Referenzzinssatz Schweiz: Mieterhöhung berechnen und rechtssicher umsetzen

Viele Vermieter fragen sich im Frühjahr 2026 dasselbe: Darf ich jetzt die Miete erhöhen — und wenn ja, um wie viel? Wer die Antwort falsch berechnet oder das amtliche Formular nicht korrekt ausfüllt, riskiert eine Anfechtung durch die Schlichtungsbehörde. Das kostet Zeit, Geld und im schlimmsten Fall die gesamte Mietzinserhöhung.

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist das zentrale Steuerungsinstrument für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Wer ihn versteht, kann Mieteinnahmen rechtssicher gestalten — und vermeidet teure Fehler.

Was ist der Referenzzinssatz und wo steht er heute?

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht den Referenzzinssatz vierteljährlich — jeweils per März, Juni, September und Dezember. Er berechnet sich aus dem volumengewichteten Durchschnittszins aller inländischen Hypothekarforderungen Schweizer Banken, kaufmännisch auf das nächste Viertelprozentt gerundet.

Aktueller Stand (Mai 2026): Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1,25 Prozent. Das BWO hat dies per Medienmitteilung vom 1. März 2026 bestätigt. Prognosen gehen von einer Stabilität auf diesem Niveau bis Ende 2026 aus; ein erster Anstieg auf 1,50 Prozent wird frühestens im ersten Halbjahr 2027 erwartet.

Wie berechnet sich eine zulässige Mietzinserhöhung?

Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte — also etwa von 1,25 % auf 1,50 % —, darf der Vermieter den Nettomietzins um 3,0 Prozent anheben. Diese Formel gilt, sofern der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Zinsniveau basiert.

Umgekehrt: Fällt der Satz um 0,25 Prozentpunkte, haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine Senkung von 2,91 Prozent. Sie müssen diesen Anspruch jedoch aktiv mit einem Herabsetzungsbegehren einfordern — er tritt nicht automatisch in Kraft.

Zusätzlich zur Zinssatzveränderung dürfen Vermieter folgende Faktoren in die Erhöhung einrechnen:

• Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise): Maximal 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung seit der letzten Mietzinsanpassung können auf die Mieterschaft überwälzt werden.
• Allgemeine Kostensteigerungen: Gestiegene Versicherungsprämien, Liegenschaftsabgaben und Unterhaltskosten — in der Praxis pauschal oft mit 0,5 Prozent pro Jahr veranschlagt.
• Wertvermehrende Investitionen: Bauliche Massnahmen, die den Wohnwert dauerhaft steigern, können anteilig auf die Miete überwälzt werden.

Das heisst: Sobald der Referenzzinssatz wieder auf 1,50 % steigt, ist für die meisten bestehenden Mietverhältnisse eine Erhöhung von deutlich mehr als 3 % möglich — je nach aufgelaufener Teuerung und Kostensteigerungen.

Das amtliche Formular: Pflicht, keine Option

Jede Mietzinserhöhung muss zwingend auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden (Art. 269d OR). Ein formloses Schreiben oder eine E-Mail genügt nicht — die Erhöhung wäre nichtig.

Das Formular muss beim Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen. In der Praxis bedeutet das: Wer den Mietzins auf den 1. Oktober erhöhen will und eine dreimonatige Kündigungsfrist hat, muss das Formular spätestens bis Mitte Juni zustellen.

Folgende Angaben müssen im Formular enthalten sein:

• Der neue Nettomietzins sowie der bisherige Mietzins
• Der Referenzzinssatz, auf dem der bisherige Mietzins basiert
• Die Begründung der Erhöhung (Zinsanstieg, Teuerung, Kostensteigerungen, Investitionen)
• Der Hinweis auf das Anfechtungsrecht des Mieters (30 Tage Frist ab Empfang)

Der Mieter kann die Erhöhung innert 30 Tagen nach Empfang des Formulars bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten.

Sonderfall: Formularpflicht beim Anfangsmietzins

In Kantonen mit ausgewiesener Wohnungsknappheit — dazu gehören unter anderem Zürich, Genf, Bern, Zug, Basel-Stadt, Luzern und Neuenburg — muss dem neuen Mieter beim Einzug ebenfalls ein amtliches Formular übergeben werden. Dieses offenbart den Mietzins des Vormieters.

Unterbleibt diese Übergabe, ist der vereinbarte Anfangsmietzins nichtig. Der Mieter kann den Mietzins jederzeit gerichtlich neu festlegen lassen. Erhöhungen von mehr als 10 Prozent gegenüber dem Vormieter lösen zudem die gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit aus — die Beweislast liegt dann beim Vermieter.

Für Investoren, die eine bestehende Liegenschaft erwerben und den Anfangsmietzins bei Neuvermietung optimieren wollen, ist diese 10-Prozent-Grenze der entscheidende praktische Massstab.

Maximale Nettorendite: Was ist gesetzlich erlaubt?

Das schweizerische Mietrecht verbietet einen missbräuchlichen Ertrag aus der Mietsache. Konkret gilt: Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf die maximal zulässige Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital aktuell maximal 3,25 Prozent betragen (Referenzzinssatz plus 2,0 Prozentpunkte, gemäss Bundesgerichtspraxis BGE 147 III 14).

Bei Neubauten unter 10 Jahren darf die Bruttorendite maximal 3,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen, also aktuell bei 4,75 Prozent.

Liegt die berechnete Rendite darüber, riskiert der Vermieter eine erfolgreiche Mietzinsanfechtung. Bei der Due Diligence vor einem Immobilienkauf lohnt es sich daher, die bestehenden Mietzinse anhand dieser Formel zu prüfen — latente Senkungsansprüche der Mieterschaft können die kalkulierte Rendite nach dem Kauf empfindlich schmälern.

Was Vermieter jetzt konkret tun sollten

Für Bestandsvermieter mit Mietverhältnissen, die noch auf einem Referenzzins von 1,50 Prozent oder höher basieren: Diese Mieter haben theoretisch offene Senkungsansprüche. Wenn der Referenzzinssatz steigt, können Vermieter diese Differenz bei der nächsten Erhöhung einrechnen. Solange er stabil bleibt, besteht kein Handlungsdruck — aber die Ansprüche sollten beim nächsten Mieterwechsel oder bei Kaufverhandlungen mitberücksichtigt werden.

Wer eine Liegenschaft mit bestehenden Mietverhältnissen kauft, sollte im Rahmen der Due Diligence jeden Mietvertrag auf das Mietzinsniveau im Verhältnis zum aktuellen Referenzzins prüfen. Das vollständige Prozedere — von der Ertragswertberechnung über die Tragbarkeitsprüfung bis zur korrekten Mietzinsgestaltung bei Neuvermietung — ist Bestandteil des Ratgebers Immobilieninvestition in der Schweiz.

Der Referenzzinssatz ist auf den ersten Blick eine einfache Zahl. In der Praxis ist er das Instrument, das über Renditepotenzial, rechtliche Risiken und den Wert einer Liegenschaft entscheidet.

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