Odhad nemovitosti pro banku a energetický průkaz: Co potřebujete vědět

Byt stojí 5 000 000 Kč. Bankovní odhadce ho ohodnotí na 4 600 000 Kč. Banka vám půjčí 80 % ze 4 600 000 Kč — tedy 3 680 000 Kč. Chybějících 1 320 000 Kč musíte doložit z vlastních zdrojů. To je o 320 000 Kč víc, než jste plánovali.

Přesně z tohoto důvodu je bankovní odhad jedním z nejdůležitějších dokumentů celé transakce — a přesně proto je chyba ho ignorovat při plánování financí.

Jak bankovní odhad nemovitosti funguje

Banka nemůže půjčit peníze zajištěné „přibližnou hodnotou" — potřebuje přesné číslo stanovené certifikovaným odhadcem. Zástavní hodnota (také označovaná jako obvyklá cena) je výchozím bodem pro výpočet maximální výše úvěru (LTV).

Kdo provádí odhad: Banka zpravidla angažuje vlastního interního odhadce nebo spolupracující znaleckou kancelář. U novostaveb od větších developerů bývá odhad automaticky zahrnut v procesu a provádí se hromadně. U starších bytů nebo rodinných domů ho objednává banka po podání žádosti.

Co odhadce posuzuje:

• Poloha a atraktivita lokality
• Velikost, dispozice a stav nemovitosti
• Stav domu a společných prostor (u bytů v bytovém domě)
• Srovnávací ceny realizovaných prodejů v okolí
• Energetická náročnost budovy (PENB)
• Právní stav (čistý list vlastnictví nebo omezení)

Cena odhadu: Pro standardní starší byt: 3 000–5 000 Kč. U rodinných domů a atypických nemovitostí: 5 000–10 000 Kč. U novostaveb od developerů s bankovním financováním: zpravidla zdarma nebo zahrnuto v poplatcích projektu.

Cenu odhadu hradí kupující (jako součást nákladů na hypoteční žádost), nebo je přenesena do ceny služby při schválení úvěru.

Co když je odhadní hodnota nižší než kupní cena

Toto je jedna z nejčastějších komplikací, do které prvokupující narážejí — a přitom se na ni lze připravit.

Pokud zástavní hodnota je nižší než kupní cena, máte čtyři možnosti:

1. Dofinancovat z vlastních zdrojů — prostě složíte více hotovosti, aby součet hypotéky a vlastních zdrojů pokryl kupní cenu
2. Vyjednat slevu z kupní ceny — pokud má prodávající reálný zájem, může cenu snížit blíže k zástavní hodnotě
3. Nechat provést znalecký posudek — pokud se domníváte, že odhad banky je podhodnocený, můžete si nechat zpracovat nezávislý znalecký posudek. Banka ho nemusí akceptovat, ale v některých případech pomůže
4. Hledat jinou banku — různé banky mohou dojít k různé zástavní hodnotě. Rozdíl bývá menší, ale existuje

Proč se odhady liší od tržních cen: Odhadce pracuje konzervativně — zástavní hodnota musí zůstat platná i v situaci, kdy by banka musela nemovitost prodat v krátkém čase při nesplácení. Trhové ceny v atraktivních lokalitách (zejména Praha) mohou být výrazně nad touto konzervativní hodnotou.

Energetický průkaz budovy (PENB): Co říkají třídy A–G

Energetický průkaz budovy (PENB) je dokument hodnotící energetickou náročnost budovy. Prodávající je ze zákona povinen průkaz předložit při prohlídce nebo při uzavírání smlouvy.

Třídy energetické náročnosti:

Praktický dopad: Rozdíl mezi třídou B a třídou F může znamenat 20 000–50 000 Kč ročně navíc na nákladech za vytápění u průměrného bytu. Byt kategorie F nebo G s nízkým topným nákladem je podezřelý — nebo je špatně změřen.

Co PENB neukazuje: Stavební stav, funkčnost rozvodů, skryté vady. Energetická třída B neznamená, že byt nemá problémy se statikou nebo elektroinstalací. PENB a technická inspekce jsou dva různé nástroje — oba potřebujete.

Kdy PENB chybí nebo je zastaralý: Průkaz má platnost 10 let. Starší průkazy z doby před rozsáhlou rekonstrukcí (zateplení, výměna oken) mohou neodpovídat současnému stavu. V takovém případě je možné požádat o nový průkaz — ale povinnost jeho pořízení nese prodávající, ne kupující.

Propojení odhadu a energetické třídy

Bankovní odhadci stále více zohledňují PENB při stanovení zástavní hodnoty. Nemovitost s třídou G může být hodnotu snižující faktor — odhadce předpokládá nižší obchodovatelnost nebo potřebu budoucích investic do zateplení.

Energeticky náročné nemovitosti (E, F, G) mají v budoucnu riziko regulatorního tlaku — EU zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov a státy postupně zavádějí požadavky na renovace nebo daňové nevýhody pro nejméně úsporné objekty.

Při plánování koupě bytu s horší energetickou třídou přičtěte k pořizovacím nákladům reálný odhad nákladů na zateplení nebo výměnu oken — v Praze to může být 500 000–1 000 000 Kč pro panelový byt.

Celý přehled dokumentů, které potřebujete před podpisem kupní smlouvy, najdete v Průvodci Koupí Prvního Bydlení v Česku.

See more Czech Republic guides →