Indirekte Amortisation Säule 3a: Warum das Standardmodell für Ersterwerber so attraktiv ist

Die meisten Ersterwerber in der Schweiz wissen, dass sie die 2. Hypothek innert 15 Jahren tilgen müssen. Was weniger bekannt ist: Wie man tilgt, hat massive steuerliche Konsequenzen. Die direkte Amortisation – einfach monatlich an die Bank zahlen – klingt simpel und vernünftig. Tatsächlich ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a für viele Ersterwerber die finanziell überlegene Methode, weil sie einen doppelten Steuervorteil schafft, den die direkte Variante nicht bietet.

Warum muss die 2. Hypothek überhaupt amortisiert werden?

Schweizer Banken teilen Hypotheken in zwei Tranchen auf:

• 1. Hypothek (bis 65 % des Immobilienwerts): Keine Amortisationspflicht
• 2. Hypothek (65 % bis 80 %): Muss innert 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter vollständig amortisiert werden

Bei einer Hypothek von CHF 720'000 (auf einem Kaufpreis von CHF 900'000) mit einem Immobilienwert von CHF 900'000:

• 1. Hypothek bis 65 %: CHF 585'000 – keine Amortisationspflicht
• 2. Hypothek (65 %–80 %): CHF 135'000 – muss in 15 Jahren getilgt werden
• Jährliche Amortisationsrate: CHF 9'000

Für diese CHF 9'000 jährlich gibt es zwei Wege.

Direkte Amortisation: Einfach, aber steuerlich suboptimal

Bei der direkten Amortisation überweisen Sie die CHF 9'000 jedes Jahr direkt an die Bank. Die Hypothekarschuld sinkt entsprechend.

Vorteile:

• Einfach und transparent
• Die reale Zinslast sinkt Jahr für Jahr (weniger Schulden = weniger Zinsen)

Nachteile (besonders bis Ende 2028):

• Der steuerlich abzugsfähige Schuldzinsanteil sinkt jedes Jahr mit. Nach 15 Jahren ist die 2. Hypothek weg – aber damit auch ein erheblicher Teil des Steuerabzugs.
• Das bedeutet: Steuern steigen kontinuierlich, obwohl die reale Belastung sinkt.

Zahlenbeispiel: Bei einer 2. Hypothek von CHF 135'000 und 1,5 % Zins zahlen Sie im ersten Jahr CHF 2'025 Zins. Nach 15 Jahren ist die Schuld weg, aber Sie verlieren diese CHF 2'025/Jahr als Steuerabzug.

Indirekte Amortisation: Die Schuld bleibt, aber das Geld wächst steuerfrei

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die CHF 9'000 nicht an die Bank, sondern auf ein gebundenes Säule-3a-Konto, das zugunsten der Hypothekarbank verpfändet ist. Die Hypothekarschuld bleibt über die gesamte Laufzeit nominell konstant. Am Ende der 15 Jahre (oder bei Pensionierung) wird das gesamte Säule-3a-Guthaben ausgezahlt und die 2. Hypothek auf einen Schlag getilgt.

Der doppelte Steuervorteil:

1. Schuldzinsabzug bleibt maximiert: Weil die Hypothekarschuld nicht sinkt, bleibt der steuerlich abzugsfähige Schuldzins konstant auf dem Maximalniveau. Das ist ein dauerhafter Einkommenssteuerabzug, der bei direkter Amortisation Jahr für Jahr schrumpft.

2. Säule-3a-Einzahlungen sind abzugsfähig: Die jährlichen Einzahlungen in die Säule 3a können vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Im Jahr 2026 beträgt der Maximalabzug CHF 7'056 für Personen mit Pensionskassenanschluss (oder CHF 35'280 für Erwerbstätige ohne PK-Anschluss). Das Geld wächst im Säule-3a-Konto steuerfrei – keine Vermögenssteuer, keine Einkommenssteuer auf Erträge.

Konkrete Steuerersparnis im Vergleich

Annahme: Grenzsteuersatz 30 %, jährliche Einzahlung CHF 7'056 in Säule 3a.

Über 15 Jahre summiert sich das auf rund CHF 31'755 Steuerersparnis allein durch den Säule-3a-Abzug. Dazu kommt die eingesparte Steuer durch den dauerhaft hohen Schuldzinsabzug.

Was passiert mit dem Säule-3a-Guthaben?

Das Guthaben kann auf zwei Arten investiert werden:

• Konto (klassisch): Kleines Zinsrisiko, aber sichere Rendite nahe dem Zinssatz für Sparguthaben
• Wertschriften/Fonds: Höheres Renditepotenzial über 15 Jahre (historisch 4–6 % p.a.), aber Kursschwankungen möglich

Für einen 15-Jahres-Horizont spricht die Wertschriftenlösung langfristig für höhere Erträge. Das Guthaben darf nicht ohne Weiteres entnommen werden – Bezüge aus der Säule 3a sind an bestimmte Ereignisse geknüpft (Pensionierung, Eigenheimkauf, Auswanderung, Aufnahme selbstständiger Tätigkeit). Bei der indirekten Amortisation wird das Guthaben bei Fälligkeit (Pensionierung oder nach 15 Jahren, wenn das so vereinbart wird) direkt zur Tilgung der Hypothek eingesetzt.

Mehrere Säule-3a-Konten: Steuerprogression brechen

Wichtige Regel: Wer das Säule-3a-Guthaben einmal bezieht, muss das gesamte Guthaben des betreffenden Kontos beziehen – Teilbezüge sind nur für Renovationszwecke möglich. Das bedeutet: Wer ein einziges hohes Säule-3a-Konto hat, zahlt beim Bezug mehr Steuern, weil der grosse Betrag die Progression in der Kapitalbezugssteuer treibt.

Lösung: So früh wie möglich mehrere Säule-3a-Konten führen (bei verschiedenen Anbietern) und die Bezüge auf verschiedene Steuerjahre verteilen. So wird die Progression gebrochen und die Gesamtsteuer minimiert.

Kurzübersicht: Wann welche Methode?

Indirekte Amortisation ist vorteilhaft, wenn:

• Sie regelmässig in die Säule 3a einzahlen wollen (und ohnehin einen Steuerabzug suchen)
• Ihr Grenzsteuersatz hoch ist (hohe Ersparnis durch Säule-3a-Abzug)
• Sie einen 15-Jahres-Horizont haben und Planungssicherheit schätzen
• Der aktuelle Schuldzinsabzug bis Ende 2028 noch maximal ausgeschöpft werden soll

Direkte Amortisation kann besser sein, wenn:

• Die Hypothekarschuld möglichst rasch sinken soll (z. B. Risikominimierung bei Einkommensunsicherheit)
• Keine Bereitschaft oder Kapazität für regelmässige Säule-3a-Einzahlungen besteht
• Ab 2029: Das neue Steuerrecht macht den Schuldzinsabzug auf Bundesebene hinfällig – damit verliert die indirekte Amortisation einen ihrer zwei Steuervorteile. Der Säule-3a-Abzug bleibt jedoch bestehen.

Alle Amortisationsstrategien und Vorsorgeoptimierungen im Kontext des Eigenheimkaufs finden Sie im Ratgeber Eigenheim Kaufen in der Schweiz.

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