संपत्ति खरीद पर TDS (धारा 393): Form 141 कैसे भरें, जुर्माना कैसे बचाएं

₹60 लाख का फ्लैट खरीदा। रजिस्ट्री हो गई। एक साल बाद आयकर विभाग का नोटिस आया — "₹60,000 TDS क्यों नहीं काटा?"

अब ब्याज और जुर्माना मिलाकर ₹85,000+ देने पड़े।

यह घटना हर साल हजारों घर खरीदारों के साथ होती है। TDS का नियम सरल है — लेकिन 2026 से इसमें महत्वपूर्ण बदलाव आए हैं जो बहुत कम लोग जानते हैं।

TDS का मूल नियम: कब काटना है?

यदि आप कोई अचल संपत्ति (residential/commercial) खरीद रहे हैं और उसका मूल्य ₹50,00,000 (पचास लाख) या उससे अधिक है, तो आप पर — खरीदार पर — 1% TDS काटने का कानूनी दायित्व है।

यह 1% विक्रेता को दिए जाने वाले भुगतान से काटा जाता है।

महत्वपूर्ण: TDS की देनदारी खरीदार पर है, विक्रेता पर नहीं। यदि आप TDS नहीं काटते, तो कर विभाग आपको दोषी मानेगा।

2026 में बड़ा बदलाव: धारा 393 और Form 141

1 अप्रैल 2026 से भारत में आयकर अधिनियम 2025 लागू हुआ है, जिसने 60 साल पुराने आयकर अधिनियम 1961 को प्रतिस्थापित किया है।

इसके तहत दो महत्वपूर्ण बदलाव:

पुरानी धारा 194-IA → अब धारा 393

पुराना Form 26QB → अब Form 141

यदि आपने अप्रैल 2026 के बाद संपत्ति खरीदी और अभी भी Form 26QB से TDS जमा करने की कोशिश की, तो सिस्टम त्रुटि आएगी। केवल Form 141 मान्य है।

TDS की दर और गणना का आधार

• TDS दर: 1%
• गणना किस पर: बिक्री मूल्य या स्टाम्प ड्यूटी वैल्यू (Stamp Duty Value) — जो भी अधिक हो — उस पर

2026 का विस्तारित दायरा: TDS केवल बेस मूल्य पर नहीं, बल्कि कुल विचार मूल्य (Aggregate Consideration) पर लगता है, जिसमें शामिल हैं:

• कार पार्किंग शुल्क
• क्लब मेंबरशिप
• बिजली/पानी कनेक्शन शुल्क
• अग्रिम maintenance deposit
• Preferential Location Charge (PLC)

उदाहरण:

• फ्लैट का बेस मूल्य: ₹55,00,000
• कार पार्किंग: ₹3,00,000
• PLC: ₹1,50,000
• कुल कुल विचार: ₹59,50,000
• TDS (1%): ₹59,500

किस्त-वार TDS: अंडर-कंस्ट्रक्शन के लिए

यदि संपत्ति अंडर-कंस्ट्रक्शन है और आप किस्तों में भुगतान कर रहे हैं, तो:

हर किस्त पर 1% TDS काटें और हर बार Form 141 फाइल करें।

उदाहरण: ₹80 लाख की संपत्ति, 5 किस्तों में:

• प्रत्येक किस्त: ₹16 लाख
• प्रत्येक किस्त पर TDS: ₹16,000
• 5 बार Form 141 फाइल करना होगा

Form 141 कैसे भरें?

ऑनलाइन प्रक्रिया:

1. incometax.gov.in पर जाएं → "e-Pay Tax" या "Form 141"
2. अपना और विक्रेता का PAN दर्ज करें
3. संपत्ति का विवरण भरें:
   • प्रकार: Residential/Commercial
   • पता
   • कुल लेनदेन मूल्य
   • TDS राशि
4. भुगतान: Net Banking/Debit Card
5. 30 दिन की समयसीमा: TDS काटने की तारीख से 30 दिन के भीतर Form 141 जमा करना अनिवार्य है

आवश्यक जानकारी:

• क्रेता और विक्रेता का PAN (आवश्यक)
• संपत्ति का पूरा पता और मूल्य
• भुगतान की तारीख और राशि

जुर्माने और ब्याज की दरें

₹60 लाख की संपत्ति पर TDS न काटने पर 6 महीने बाद:

• TDS मूलधन: ₹60,000
• ब्याज (1% × 6 महीने): ₹3,600
• अनुमानित penalty: ₹36,000 (₹200 × 180 दिन)
• कुल देनदारी: ~₹1,00,000

ITAT का ऐतिहासिक निर्णय: संयुक्त खरीदारों को राहत

आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (ITAT) ने एक महत्वपूर्ण निर्णय दिया:

₹50 लाख की सीमा प्रत्येक खरीदार के व्यक्तिगत हिस्से पर लागू होती है, न कि संपत्ति के कुल मूल्य पर।

उदाहरण: दो भाइयों ने मिलकर ₹80 लाख की संपत्ति खरीदी, 50-50% हिस्से में।

• प्रत्येक भाई का हिस्सा: ₹40 लाख
• चूंकि ₹40 लाख < ₹50 लाख, दोनों पर TDS दायित्व नहीं।

लेकिन: यदि हिस्सेदारी 60-40 है:

• पहले भाई का हिस्सा: ₹48 लाख → TDS नहीं
• दूसरे भाई का हिस्सा: ₹32 लाख → TDS नहीं
• यदि कोई हिस्सा ₹50 लाख से अधिक हो, तो उस हिस्से पर TDS

सामान्य गलतियां

गलती 1: यह सोचना कि बिल्डर/एजेंट TDS का ध्यान रखेगा → TDS दायित्व खरीदार का है

गलती 2: कुल लेनदेन मूल्य में parking/PLC को न जोड़ना → कम TDS काटने पर भी नोटिस आ सकता है

गलती 3: पुराना Form 26QB भरने की कोशिश (अप्रैल 2026 के बाद) → केवल Form 141 मान्य

गलती 4: विक्रेता का PAN वेरीफाई न करना → अगर PAN गलत है और विक्रेता बाद में claim करे, तो समस्या

TDS Certificate: Form 16B

TDS जमा करने के बाद आपको TRACES (tdscpc.gov.in) से Form 16B डाउनलोड करना है और विक्रेता को देना अनिवार्य है। यह उसका TDS certificate है।

TDS एक कागजी काम है — लेकिन इसे नज़रअंदाज़ करने पर जुर्माना बड़ा होता है। घर खरीदने की पूरी कानूनी और कर अनुपालन प्रक्रिया — TDS से लेकर स्टाम्प ड्यूटी, RERA जांच और नामांतरण तक — हमारी पहला घर खरीदने की पूरी गाइड में चेकलिस्ट सहित उपलब्ध है।

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