Leerstandsquote Schweiz 2026: Immobilienmarkt-Prognose für Investoren

Das Leerstandsrisiko ist einer der wichtigsten Parameter bei der Bewertung eines Renditeobjekts. Eine leerstehende Wohnung kostet den Investor volle Hypothekarzinsen und Nebenkosten — ohne einen Franken Einnahmen. Wer in der Schweiz investiert, muss verstehen, wo das Leerstandsrisiko wirklich liegt und wie sich die Marktlage entwickelt.

Leerstandsquote Schweiz: Die aktuellen Zahlen

Der Wohnungsmarkt in der Schweiz ist strukturell angespannt. Die nationale Leerstandsquote lag zuletzt bei rund 1,1 bis 1,3 Prozent — ein Niveau, das in Fachkreisen als deutliche Unterversorgung gilt. Zum Vergleich: Ein Markt im Gleichgewicht wird typischerweise bei einer Leerstandsquote von 1,5 bis 2,0 Prozent definiert.

Diese nationale Zahl verdeckt jedoch erhebliche regionale Unterschiede. Die Spannbreite zwischen den Kantonen und Gemeinden ist enorm.

Leerstandsquote Zürich: Extremes Defizit

In der Stadt Zürich ist die Wohnungsknappheit akut. Die Leerstandsquote verharrt konstant unter 0,5 Prozent — in einzelnen Jahren sogar unter 0,3 Prozent. Bei rund 210'000 Wohnungen in der Stadt bedeutet das, dass weniger als 1'000 Wohnungen gleichzeitig leer stehen. Neue Inserate werden in Zürich oft innerhalb von Tagen vergeben; Interessenten stehen Schlange.

Das hat direkte Konsequenzen für Vermieter:

• Mietausfallrisiko ist praktisch inexistent
• Inseratsdauern von weniger als 2 Wochen sind die Norm
• Bei jedem Mieterwechsel besteht Mietzinserhöhungsspielraum — begrenzt durch das mietrechtliche 10-Prozent-Limit gegenüber dem Vormieter

Die Kehrseite: Die Einstiegspreise in Zürich sind so hoch, dass die laufende Mietrendite trotz des minimalen Leerstandsrisikos oft unter 3 Prozent liegt. Kapitalerhalt, nicht Rendite, ist das primäre Investitionsmotiv.

Regionale Unterschiede: Wo das Risiko liegt

Die Wohnungsknappheit konzentriert sich auf die Agglomerationsgürtel der grossen Städte und auf touristisch und wirtschaftlich attraktive Regionen:

Tiefer Leerstand (unter 1%): Zürich, Genf, Zug, Basel-Stadt, Winterthur, Luzern, Bern — und deren direkte Agglomerationen. In diesen Regionen ist das Leerstandsrisiko für Investoren minimal.

Mittlerer Leerstand (1–2,5%): Aargau (je nach Gemeinde), Ostschweiz (St. Gallen, Thurgau), Solothurn, Fribourg. Hier gilt: Lage und Anbindung entscheiden. In gut an S-Bahn und Autobahn angebundenen Gemeinden ist das Risiko beherrschbar; in peripheren, schlecht angebundenen Gemeinden steigt es.

Höherer Leerstand (über 2,5%): Einzelne ländliche Gemeinden im Jura, Teile des Wallis abseits der Tourismusgebiete, einige Gemeinden im Tessin. In diesen Lagen kann die Inseratsdauer 79 Tage oder mehr betragen — ein spürbares Cashflow-Risiko.

Immobilienmarkt Schweiz: Prognose 2026-2028

Die mittelfristige Marktentwicklung wird von mehreren Faktoren geprägt:

Zuwanderung bleibt hoch: Die Schweiz verzeichnet jährlich eine Nettozuwanderung von rund 80'000 bis 100'000 Personen. Der Grossteil dieser Zuwanderer siedelt sich in den grossen Agglomerationen an — und sucht dort Mietwohnungen. Dieser Nachfrageüberhang wird mittelfristig nicht nachlassen.

Bautätigkeit bleibt hinter der Nachfrage: Die strikten Baulandreserven, langen Planungs- und Bewilligungsverfahren sowie hohe Baukosten begrenzen das neue Wohnungsangebot. Die Bautätigkeit hat sich nach dem Zinsanstieg 2022-2024 spürbar verlangsamt. Eine rasche Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht.

Referenzzinssatz bleibt tief: Mit einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent (Stand Mai 2026) bleibt das Mietrechtssystem für Vermieter restriktiv — Mieterhöhungen sind begrenzt. Prognosen erwarten frühestens Mitte 2027 einen Anstieg auf 1,50 Prozent. Das würde Mieterhöhungen von rund 3 Prozent ermöglichen.

Preise für Wohnliegenschaften: Nach einer leichten Korrekturphase in einigen Lagen haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser und gut vermietete Wohnliegenschaften stabilisiert. In Top-Lagen wie Zürich und Genf sind die Preise wieder auf Allzeithochs oder nahe daran. In mittleren Lagen — Aargau, Ostschweiz — sind die Preise moderat gesunken, was Einstiegsmöglichkeiten für Investoren eröffnet.

Gewerbeimmobilien und Büroflächen: Der Markt für Büroflächen ist differenzierter. Die Entwicklung zum hybriden Arbeiten hat die Nachfrage nach zentralen, gut ausgestatteten Büroflächen erhöht — während periphere Büroliegenschaften Leerstandsprobleme verzeichnen. Investoren, die in gewerbliche Mischnutzung investieren wollen, müssen diese Entwicklung sorgfältig einkalkulieren.

Was das für Investitionsentscheidungen bedeutet

Die Marktlage begünstigt konservative Strategien: Kaufen in angespannten Märkten mit niedrigem Leerstandsrisiko, langfristig halten, auf steigende Referenzzinsen warten, um Mieterhöhungspotenzial auszuschöpfen.

Konkret:

• In Zürich und Genf kaufen: Leerstandsrisiko minimal, aber Rendite tief. Strategie: Kapitalerhalt, Währungsabsicherung, langfristiger Wertzuwachs
• In Bern, Luzern, Winterthur kaufen: Gute Balance aus Rendite und Sicherheit. Formularpflicht beachten — Wohnungsknappheit ist offiziell ausgewiesen
• In Aargau, Ostschweiz kaufen: Höhere Renditen möglich, aber Lage sorgfältig prüfen. Gemeinden mit unter 1% Leerstand wählen, nicht auf Basis von kantonalen Durchschnittswerten entscheiden

Der vollständige Leitfaden — von der Marktanalyse über die Ertragswertberechnung bis zur Steueroptimierung — ist im Ratgeber Immobilieninvestition in der Schweiz enthalten.

Leerstand als Due-Diligence-Kriterium

Bevor ein Objekt gekauft wird, lohnt sich die Abfrage der aktuellen Leerstandsquote der Gemeinde beim kantonalen Statistikamt oder der Gemeinde selbst. Die Zahlen werden im Kanton Zürich jährlich durch das Statistisches Amt publiziert; auf nationaler Ebene veröffentlicht das Bundesamt für Statistik (BFS) die Leerwohnungszählung jeweils im Herbst. Diese Zahlen sind öffentlich zugänglich und kostenlos — und sind eine der wertvollsten Risikokennziffern, die ein Investor vor dem Kauf prüfen kann.

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