Auflassungsvormerkung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung: Was nach dem Notartermin passiert
Der Notartermin ist vorbei, man hat unterschrieben — aber rechtlich ist man noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das verwirrt viele Erstkäufer, die nach der Beurkundung erwarten, dass nun alles automatisch läuft. Tatsächlich liegt zwischen dem Notartermin und dem Tag, an dem man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, eine Abwicklungsphase von mehreren Monaten. Und dazwischen gibt es zwei rechtliche Ereignisse, die jeder Käufer verstehen sollte: die Auflassungsvormerkung und den Besitzübergang.
Die Auflassungsvormerkung: Schutz vor Betrug in der Zwischenphase
Direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch — in Abteilung II. Diese Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb weniger Tage bis einer Woche.
Die Auflassungsvormerkung erfüllt eine einzige, aber entscheidende Funktion: Sie blockiert das Grundbuch für den Verkäufer. Solange die Vormerkung eingetragen ist, kann der Verkäufer:
- Die Immobilie nicht ein zweites Mal an jemand anderen verkaufen
- Keine neuen Belastungen (z. B. Grundschulden für neue Kredite) eintragen lassen
Außerdem schützt die Vormerkung den Käufer vor Zugriffen von Gläubigern des Verkäufers. Wäre beispielsweise ein Insolvenzverfahren gegen den Verkäufer anhängig, würden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen den vorgemerkten Käufer nicht mehr treffen.
Die Auflassungsvormerkung ist der entscheidende Sicherheitsmechanismus, der es ermöglicht, den Kaufpreis erst nach dem Notartermin zu zahlen — ohne das Risiko einzugehen, Geld für eine Immobilie zu überweisen, die der Verkäufer unterdessen anderweitig verfügt.
Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung steht im Grundbuch, bis sie durch die endgültige Eigentumsumschreibung ersetzt wird. In der Praxis dauert dieser Prozess zwischen 3 und 9 Monaten, manchmal länger. Die Vormerkung bleibt solange bestehen.
Besitzübergang: Der wirtschaftliche Übergangspunkt
Der Besitzübergang ist das Datum, an dem der Käufer die Schlüssel erhält — und mit dem Schlüsselübergabe beginnt für ihn die wirtschaftliche Eigentümerschaft. Ab diesem Zeitpunkt:
- Trägt der Käufer die laufenden Kosten (Grundsteuer, Hausgeld, Versicherungen, Betriebskosten)
- Hat der Käufer Anspruch auf Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen, wenn die Wohnung vermietet war)
- Trägt der Käufer das Risiko zufälliger Beschädigungen (Rohrverstopfung, Einbruchschaden)
- Gilt die Verkehrssicherungspflicht — der Käufer ist für die Sicherheit des Grundstücks verantwortlich
Der Besitzübergang ist im Kaufvertrag geregelt und tritt in der Regel mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises ein. Die Schlüsselübergabe erfolgt normalerweise am selben Tag, zu der die Bank den Darlehensbetrag abruft.
Wichtig: Zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe wird ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, sichtbare Mängel am Objekt. Dieses Protokoll ist wichtig, falls nach dem Einzug Schäden auftauchen, über deren Zeitpunkt des Entstehens gestritten wird.
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Eigentumsumschreibung: Der rechtliche Abschluss
Die Eigentumsumschreibung ist die endgültige Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs. Erst ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer auch im Rechtsverkehr gegenüber Dritten der Eigentümer.
Zwischen dem Besitzübergang (Schlüsselübergabe) und der Eigentumsumschreibung können je nach Auslastung des Grundbuchamtes 2 bis 6 Monate vergehen, in manchen Regionen noch länger. Während dieser Zeit bewohnt der Käufer die Immobilie, zahlt alle laufenden Kosten — ist aber noch nicht offiziell im Grundbuch eingetragen.
Was für die Eigentumsumschreibung vorliegen muss:
- Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen
- Alle behördlichen Genehmigungen (z. B. gemeindliches Vorkaufsrecht ist abgewartet oder verzichtet)
- Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (d. h. die Grunderwerbsteuer wurde bezahlt)
- Die vollständige Zahlung des Kaufpreises
Erst wenn all diese Voraussetzungen vorliegen, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die endgültige Eigentumsumschreibung.
Der vollständige Zeitplan nach dem Notartermin
| Phase | Typische Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | ~1 Woche | Notar beantragt Vormerkung beim Grundbuchamt |
| Grundschuldbestellung | ~2 Wochen | Käufer reicht Formular der Bank beim Notar ein; Grundschuld wird eingetragen |
| Kaufpreisfälligkeitsmitteilung | 4–10 Wochen | Notar prüft alle Voraussetzungen und erklärt Kaufpreis für fällig |
| Zahlung und Besitzübergang | 6–12 Wochen nach Beurkundung | Kaufpreis wird überwiesen; Schlüsselübergabe mit Protokoll |
| Eigentumsumschreibung | 3–9 Monate nach Beurkundung | Grundbuchamt trägt neuen Eigentümer ein |
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