AfA Immobilien berechnen: Degressive AfA, Wachstumschancengesetz und Sanierungskosten absetzen

Der stärkste finanzielle Hebel beim Immobilieninvestment in Deutschland ist nicht die Mietrendite — es ist die Steuerersparnis durch die Absetzung für Abnutzung (AfA). Wer den AfA-Mechanismus versteht und ihn mit der richtigen Struktur einsetzt, kann in den ersten Jahren der Investition massive steuerliche Verluste erzeugen, die das Gehaltseinkommen mindern und so den effektiven Kaufpreis erheblich drücken. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 ist dieser Hebel noch attraktiver geworden — aber mit klaren Bedingungen verbunden.

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung". Sie erlaubt es dem Vermieter, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Das reduziert das zu versteuernde Einkommen — im besten Fall so stark, dass die Mieteinnahmen durch die Abschreibung mehr als ausgeglichen werden und ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit dem Gehalt verrechnet werden kann (sogenanntes "Negativeinkommen aus Vermietung und Verpachtung").

Wichtig: AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Das Grundstück wird steuerlich nicht abgeschrieben. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis muss daher separat ermittelt und aus der AfA-Basis herausgerechnet werden.

Lineare AfA: Die Standardvariante

Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt die lineare AfA von 2 Prozent pro Jahr (Abschreibungszeitraum: 50 Jahre). Für ältere Gebäude (vor 1925) beträgt sie 2,5 Prozent.

Mit dem Wachstumschancengesetz 2023 wurde für neu gebaute oder erstmals nach Fertigstellung angeschaffte Wohngebäude die lineare AfA auf 3 Prozent erhöht (Abschreibungszeitraum: 33,3 Jahre). Diese Regelung gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.

Rechenbeispiel lineare AfA (3 %):

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Grundstücksanteil: 80.000 Euro
• Gebäudewert (AfA-Basis): 220.000 Euro
• Jährliche AfA: 220.000 × 3 % = 6.600 Euro
• Steuerersparnis bei 42 % Spitzensteuersatz: 6.600 × 42 % = 2.772 Euro/Jahr

Degressive AfA: Der neue Beschleunigungshebel

Mit dem Wachstumschancengesetz, das im Frühjahr 2024 in Kraft trat, wurde für bestimmte Neubauten eine degressive AfA von 5 Prozent eingeführt. Diese Alternative zur linearen Abschreibung erlaubt es, in den ersten Jahren der Investition deutlich höhere steuerliche Verluste zu erzielen.

Wie funktioniert die degressive AfA?

Bei der degressiven AfA wird der Abschreibungssatz nicht auf den ursprünglichen Gebäudewert, sondern jährlich auf den jeweiligen Restwert angewendet. Das führt zu sinkenden Abschreibungsbeträgen im Zeitverlauf — aber zu hohen Beträgen in den frühen Jahren.

Rechenbeispiel degressive AfA (5 %):

• Gebäudewert: 220.000 Euro
• Jahr 1: 220.000 × 5 % = 11.000 Euro Abschreibung
• Jahr 2: Restwert 209.000 × 5 % = 10.450 Euro
• Jahr 3: Restwert 198.550 × 5 % = 9.928 Euro
• Steuerersparnis Jahr 1 (42 % Satz): 4.620 Euro

Gegenüber der linearen AfA (6.600 Euro) erzeugt die degressive Variante in Jahr 1 eine um 4.400 Euro höhere Abschreibung — was bei 42 % Steuersatz eine Mehrersparnis von rund 1.850 Euro bedeutet.

Der kritische Fallstrick: Das Datum des Lastenwechsels

Die degressive AfA hat eine harte Bedingung, die in der Praxis oft übersehen wird und zu erheblichen Steuerverlusten führen kann: Die Anschaffung muss im selben Kalenderjahr liegen wie die Fertigstellung des Gebäudes.

Was bedeutet das konkret? Wenn ein Bauträger eine Neubauwohnung im November 2024 fertigstellt, der Lastenwechsel (Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer) aber erst im März 2025 stattfindet, verliert der Käufer das Recht auf die degressive AfA vollständig. Er muss auf die lineare AfA zurückgreifen.

Der "Lastenwechsel" ist nicht der Notartermin, sondern der im Kaufvertrag vereinbarte Stichtag, ab dem der Käufer alle Lasten und Nutzungsrechte trägt — in der Regel identisch mit dem Datum der Kaufpreiszahlung. Investoren, die Neubauprojekte kaufen, müssen sicherstellen, dass Fertigstellungsdatum und Lastenwechsel ins selbe Kalenderjahr fallen. Das erfordert aktives Monitoring und ggf. Druck auf den Bauträger.

Sanierungskosten steuerlich absetzen: Drei Kategorien

Für Bestandsobjekte ist neben der AfA die steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Sanierungskosten entscheidend.

Kategorie 1: Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen

Kosten, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten (Reparaturen, Instandhaltung, Austausch wie-für-wie), sind sofort als Werbungskosten abziehbar — ohne Aktivierungspflicht. Beispiele: Dachrinne reparieren, kaputte Heizungsanlage ersetzen, Fenster erneuern (gleicher Standard).

Kategorie 2: Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (Falle!)

Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Renovierungen anfallen, die mehr als 15 Prozent des Nettokaufpreises des Gebäudes betragen, stuft das Finanzamt diese Kosten als "anschaffungsnahen Herstellungsaufwand" ein. Konsequenz: Sie dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen über die AfA-Laufzeit (50 Jahre bei 2 %, oder 33 Jahre bei 3 %) verteilt werden. Das ist für Investoren, die Sanierungsobjekte günstig kaufen und aufwerten wollen, eine teure Falle.

Kategorie 3: Herstellungsaufwand

Echte Wertverbesserungen (Dachausbau, Anbauten, neue Geschosse) sind Herstellungsaufwand und werden aktiviert — also nur über die AfA abgeschrieben.

Praktische Empfehlung

Für Gutverdiener mit Spitzensteuersatz und dem Kauf von Neubauprojekten ist die degressive AfA nach dem Wachstumschancengesetz derzeit das attraktivste Steuersparwerkzeug im deutschen Immobilienbereich. Die Bedingungen sind aber streng. Wer die Fallstricke nicht kennt, verliert entscheidende Steuervorteile.

Der Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage erklärt die AfA-Berechnung für lineare und degressive Abschreibung Schritt für Schritt — inklusive Checkliste für die Lastenwechsel-Dokumentation und die steuerliche Einordnung von Sanierungskosten.

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