Renditerechner Immobilien: Eigenkapitalrendite und Cashflow richtig berechnen

Wer ein Immobilien-Exposé bekommt, sieht fast immer eine Zahl: "Bruttorendite 4,2 Prozent." Diese Zahl ist nahezu wertlos. Sie verschweigt, was Sie wirklich interessiert — wie viel vom eingesetzten Kapital nach Steuern, Kosten und Risikopuffern tatsächlich übrig bleibt. Die vier Kennzahlen, die jeder Kapitalanleger beherrschen muss, sind Bruttorendite, Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite. Nur die letzte sagt, ob sich das Investment gegenüber Alternativen lohnt.

Schritt 1: Bruttorendite — der grobe Filter

Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Wohnung kostet 280.000 Euro, Jahreskaltmiete 10.800 Euro (900 Euro/Monat) Bruttorendite = 10.800 ÷ 280.000 × 100 = 3,86 Prozent

Die Bruttorendite taugt nur als erster Filtertest. Liegt sie unter 3,5 Prozent, ist das Objekt in den meisten Szenarien rechnerisch nicht rentabel zu betreiben — es sei denn, die Steuerersparnis durch AfA kompensiert den Fehlbetrag vollständig. Liegt sie über 5 Prozent, lohnt sich eine tiefere Prüfung.

Schritt 2: Nettomietrendite — die ehrlichere Zahl

Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Bewirtschaftungskosten ab, die Bruttorendite ignoriert.

Abzüge:

• Hausgeld-Anteil nicht umlegbarer Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage): je nach Objekt 2 bis 4 Euro/m² pro Monat
• Eigenständige Instandhaltungsrücklage: mindestens 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr
• Mietausfallwagnis: typischerweise 2 bis 5 Prozent der Jahreskaltmiete (s.u.)
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten (falls kein Verwalter: kalkulatorisch ansetzen)

Beispielrechnung:

• Jahreskaltmiete: 10.800 Euro
• Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Rücklage Hausgeld): 1.200 Euro
• Eigene Instandhaltungsrücklage (1,4 % × 280.000): 3.920 Euro
• Mietausfallwagnis (3 % × 10.800): 324 Euro
• Nettoeinnahmen: 5.356 Euro
• Nettomietrendite: 5.356 ÷ 280.000 × 100 = 1,91 Prozent

Das ist die Zahl, die Studien des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung bestätigen: Private Kleinvermieter erzielten reale Nettomietrenditen von häufig unter 2 Prozent. Kein Fehler im Modell — das ist die Realität des deutschen Mietmarkts bei heutigen Kaufpreisen.

Mietausfallwagnis korrekt berechnen

Das Mietausfallwagnis (auch: Leerstandsrisiko) ist kein theoretisches Konstrukt, sondern ein realer Kostenposten. Es deckt zwei Szenarien ab:

Leerstand zwischen Mietern: Bei einem Mieterwechsel entstehen durchschnittlich 4 bis 8 Wochen Leerstand — für Renovierung, Besichtigungen, Übergabe. Das entspricht 7 bis 15 Prozent einer Monatsmiete pro Jahr.

Mietausfall bei Zahlungsunfähigkeit: Die häufigste Katastrophe für Kleinanleger. Wer auf die Räumungsklage angewiesen ist, wartet oft 12 bis 24 Monate auf den Auszug des zahlungsunfähigen Mieters.

Formel: Mietausfallwagnis = Jahreskaltmiete × 0,02 bis 0,05

Für eine Kaltmiete von 10.800 Euro: 216 bis 540 Euro pro Jahr als kalkulatorischer Puffer. Wer diesen Posten weglässt, rechnet sich arm.

Schritt 3: Cashflow — was monatlich tatsächlich übrig bleibt

Der Cashflow zeigt, ob das Objekt monatlich Liquidität erzeugt oder verbraucht. Gerade in der Niedrigzinsphase vermarkteten viele Makler "Cashflow-neutrale" Objekte — tatsächlich war der Cashflow oft leicht negativ, wenn man alle Kosten einrechnete.

Formel: Cashflow = Monatliche Nettokaltmiete − Monatliche Annuität (Zinsen + Tilgung) − Monatliche Rücklagen und Kosten

Beispiel mit 80-Prozent-Finanzierung:

• Kaufpreis: 280.000 Euro, Kaufnebenkosten: 30.800 Euro (11 %)
• Eigenkapital: 90.800 Euro (Nebenkosten + 20 % vom Kaufpreis)
• Darlehen: 224.000 Euro, Zinssatz 4,0 %, Tilgung 2,0 %
• Monatliche Annuität: 224.000 × 6 % ÷ 12 = 1.120 Euro
• Monatliche Nettokaltmiete: 900 Euro
• Monatliche Kosten (Rücklagen, Verwaltung): 430 Euro
• Cashflow: 900 − 1.120 − 430 = −650 Euro/Monat

Dieser Investor zahlt monatlich 650 Euro drauf — kompensiert durch Steuerersparnisse aus der AfA. Ob sich das lohnt, hängt von seinem persönlichen Steuersatz ab. Bei 42 Prozent Spitzensteuersatz kann das Gesamtbild positiv sein; bei 25 Prozent rechnet es sich selten.

Schritt 4: Eigenkapitalrendite — die Entscheidungskennzahl

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Prozent auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital zurückfließt — nach allen Kosten und Steuern. Das ist die Zahl, die man mit dem ETF-Vergleichswert (ca. 3 bis 4 Prozent reale Rendite) abgleichen muss.

Formel: Eigenkapitalrendite = Jahresreinertrag nach Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Im Beispiel oben: Der negative Cashflow (−7.800 Euro/Jahr) wird durch die AfA-Steuerersparnis teilweise ausgeglichen. Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro (Rest = Grundstück) und 3 % linearer AfA: 6.000 Euro Abschreibung × 42 % Steuersatz = 2.520 Euro Steuerersparnis jährlich. Effektiver Nettoverlust: ca. 5.280 Euro. Damit ist die Eigenkapitalrendite bei diesem Objekt und Zinsniveau deutlich negativ — das Investment funktioniert nur als langfristiges Steuersparmodell oder bei erwarteter Wertsteigerung.

Genau diese vollständige Kalkulation liefert der Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage — mit Schritt-für-Schritt-Formeln und anpassbaren Rechenbeispielen für den deutschen Markt.

Häufige Fehler beim Renditerechner

Grundstücksanteil nicht herausrechnen: AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grundstücksanteil. Wer den Grundstücksanteil zu niedrig ansetzt, überschätzt die Abschreibung. In Städten kann der Grundstücksanteil 30 bis 50 Prozent des Gesamtkaufpreises ausmachen.

Finanzierungskosten ignorieren: Manche Renditerechner zeigen nur die Eigenkapitalrendite ohne Fremdfinanzierung. Das erzeugt ein verzerrtes Bild, denn Fremdkapital erhöht zwar den Leverage-Effekt, aber auch das Risiko und die monatliche Belastung.

Steuervorteil als Dauerertrag einkalkulieren: Die degressive AfA (5 Prozent) erzeugt in den ersten Jahren massive Steuervorteile. Mit zunehmendem Abschreibungszeitraum sinkt der Restwert — und damit die jährliche Abschreibung und der Steuervorteil. Eine Kalkulation, die den Jahr-1-Steuervorteil auf 20 Jahre hochrechnet, ist falsch.

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