¿Quién Paga la Alcabala y la Plusvalía en Ecuador: el Comprador o el Vendedor?
En casi todas las transacciones inmobiliarias en Ecuador surge el mismo debate entre comprador y vendedor: ¿quién paga la alcabala? ¿y la plusvalía? En muchos casos, el vendedor intenta trasladar ambos costos al comprador. Entender la ley te protege de asumir gastos que legalmente no te corresponden.
El Impuesto de Alcabala: lo paga el comprador
El Impuesto de Alcabala grava los actos y contratos de transferencia onerosa de dominio de bienes raíces en Ecuador. Su base legal está en el artículo 535 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD).
Tarifa: 1% sobre la base imponible.
Base imponible: el valor más alto entre:
- El avalúo catastral del inmueble determinado por el municipio, y
- El precio de venta comercial acordado entre las partes en la minuta de compraventa.
Es decir, si el municipio tiene catastrada tu propiedad en $70.000 pero la estás vendiendo en $90.000, la alcabala se calcula sobre $90.000.
¿Quién lo paga? Por disposición legal, la obligación recae sobre el comprador (adquirente). Salvo que la minuta de compraventa establezca expresamente un acuerdo distinto entre las partes, el comprador es el responsable de pagar este impuesto ante las rentas municipales.
Cuánto cuesta la alcabala en la práctica
Para una vivienda de $80.000 (precio de venta coincide con avalúo catastral):
- Alcabala: 1% × $80.000 = $800
Para una vivienda de $150.000:
- Alcabala: 1% × $150.000 = $1.500
Algunos municipios (no todos) también cobran un recargo provincial del 10% sobre el valor de la alcabala. En ese caso, sobre $800 de alcabala, el recargo sería $80 adicionales.
Exenciones de alcabala
El COOTAD contempla exenciones parciales o totales en casos específicos:
- Transferencias de Viviendas de Interés Social (VIS) calificadas por el MIDUVI.
- Adjudicaciones por herencias en línea directa (padres a hijos).
- Transferencias entre cónyuges o para liquidación de sociedad conyugal.
- Primeras ventas de proyectos de constructoras registrados bajo esquemas VIS en algunos municipios.
Si tu compra califica para alguna exención, verifica en las rentas municipales del cantón correspondiente.
El Impuesto a la Plusvalía (Utilidad en la Venta): lo paga el vendedor
El Impuesto a la Utilidad en la Venta (conocido popularmente como plusvalía municipal) grava el incremento de valor que experimenta el terreno desde la fecha en que el vendedor lo adquirió hasta la fecha en que lo vende. Grava la ganancia del vendedor, no la adquisición del comprador.
Tarifa: hasta el 10% sobre la utilidad neta obtenida en el sector urbano, conforme al COOTAD. Algunos cantones aplican tarifas menores (por ejemplo, Santo Domingo aplica el 5%).
¿Quién lo paga? El vendedor es el sujeto pasivo obligado al pago. Es el vendedor quien obtuvo el beneficio económico de la valorización del inmueble, por lo tanto es quien debe responder ante el municipio.
Los convenios privados que establezcan que el comprador asume la plusvalía no alteran la responsabilidad del vendedor frente al municipio. Sin embargo, esto puede derivar en conflictos: si el vendedor tiene deudas de plusvalía impagas, el Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura hasta que estén saldadas, bloqueando toda la operación.
Cómo se calcula la plusvalía
La utilidad imponible se determina restando al precio de venta actual el costo de adquisición original, más deducciones por:
- Costos de escrituración originales (notaría y registro al momento de la compra anterior).
- Impuestos pagados en la compra original.
- Actualizaciones de valor catastral aplicadas por el municipio.
Descuento por antigüedad: La ley establece una reducción del 0,5% sobre el impuesto calculado por cada año transcurrido entre la compra anterior y la venta actual, hasta un máximo de 20 años. Una propiedad mantenida 20 años tiene una reducción del 10% sobre el impuesto resultante.
Exenciones de plusvalía:
- Viviendas de Interés Social (VIS): exentas por ley.
- Herencias en línea directa.
- Predios rústicos de uso agropecuario.
- Propiedades con más de 20 años en manos del mismo dueño en cantones que así lo determinen.
Ejemplo práctico
El vendedor compró un departamento en 2015 por $60.000. Lo vende en 2026 por $90.000.
- Utilidad bruta: $30.000
- Deducciones (escrituración, impuestos previos): aprox. $1.500
- Utilidad neta imponible: $28.500
- Impuesto base al 10%: $2.850
- Descuento por 11 años de tenencia (0,5% × 11 = 5,5%): -$156,75
- Plusvalía a pagar por el vendedor: ~$2.693
El punto conflictivo: deudas del vendedor que bloquean tu compra
Aunque la plusvalía la paga el vendedor, si este tiene deudas de impuesto predial acumuladas o plusvalías impagas de transacciones anteriores sobre ese mismo inmueble, el Registro de la Propiedad rechazará la inscripción de la escritura.
Esto convierte la deuda del vendedor en un problema directo para ti como comprador. Por eso, antes de firmar cualquier promesa de compraventa, debes verificar en el municipio que el inmueble no tiene deudas prediales pendientes. Esta verificación es distinta al Certificado de Gravámenes del Registro de la Propiedad: debes ir a las rentas municipales del cantón y revisar el estado tributario del predio por número catastral.
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Resumen de responsabilidades
| Impuesto | Quien lo paga por ley | Base de cálculo | Tasa |
|---|---|---|---|
| Alcabala | Comprador | Mayor valor entre avalúo catastral y precio de venta | 1% |
| Plusvalía / Utilidad en la venta | Vendedor | Utilidad neta (diferencia entre precio de venta y costo de adquisición) | Hasta 10% |
| Recargo provincial alcabala | Comprador | 10% sobre el valor de alcabala | Varía por cantón |
Conocer estas reglas antes de negociar te da ventaja: si el vendedor te pide que asumas la plusvalía, sabes que está trasladando una obligación que legalmente le corresponde a él, y puedes negociar el precio de venta con ese argumento.
Para una descripción completa de todos los gastos de cierre que debes presupuestar como comprador, incluyendo notaría, registro de la propiedad y la contribución SOLCA, la Guía para Comprar tu Primera Casa en Ecuador tiene el desglose actualizado con las cifras reales de 2026.
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