine ideologische Frage — es ist eine individuelle Rechnung. In günstigen Märkten mit stabilem Lebensmittelpunkt und ausreichend Eigenkapital rechnet sich Kaufen meist. In teuren Märkten ohne Eigenkapital und bei planbarer Mobilität ist Mieten sinnvoller. Entscheiden Sie nach Zahlen, nicht nach Überzeugung.

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