Notářská úschova cena: Srovnání advokátní, notářské a bankovní úschovy

Přivézt k notáři nebo advokátovi 5 000 000 Kč a nechat je tam ležet 30 dní — přitom modlit se, aby se peníze neztratily — je pro prvokupující nejstresovější moment celé transakce. Jenže právě tato fáze bývá nejméně vysvětlována a nejčastěji podceňována.

Úschova kupní ceny je povinný standard při každé koupi nemovitosti. Nikdy nepřevádějte peníze přímo prodávajícímu před zápisem do katastru.

Proč je úschova nezbytná

Při podpisu kupní smlouvy ještě nejste vlastníkem nemovitosti. Vlastníkem se stanete až dnem zápisu do katastru nemovitostí — a to trvá 25–30 dní od podání návrhu na vklad.

Kdybyste poslali peníze rovnou prodávajícímu, riskujete fatální scénář: katastrální úřad vklad zamítne (chyba ve smlouvě, exekuce uvalená na prodávajícího na poslední chvíli) a vy nemáte ani nemovitost, ani peníze. Vymáhání zpět je zdlouhavé a nejisté.

Úschova řeší tento problém: peníze jsou uzamčeny u třetí strany a prodávající je dostane až ve chvíli, kdy je v katastru zapsáno vaše jméno.

Tři typy úschovy a jejich srovnání

Advokátní úschova

Nejrozšířenější varianta v ČR. Advokát vede peníze na zvláštním klientském účtu odděleném od svého osobního majetku. Každou úschovu musí elektronicky hlásit České advokátní komoře (ČAK).

Cena: 3 000–15 000 Kč v závislosti na výši transakce a advokátní kanceláři. U transakcí v rozsahu 4–6 milionů Kč počítejte s 5 000–10 000 Kč. Cena bývá zahrnuta v celkovém honoráři za přípravu smluv.

Bezpečnost: Střední. Peníze musí být na oddělených účtech a evidovány u ČAK — to je zákonná povinnost. Nicméně profesní pojištění advokáta nekryje úmyslnou zpronevěru. V historii ČR došlo k případům, kdy advokáti peníze z úschovy zpronevěřili. Toto riziko není nulové.

Co si vyžádat: Potvrzení, že peníze jsou vedeny na samostatném klientském účtu registrovaném u ČAK. Toto potvrzení máte právo požadovat a advokát je povinen ho doložit.

Makléři a realitní kanceláře nejčastěji doporučují advokátní úschovu svého smluvního advokáta. Je to pohodlné — a pro RK administrativně nejjednodušší. Nemusí to být pro vás nejbezpečnější.

Notářská úschova

Notář je státní instituce. Peníze jsou vedeny na notářských účtech pod dohledem Notářské komory ČR.

Cena: Pevný tarif dle notářského řádu — přibližně 0,2–0,5 % z výše transakce. Konkrétně:

• Transakce 3 000 000 Kč → přibližně 7 000–9 000 Kč + DPH
• Transakce 5 000 000 Kč → přibližně 11 000–14 000 Kč + DPH
• Transakce 8 000 000 Kč → přibližně 16 000–20 000 Kč + DPH

Bezpečnost: Vysoká. Notář jedná jako orgán veřejné moci. Systém notářských účtů je přísně kontrolovaný. Zpronevěra peněz z notářské úschovy je téměř teoretická — v případě selhání notáře má kupující nárok na náhradu z notářského pojistného fondu.

Nevýhoda: Nejvyšší cena a nejmenší flexibilita. Podmínky úschovy jsou rigidnější, úpravy smlouvy o úschově jsou komplikovanější.

Bankovní úschova

Banka vede peníze jako vázaný účet nebo dokumentární akreditiv. Podmínky uvolnění (výpis z katastru, potvrzení o splacení zástavního práva) jsou přesně definovány v smlouvě s bankou.

Cena: 3 000–10 000 Kč, liší se podle banky a výše transakce. Některé banky nabízejí úschovu zdarma v rámci balíčku při sjednání hypotéky.

Bezpečnost: Maximální. Peníze jsou pod dohledem ČNB, chráněny garančním systémem finančního trhu. Banka nemůže peníze zpronevěřit bez okamžité systémové reakce.

Nevýhoda: Nejnižší flexibilita. Podmínky musí být přesně definovány předem. Jakákoliv změna parametrů (posunutí termínu, změna podmínek uvolnění) vyžaduje fyzické podepisování v bance — administrativně nejnáročnější varianta. Makléři ji klientům proto aktivně rozmlouvají.

Srovnávací tabulka

Praktické doporučení

Pokud chcete maximální bezpečnost a cena je sekundární: bankovní nebo notářská úschova.

Pokud chcete rovnováhu ceny a bezpečnosti a advokátní úschova je smluvně nabídnuta: akceptujte ji, ale vždy si vyžádejte písemné potvrzení o klientském účtu registrovaném u ČAK. Ověřte si advokáta v registru ČAK (cak.cz).

Pokud RK doporučuje výhradně advokátní úschovu svého smluvního advokáta a odmítá diskutovat o alternativách: trvejte na svém právu zvolit si typ úschovy nebo si najmout vlastního advokáta.

Mechanismus úschovy, smlouva o úschově a kompletní postup platby kupní ceny jsou součástí Průvodce Koupí Prvního Bydlení v Česku.

See more Czech Republic guides →