Maklerprovision: Wer zahlt was seit der Gesetzesreform — und wie man provisionsfrei kauft

Mit dem Kauf einer Immobilie über einen Makler entsteht für Käufer eine Frage, die viele bis kurz vor dem Notartermin nicht klar beantworten können: Wer zahlt eigentlich die Provision — und wie viel? Seit Dezember 2020 gilt eine neue gesetzliche Regelung, die die Verhältnisse erheblich verändert hat. Trotzdem kursieren noch viele Missverständnisse.

Die neue Rechtslage seit Dezember 2020

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020. Es gilt für Verbraucherkäufe — also wenn eine Privatperson ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwirbt.

Die Kernregel lautet: Der Makler darf vom Käufer nur dann eine Provision verlangen, wenn er auch mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung in gleicher Höhe getroffen hat.

Das bedeutet:

• Wenn der Makler vom Verkäufer 3,57 % erhält, kann er vom Käufer maximal 3,57 % verlangen.
• Wenn der Makler vom Verkäufer nichts erhält (weil der Verkäufer die volle Provision trägt), kann er vom Käufer ebenfalls nichts verlangen.
• Eine Provision, die ausschließlich beim Käufer liegt, ist für Privatpersonen bei Wohnimmobilien seit dieser Reform unzulässig.

Was Käufer maximal zahlen

Die marktübliche Gesamtprovision beträgt in Deutschland je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Nach der Halbe-Halbe-Regel trägt der Käufer damit maximal die Hälfte davon:

• Bei Gesamtprovision 7,14 %: Käuferanteil maximal 3,57 %
• Bei Kaufpreis 300.000 €: maximale Käuferprovision 10.710 €
• Bei Kaufpreis 400.000 €: maximale Käuferprovision 14.280 €
• Bei Kaufpreis 500.000 €: maximale Käuferprovision 17.850 €

Die Maklercourtage erhöht damit die Kaufnebenkosten erheblich. Bei einem Kauf in Berlin für 400.000 € summieren sich allein Grunderwerbsteuer (6,0 % = 24.000 €), Notar (~5.000 €), Grundbuch (~2.000 €) und Makler (3,57 % = 14.280 €) auf über 45.000 € — mehr als 11 % des Kaufpreises, die vollständig aus dem Eigenkapital stammen müssen.

Wann gilt die Neuregelung nicht?

Die Reform gilt nur für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher. Für folgende Konstellationen gelten abweichende Regeln:

• Gewerbliche Objekte (Büros, Lagerhallen, Gewerbeimmobilien): Kein gesetzlicher Schutz, freie Verhandlung
• Mehrfamilienhäuser: Kein gesetzlicher Schutz nach dieser Reform
• Bauträgerverträge: Der Bauträger vermarktet in der Regel ohne gesonderte Maklergebühr, da der Vertrieb eingepreist ist

Wohnung provisionsfrei kaufen: Wie es geht

Provisionsfreie Objekte sind im Markt vorhanden — aber seltener als provisionspflichtige. Die beste Strategie:

1. Immobilienportale filtern
ImmoScout24, Immowelt und Immonet ermöglichen die Filterung nach "ohne Provision" oder "provisionsfrei". Die Auswahl ist geringer, aber die Einsparung bei teuren Objekten erheblich.

2. Direktkontakt zu Eigentümern
eBay Kleinanzeigen Immobilien hat einen deutlich höheren Anteil an Direktverkäufen ohne Makler als die großen Portale. Auch lokale Anzeigen in Tageszeitungen oder regional aktive Facebook-Gruppen können provisionsfreie Objekte liefern.

3. Soziales Netzwerk aktivieren
Ein erheblicher Teil der Immobilienverkäufe in Deutschland findet nie auf den Portalen statt. Wer aktiv im Bekanntenkreis kommuniziert, dass er kaufen möchte, erhält gelegentlich Zugang zu Direktgeschäften — ganz ohne Makler.

4. Off-Market-Immobilien
In sehr engen Märkten (München, Frankfurt, Hamburg) werden besonders begehrte Objekte oft gar nicht öffentlich inseriert. Hier helfen persönliche Netzwerke, direkte Ansprache von Eigentümern attraktiver Gebäude oder Kontakte zu Hausverwaltungen.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Innerhalb der gesetzlichen Grenzen ist Verhandlung möglich — vor allem in ruhigeren Märkten mit wenig Käufernachfrage. In Ballungsräumen mit starkem Wettbewerb ist die Verhandlungsposition des Käufers strukturell schwach: Wer nicht zahlt, verliert das Objekt an den nächsten Interessenten.

In Märkten mit mehreren vergleichbaren Objekten und längeren Vermarktungszeiten lohnt sich der Versuch, die Provision auf 2,5 % bis 3,0 % zu drücken — oder zumindest Klauseln zum Kaufpreis gegen die Provision auszutauschen.

Den vollständigen Leitfaden zur Kostenkalkulation, Maklerrecht und zum Kaufprozess in Deutschland gibt es kompakt im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

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